房地产行业政策、行情与展望分析

行业定调显著转向宽松政策望延续。

1. 政策回顾：行业定调显著转向政策落地节奏及力度显决心

2024 年政策在 430、924 期间集中出台，行业定调出现转向，新的政策工具被实施，且 政策推出节奏紧凑，引导行业预期及基本面逐步改善；相较此前的宽松，2024 年政策端 具体特征如下： 定调积极明确，彰显政策端推动行业筑底决心。4 月 30 日，政治局会议首次提出统筹研 究消化存量房产聚焦去库存；9 月 26 日，政治局会议首提要“促进房地产市场止跌回稳”， 政策端对修复地产行业定调明晰，较 2023 年更为积极，地产行业基本面不佳则政策持续 宽松的方向愈加明确；12 月 9 日，政治局会议提出要求稳住楼市股市，对基本面修复方 向进一步确认。 力度强，节奏快，持续发力，一线高能级城市积极跟进，新工具出台落位。以 430、924 两轮政策转向为节点，包括全国首付比例下调，房贷利率及公积金利率下调，税费优化， 收购存量房等政策集中密集出台，形成合力；政策推进节奏快，紧跟销售市场波动，在 8 月下旬第一轮政策效力减弱后，9 月快速发布新一轮利好政策，持续给予市场支持；包括 此前限制性政策相对严格的一线城市也放宽政策，对市场预期起到积极引导作用；同时新 的收储货币工具诞生，也为市场注入了增量资金，加速库存去化。 多部门联动，政策聚焦市场核心关切。本轮政策多项聚焦库存，包括政治局会议提出研究 消化存量房产，自然资源部要求根据去化周期控制住宅土地出让，3000 亿保障性住房再 贷款，允许专项债券收购存量房，允许专项债券用于土地储备，通过货币化安置等方式， 新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造等政策，均聚焦行业库存消化，回应市场核心 关切，也将加速行业供需关系修复完成筑底企稳。

政策展望：宽松政策望延续 推动库存去化供需企稳

房贷利率在下限取消背景下有进一步下行空间，公积金贷款利率同样有调整空间。5 月 17 日，央行提出取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，带动 房贷利率进一步下降，截至 2024 年 9 月，平均住房贷款利率为 3.31%，处于历史低位， 政策推动下购房者置业成本被显著压低；由于房贷利率下限已转为市场定价取消下限，若 销售市场进一步走弱，将推动房贷利率继续下降；随着房贷利率下调，公积金贷款利率与 房贷利率利差收窄，也将对公积金贷款利率下行起到推动作用。

货币化安置将对商品房销售规模起到积极拉动。假设 100 万套城中村及危旧房改造套均面 积 90 平方米，2025 年内完成率设定为 70%-100%，货币化安置的购房率为 70%-100%， 假设 2025 年不含货币化安置销售面积同比跌幅为-10%，则货币化安置可在这一基础上拉 动销售规模 5.2-10.5 个百分点，对房地产市场持续复苏产生积极作用。

核心城市限购政策仍有松绑空间，关注置业落户的增量政策。本轮宽松政策后，一线城市 中广州已完全取消限购，而北京、上海、深圳仍有限购放松空间，带动需求入市；此外可 额外关注买房落户政策的增量政策，11 月 18 日广州市公开征求《广州市户籍迁入管理规 定（修订稿）》意见公告，其中安居乐业入户指在广州市特定区域拥有合法产权住宅房屋 的非本市户籍人员，达入户条件可申请户籍迁入，也指明了未来置业落户政策将逐步落地， 推动新市民买房落户，释放置业需求。

2.行情回顾：政策驱动下 行业估值及预期修复

2021 年后地产板块行情以政策博弈为核心，基本面走弱推动政策出台，带动板块快速走 强。2024 年内两轮地产板块快速走强均以 517、924 两轮政策前后开始走强，政策驱动 行情演绎特征显著；回顾 2021 年后板块几轮走强，也均为商品房销售表现不佳后，推动 宽松政策出台，带动板块走强行情，博弈政策预期具备高胜率；政策落地后，基本面反馈 多不具备持续性，板块再度回落。 924 一系列政策出台后，基本面反馈积极且持续性较强，后续政策持续出台，政策宽松节 奏持续、方向及意愿明确，行情得以延续。相较 2021-2023 年政策推动，2024 年两轮宽 松政策时间间隔更紧凑，首轮政策出台效果减弱后新一轮政策快速响应，政策持续出台指 明方向及对行业坚定的支持意愿；持续政策利好推动下，销售市场反馈出现更积极信号， 商品住宅销售面积当月同比持续走高，与政策预期共同加持下，板块行情延续性好于以往。

横向比较其他行业，房地产板块经历三年调整，回撤幅度处于整体历史高位，风险有所释 放，为本轮反弹集聚能量。本轮地产高位回落后持续回调，累计跌幅 78%，调整幅度深， 经历 2021-2024 年上半年持续释放，市场反弹能量集聚，在政策边际变动及基本面出现改 善下，修复动能更充分。

截至 2024 年 12 月 5 日，板块涨跌幅排名前 10 个股分别为特发服务、光明地产、华夏幸 福、深振业 A、海南高速、光大嘉宝、我爱我家、衢州发展、张江高科、万通发展，无头 部房企进入涨幅前十，以开发以外的轻资产、产业园等上市标的为主。

综合以上来看低估值与中小市值上市房企普遍跑赢，此外轻资产及重组收储标的也表现突 出。从市值角度来看，9 月后地产行情中小市值上市公司跑赢。选申万地产指数自 8 月 29 日触底，并于 11 月 7 日触及高点区间个股涨幅，期间涨幅靠前 10 支个股包括光大嘉宝、 华夏幸福、特发服务、深振业、世联行、金融街等市值均不足百亿，涨幅 60%以上个股共 48 家，其中行情启动当日市值百亿以上仅 7 家，超两百亿仅 2 家，分别为张江高科、新 城控股；市值600亿以上三家房企保利发展、招商蛇口、万科A涨幅分别为59.0%、43.8%、 51.1%；由于商品房市场全面修复尚需时间验证，大体量房企仍跑输，中小房企，重组、 收储等主题更受市场关注。估值角度来看，中低估值标的表现更强。除涨幅靠前的轻资产 公司外及少数重组收储主题标的外，BP1.0 以下房企在本轮涨幅更大。

行情展望：继续交易行业预期及兑现 把握行业拐点个股机遇

基本面底部逐步夯实，积极关注板块的改善预期与基本面兑现交易。基于前文观点，对 2025 年我们认为基本面将逐步走出拐点，全年销售面积跌幅进一步收窄；参考以往经验， 地产板块预期交易特征显著，且随着经历周期次数增多而增强，在这一背景下，尽管 2025 年尚难言是快速反转之年，但从行情节奏来看，对板块仍应保持积极态度。 时间节点优先关注 2025 年 2-3 月小阳春基本面兑现与政策预期行情。回顾本轮及以往市 场下行周期，行情的起点来源于政策预期，而政策则多数销售热销期提前出台预热，在 2024 年末销售转暖氛围下，2025 年春节后 2-3 月小阳春前夕是政策发力的窗口期，可优 先关注提前布局。