各地旧改模式会如何发展？

由于各地环境和条件存在差异，未来各城市的旧改，将存在一 些共同点，也会结合各自的特点，有所不同。

1.猜想1：市场主导型旧改成主流，机制更加透明公正

对于深圳等旧改总量较大的城市，市场主导型或将更为适用， 成为主流方式。而佳兆业事件之后也会倒逼市场主导型旧改的规则 越来越透明化和公正化。 以深圳的旧改模式为例，比如在立项审批环节，完善评审标 准，同时可以考虑建立听证会机制，一是引入专家参与评选（尽量 保证专家的独立性），二是评审过程适当向社会公众开放。又如在 拆迁方案、规划审批等环节，学习佳兆业建立联合工作小组，使得 业主、基层社区、政府和企业都可以对项目推进的重大事项（包括 规划、拆赔条件等）进行探讨，以制定大家都能接受的规则。此外还可以考虑，比照市场一般净地开发的土地获取成本，衡量拆迁成 本、补偿成本、周期等因素，对企业招标，由业主、政府、社区组 成的委员会共同对企业进行评估和选择。

总之，市场主导模式的改进原则是政府更多扮演监管的角色， 给予原业主更多的自主选择空间，减少政府的寻租空间，信息公开 透明，最终达到多赢。

2.猜想2：政府主导型增多，作为市场主导型的重要补充

对于一些旧改总量不大、特征较为显著的城市，政府主导型旧 改模式或将更为适用。在政府主导型模式下，可以发挥对规则制定 的灵活性，比如上海的多种细分旧改模式，又比如2014年2月，深圳 鹿丹片区旧改项目经过70轮竞价成功出让。该地块采用定地价（8.88 亿元总价）和回迁物业建筑面积、向下竞争可售商品住房建筑面积 的挂牌办法，即房企在既定的地价和回迁物业建筑面积基础上，哪 方报出的商品房住宅容积率最小即为竞得人，也意味着竞得者须尽 可能降低总可售建筑面积才能竞得地块。 

这种较为新颖的旧改土地出让竞价方式便是在政府主导型旧改 项目上实现的。在佳兆业事件之后，不排除有些以市场主导型模式 为主的城市会增加政府主导型的旧改项目。而各个城市不乏存在一 些复杂的、特殊的旧改项目，政府主导型旧改模式也可能更能发挥 合适的作用。

3.猜想3：公私合营，融合政府和市场优势，创新旧改模式

不管是市场主导型旧改还是政府主导型旧改，都各自存在优势 和不足，随着国家提倡PPP模式，未来或许可以探索2种模式的融合 之道，采取PPP的公私合营模式，政府（公共部门）通过招标等方式 和开发商（私营机构）设立合营公司，共同开发旧改项目，实现各 自的资源互补，同时，使得各项规则、流程、标准透明化，减少可 寻租的环节。

在融资方面，政府如果缺少旧改项目前期的资金，可通过补缴 地价出让金的与开发商合资设立公私合营项目公司，也可以成立专 门投资旧改项目的城市更新基金，该基金滚动发展，盈利则留存作 为后期发展之用，对于一些市场吸引力低的项目，还可以从基金中 拿出一定的补贴给予开发商。

在分工方面，公共部门对社区规划、拆迁政策以及补偿安置 方案等进行决策，同时对规划实施、拆迁、居民安置等具体工作进 行监管。而开发商则重点参与规划设计、开发建设、融资等专业环 节。PPP模式使政府借助开发商的专业能力，转变公共部门职能以 提高公共部门在旧城改造领域的专业化，而开发商则借助政府的力 量，快速推进旧改的实施，或许合理的收益。

不管采用哪种模式，未来有能力参加旧改的房企或将呈现两大 阵营。一类是本地中小房企，这些企业熟悉本地市场，和地方政府 沟通更为便捷，也更加熟悉本地市场；另一类是区域深耕的房企， 多年的积累，使之具备一定的实力，对于本地市场也有一定了解。 对于房企来说，还是要量力而行，选择适合自己的旧改项目和旧改 合作方式。