房地产众筹未来发展趋势分析

专业垂直化和零佣金化。

房地产众筹平台专业垂直化。不同类型房地产众筹的要求和 做法很不一样。比如，按产业链条分，有开发类房地产众筹、销售 类房地产众筹、服务运营类房地产众筹；按业态分，有住宅、商办 游、工业等不同业态的房地产众筹项目；按融资量大小，有微型众 筹如个人按揭首付，有小型众筹如合伙买房众，有中大型众筹如项 目开发，还有超大型众筹如保障房和新型城镇化建设。不同类型的 房地产众筹在融资量、融资对象、持续时间、回报和退出机制、风 险管控要求等方面都不同，这就为平台专业品牌化经营提供了空间。譬如，个人买房有首付借贷需求，人们最可能想到的是去新浪 易居的房金所，有个性化住宅需求的，则去开发类房地产众筹平台 去寻找合意的产品；保障房和新型城镇化众筹平台最有可能由国家 制定的机构如国开行来主导建立，等等。从风险管控角度看，国家 也很可能立法规定，房地产众筹平台不能“混业”经营，比如债权 类和股权类要分开，合伙买房类和开发类要分开，等等。 专业垂直化可以为众筹平台带来更多人气和收入。以国内首家 众筹网站点名时间为例，之前什么都做，发现效果不好，2014年5 月26日平台转型专做智能硬件众筹，之后媒体、项目以及VC蜂拥而 至，项目的购买人数、营收、项目数都有倍数级增长。在众筹平台 走向垂直专业化后，各项经营指标均出现喜人变化。

房地产股权众筹平台零佣金化。目前，国内外众筹平台盈利模 式主要有两类：一类是佣金制，诸如国外的Angelist、Wefunder、 Crowdfunder、Kickstarter，国内的点名时间、大家投，大部分都属这 一类。具体收费标准，Kickstarter的抽成是5%+3%Amazon付款渠道佣 金，IndieGoGo是4％，点名时间转型后，改变了之前向项目团队收 取10%返点的策略，对符合要求的项目进行完全免费的服务咨询，大 家投则抽取2%的融资顾问费。另一类是收取资金管理费。比如搜房 网旗下的天下贷，众筹项目不收佣金，只有在投资者提取资金时收 0.5%费用。 还有一些众筹平台本身“不营利”，主要目的为促成特定资源 集聚或孵化创新项目。如“3W咖啡”，众筹平台本身不收取费用， 创始人设定门槛投资者必须是社会名人，被吸引的投资者更多是因 为看中“3W咖啡”的高端社交圈层资源而纷纷加入。追梦网旨在让 有梦想有创意的年轻人圆梦，平台完全免费。

在房地产众筹领域，目前债权众筹平台一般收取比率较低的 资金管理费，股权合作型众筹平台一般不收费。比如团贷网，平台 本身不收取佣金提成，主要靠众筹投资获利。乐居南京股权投资基金，平台本身也不收佣金。目前房地产股权合作型众筹平台大多 兼顾投资者和运营者角色，有投资和运营获利，众筹平台本身都免 费。未来第三方房地产股权众筹平台是否也零佣金？从可持续运营 的角度，第三方平台肯定需要有收入才能维持生存，很多还是会收 佣金。但肯定会有一些房地产股权众筹平台会实行“零佣金率”， 就像腾讯QQ和微信那样平台免费，主要依靠广告收入。从互联网事 物发展趋势看，几乎所有收费平台都会被免费平台打败，所以未来 房地产股权众筹平台最终很可能零佣金化。

行业趋势：个性化定制和互联网地产时代来临。 一、众筹代建和专业运营兴起 对个人或机构而言，介入房地产开发的最大瓶颈是能否有效筹 集资金。房地产众筹的出现，让这一核心问题不再成为瓶颈。房地 产众筹一旦实现，形形色色的主体都可以参与房地产开发，众筹代 建服务预计将兴起，原来的工程建设商和房企都有可能转型做众筹 代建商。就像当代置业为其它房企代建绿色科技地产，蓝城为中小 房企和各类资本代建品质住宅，未来的众筹代建商将主要凭借自身 的核心竞争优势（如科技、品牌、个性化定制、运营模式）来赢得 一席之地。 除了众筹代建商，持有物业（如商业、旅游、养老）的专业 运营商也将迎来机遇期。主要原因有两个：一个是持有物业开发最 为关键的是大量资金沉淀，而房地产股权众筹对盈利率高低较敏 感，对资金固化并不敏感，所以房地产众筹的出现会明显推动持有 经营性物业的开发力度。另一个是不像传统那样“谁开发谁经营受 益”，众筹代建的持有物业很多是“无主之地”，这样即使运营商 没有参与开发，也可以凭借专业优势赢得经营权，实现快速发展。

二、开启个性定制时代 房地产众筹模式会让马佳佳的“个性化垂直社区设想”成真。 按马佳佳设想，互联网时代应该用运营互联网社交产品的思路运营新式社区，定义垂直人群，按服务社会属性而非家庭属性打造一 个强社群、强服务、高垂直、高精准的个性化社区，如“女神社 区”、“辣妈社区”。在传统房地产开发模式中，这是不可能完成 的任务，因为传统开发商只能凭自己的理解、经验来做项目定位 时，即使有前置的市场调研，也因为被调研者和实际购房者的割裂 而使差异化定制大打折扣。 但在房地产众筹模式下，社区运营垂直化和个性化定制肯定会 出现。像乐居南京股权投资基金提出的众筹模式就提供私人订制， 参与众筹建房的人可以在平台上一起交流讨论，决定在哪里拿地， 自己的小区将会是什么样子（比如小区外立面是什么样色，配套建 设是篮球场还是足球场），甚至左右邻居都能提前确定。这已经有 点马佳佳“个性化垂直社区”的雏形。由于房地产众筹天然具有个 性化定制属性，所以前者发展必然推动后者发展。

三、迎来互联网地产时代 截至目前，“房地产众筹”已进入实践阶段，而“互联网地产” 却仍处于“概念”阶段。何为“互联网地产”？目前尚无确切定义。 按照“小米”总裁雷军的设想，互联网地产是指：一批想买房的人组 成合伙企业，集资筹钱去买地，在根据客户需求定位，然后施工环节 外包给建筑企业，将地皮价加钢筋水泥加税的总和定为房屋售价；开 发商的盈利模式是先用硬件争取消费者，再建立平台，再在软件与互 联网应用中开展增值服务。我们认为，如果是在众筹模式下，“互联 网地产”可以做的更深入：所有环节如买地、定位和设计、开发、销 售、运营都可由互联网上的专业服务商提供，传统开发商成为产业链 中的一环，不再主导开发。同时，传统房企也可以转型做互联网地 产，尤其像万科那样致力于小股操盘的房企，肯定会青睐这种模式， 因为企业无需资金投入，就可以掌控项目后期物业运维和商业运营， 坐享品牌溢价、管理佣金以及运营收益。