地产政策、新房及二手房成交情况如何？

全国新房市场整体成交规模略有恢复趋势，还需等待政策显效。

1.近期地产政策梳理

2024 年 9 月至 11 月，中国房地产市场政策持续宽松，中央和地方均出台了一系列政 策以促进市场止跌回稳政策，从单一部门到多部门联动，从金融为主到财政、金融、 土地全方位发力。中央层面，9 月中央政治局会议调整限购政策、降低房贷利率， 10 月住建部等部门推出“四个取消、四个降低、两个增加”的政策组合拳，11 月税收 优惠政策落地；地方则积极响应放松政策，在放松公积金贷款、购房补贴、“以旧换 新”、取消普宅标准等方面予以政策支持。

11 月 13 日下午，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市 场平稳健康发展有关税收政策的公告》： 1）、契税调整了税率划分标准，降低部分税率。首套 1%和 1.5%、二套 1%和 2%的划 分标准从 90 平米提升至 140 平米，同时明确了北京、上海、广州、深圳 4 个一线城 市城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。 2）、取消征收部分符合条件的增值税。增值税取消了 2 年以上非普通住宅增值税，北 京响应“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”。 3）、土地增值税将土地增值税预征率下限降低 0.5 个百分点。调整后除保障性住房 外，东部地区省份预征率下限为 1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为 1%，西部 地区省份预征率下限为 0.5%。

2.新房成交：整体销量边际回暖，政策显效犹存时滞

全国新房市场整体成交规模略有恢复趋势，还需等待政策显效。多部门联合政策实 施后，新房日成交数据短期略有回暖，但未形成长期反弹。对标地产行业较为稳健的 2021 年同期（9 月 6 日-11 月 22 日）销售数据来看，地产需求仍然疲软，近两周累 计销售面积距离 2022 年仍有较大上行空间。根据中指研究院监测数据显示，11.16- 11.22 内一线、二线、三线城市新房销售面积分别为 87.57、151.62、45.83 万平方 米，近 3 月内一线城市基本稳定、二线城市波动较大、三线城市陷入疲弱。 一线城市中，广州、深圳销售面积与 2023 相比小幅提升；北京、上海销售面积仍待 回归。

广州上周新房销售面积约 24.81 万平方米，同比增长 200.72%；深圳上周新房 销售面积约 19.24 万平方米，同比增长 134.63%。京沪地方新政刺激集中在第二套改 善性住房，新房市场的整体成交规模提升尚不明显，政策显效仍需一段时间。 二线城市上周销售面积增减有所分化。武汉、杭州出现较大提升，上周新房销售面积 分别为 55.56，25.3 万平方米，环比分别增长 121.44%、41.58%。其余跟踪城市中， 东莞出现大幅回落，销售面积为 7.39 万平方米，环比下降 28.11%。二线城市新房需 求活跃度提升并不显著的原因或是此前已大面积放开限购、首付比例等限制，而本轮地产政策调整主要针对核心高能级城市，加之扶持改善型需求的指向性更强，城 市新房需求上升支撑力不足。

3.二手房成交情况：销量明显回暖，价格依旧承压

全国二手房市场成交量在 10 月后明显反弹，然而需求量的提升并未使价格止跌。对 标地产行业较为稳健的 2021 年同期（9 月 6 日-11 月 22 日）销售数据来看，二手房 成交面积实现超越。根据中指研究院监测数据显示，11.16-11.22 内一线（二城）、 二线（十一城）、三线（十三城）城市销售面积分别为 57.17、129.26、14.79 万平方 米，近 3 月内一线城市成交量维持高位、二、三线城市成交量边际改善。 从成交面积来看，一线城市回升动能维持强势。一线城市新增挂牌量维持高位，虽然 近 2 周二手房成交面积略有回调，整体表现仍好于新房市场， “卖一买一”需求释放 依旧促进挂牌量增长。上周一线城市中，北京、深圳分别销售 40.35、16.20 万平方 米，北京环比上涨 5.82%，深圳环比下降 9.27%。当前一线城市二手房市场挂牌量持 续处于高位，说明“认房不认贷”政策直指换房需求，想要享受宽松首付政策的业主 挂牌意愿强烈。

二线城市成交量与往年基本持平，11.16-11.22 期间青岛、厦门二手房销售面积分别 为 18.47、8.69 万平方米，分别环比上涨 16.75%、31.67%；其余城市成交量环比多 为小幅下跌。过去房地产周期的规律特征是轮动复苏，房价指数中一线带动二线、三 线城市轮动。目前带动二、三线城市二手房挂牌量增长效果较弱。考虑到供给有增量 但成交疲软从而引发价格持续下跌，进而影响居民购房信心，后续二手房市场可能 继续承压。 全国二手房价格整体仍呈现下跌趋势，跌幅略有收窄。近 3 月价格指数持续下降， 10 月全国百城二手住宅的平均价格为 14360 元/平方米，环比下跌 0.60%，同比下滑 7.27%。其中一线城市表现逐步坚挺；二三线城市价格依旧承压，市场分化愈发明显。 二三线城市以价换量的政策效果尚不明显，价格持续降低暂时未换来明显增量，有待 未来政策持续发力。