新政后房地产市场有何表现？

新政后呈现积极迹象。

1.新房市场：延续弱复苏趋势，去化周期拉长

新房销售延续弱复苏趋势，累计同比降幅三季度有所收窄。据统计局数据，2024 年 1-9 月， 商品房累计销售金额 6.9 万亿元，同比-22.7%，降幅较 2023 年全年走阔 16.2pct，较 2024 上半年收窄 2.3pct；商品房累计销售面积为 7.0 亿平，同比-17.1%，降幅较 2023 年全年走 阔 8.6pct，较 2024 上半年收窄 4.8pct。2024 年的新房市场延续了 21 年下半年以来的弱复 苏行情。按月来看，2、3、6、9 月的商品房销售额/面积均表现相对强势。

仅少数城市去化率有所提升。根据克而瑞数据，2024 年 1-9 月，成都、天津、长沙、杭州 的新开盘项目去化率保持在 40%以上，其他城市项目的去化率仍有待突破。其中，1-9 月 的新开盘项目去化率较 2023 全年有所提升的城市仅有天津和成都两座城市，提升幅度分别 为 20、2pct。

整体去化周期拉长，一线城市库存增幅明显。截至 2024 年 9 月末，克而瑞 80 城新房库存 面积 5.1 亿平米，较 2023 年末下降 3.6%；平均去化周期 29.6 个月，较 2023 年末延长 8.4 个月。分城市能级看，一线/二线/三线城市截至 9 月末的库存较 2023 年末分别 +12.1%/-3.4%/+10.5%，一线城市新房库存增幅明显；去化周期分别在 23.5/24.9/40.0 个月， 较 2023 年末分别+6.5/+5.8/+13.8 个月，各线城市去化周期有所拉长，其中三线城市去化 压力明显加大。

2.二手房市场：库存有所下降，“以价换量”趋势延续

二手房整体成交跌幅小于新房。根据我们统计的高频数据，年初至今（截至 10 月 31 日）， 26 城二手房累计成交面积同比-0.2%，跌幅明显小于新房成交；分城市能级，一线、二线、 三线二手房房累计成交面积同比分别为+13%、-5%、+8.5%，一线城市二手房成交相对活 跃。10 月 1-31 日，26 城二手房日均成交面积环比+20%，一线、二线、三线二手房成交面 积环比分别为+34%、+17%、+8%，新政后二手房成交环比亦有所改善，但这一轮二手房 成交的边际改善幅度不及新房明显。

二手房挂牌量有所下降，多数城市延续“以价换量”。根据中指院的数据，截至 2024 年 9 月末，重点 11 城的存量二手房挂牌套数较 2023 年末下降 5%，其中一线 4 城的二手房挂 牌量较 2023 年末上升 2%，二线 7 城的二手房挂牌量较 2023 年末下降 10%。 截至 2024 年 9 月末，在我们观察的重点 11 城中，除深圳、杭州和苏州外，其它城市的二 手房挂牌价均较 2023 年末下滑，二手房“以价换量”仍在延续。

3.新政后市场普遍有所回升，一线城市更为明显

新房销售新政后明显改善。2024 年 1-10 月，54 城新房累计成交面积同比-30%；分城市能 级，一线、二线、三线新房累计成交面积同比分别为-21%、-36%、-25%，各梯级城市的 新房销售面积均有所下降。10 月单月，54 城新房日均成交面积环比+33%，环比升幅为年 内次高，其中一线、二线、三线新房成交面积环比分别为+63%、+37%、+4%，显示 9 月 以来的新政对一线城市新房市场的刺激作用较为明显。

前瞻指标显示近期一二手房市场景气度明显回升。10 月，新房案场指数/二手房带看指数分 别环比+48.3%/+16.3%至 22.4/30.3，二手房市场景气度指数环比+67.9%至 14.1，二手房 折价率指数环比+1.2pct 至 84.8%。 “9.26”政治局会议后市场信心明显增强。截至 10 月 27 日，代表经纪人对近期市场信心 的贝壳 50 城新房/二手房 KMI 成交量指数分别为 50.0/52.6，环比-2%/-3%，环比虽有所下 滑，但已连续 4 周处于荣枯线以上，高于“5.27”新政后的水平，反映“9.26”政治局会 议后市场信心明显增强。

4.土地市场：“严控增量”约束下缩量趋势或难扭转

土地市场仍在偏弱运行，供需缩量趋势尚未扭转，成交均价小幅下行。2024 年 1-9 月，全 国涉宅用地供应面积约 4.9 亿平，同比下降 32%，成交面积约 3.3 亿平，同比下降 29%； 成交金额约 1.2 万亿元，同比下降 39%；分城市能级，一线、二线、三四线城市涉宅用地 成交金额分别同比下降 38%、43%、34%。目前前三季度成交面积约介于 2008-2009 年之 间，较 2020 年同期收缩约 79%。此外，前三季度涉宅用地成交均价同比下降 14%，一线、 二线、三线城市分别同比上涨 14%、下降 20%、下降 8%。城市分化已经从量过渡到价格， 各能级城市之间成交量均下滑明显，但一线城市均价目前仍保持韧性。 9 月政治局会议提出商品房建设要严控增量，自然资源部亦曾在 4 月底规定，“商品住宅去 化周期超过 36 个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让”。在商品房严控增量的要求下， 土地出让总量或较难快速回升，整体市场缩量的趋势短期内或将延续。

市场仍维持低溢价率、高流拍率的格局。2021 年以来土地市场降温，房企拿地趋于理性促 使低溢价率高流拍率的格局形成。截至 2024 年 9 月，该格局并未改变，前三季度全国土地 成交溢价率约 4.6%，较 2023 年下降 0.5 个百分点；一线、二线、三线城市成交溢价率分 别为 6.4%、4.6%、3.9%，较 2023 年降低 0.5、提升 0.1、降低 1.1 个百分点，一线城市 仍维持最高的溢价率，反映一线城市土地市场热度尚可，而二线城市溢价率自底部有小幅 回升，三线城市土地市场热度相对偏冷。整体流拍率维持在高位，前三季度全国土地流拍 率约 22.9%，较 2023 年升高 3.6 个百分点，一线、二线、三线城市分别 4.0%、15.0%、 25.7%；一线城市供需关系相对健康，而三四线流拍率仍维持高位。

三维图解哪些城市土地市场相对表现较好：我们从 355 个城市中筛选出成交地块数量在 10 宗以上且成交金额在 20 亿元以上的城市，共约 95 个（部分城市成交地块较少，或不足以 说明整体城市情况），并从溢价率、流拍率与成交金额三个维度来衡量该城市土地市场的热 度，高溢价率与低流拍率代表较热，低溢价率与高流拍率代表较冷，高溢价率高流拍率与 低溢价率低流拍率代表市场结构分化明显，高成交总价代表可信度更强。杭州、上海、成都、长沙、淮安等城市热度相对较高，今年土地市场表现较 优，合肥、福州、广州则属于高溢价率同时流拍率也相对较高的城市，代表城市内部或有 分化；而重庆、石家庄、温州、镇江城市热度则相对较冷。此外，成交金额低于 100 亿的 69 个城市中，有 57 个城市溢价率均在 5%以下，而 32 个城市流拍率都在 20%以上。