中国国贸股权结构、主营业务及财务分析

公司坐拥北京核心区稀缺优质商业资产。

1、四十年深耕打造北京核心资产

1984 年 11 月，合资建造和经营国贸中心的合同和章程在人民大会堂签署。 1985 年 2 月，中国国际贸易中心有限公司经国务院批准正式成立。 1999 年，中国国际贸易中心有限公司独家发起设立的中国国际贸易中心股份有限公 司（以下均简称为“公司”）在上交所上市。公司是中国乃至全球规模最大、功能最齐全 的综合性高档商务服务大型中外合资企业。 公司和控股股东拥有的“中国国际贸易中心”（以下均简称“国贸中心”）主体建筑 群位于中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区北京商务中心区核心地段。经过近 四十年的建设发展，目前占地面积 17 公顷，总建筑规模 112 万平方米，由写字楼、商城、 酒店、公寓等国际化商务服务设施组成，是首都地标性建筑群，也是目前中国乃至全球规 模最大、功能最齐全的综合性商务服务设施之一。国贸中心已累计承接多项国际、国内重 大会议及大型商务活动，接待了众多国家元首、政府首脑、重要国际组织负责人以及国内 外商界和社会知名人士。

2、业态丰富，发展模式定位中高端

国贸中心建筑群主要由写字楼、商城、公寓、酒店共四大业态构成，具备多重功能， 能够满足商务办公、租赁服务、宴会服务、公共服务、休闲购物、商旅住宿等等各类需求。

（1）写字楼。根据公司官网，国贸写字楼作为北京首屈一指的超甲级写字楼，主要面向跨国公司、 金融机构、律师事务所和其他知名企业。国贸写字楼由国贸大厦 A 座、国贸大厦 B 座、国 贸写字楼 1 座、国贸写字楼 2 座和国贸西楼组成，总建筑面积 39.3 万平方米，是 CBD 区 域内超大规模写字楼群，具备优越的办公环境、科技设施、配套服务，商业氛围以及物业 管理经验等条件。

（2）商场。国贸商城充分发挥客流量大的地缘优势，依托北京城市建设和消费水平的发展，定位 为高端综合购物中心。国贸商场集服装饰品、家居生活、生活服务、餐饮美食、休闲娱乐 等 11 个品类于一体，吸引大量国际和国内知名品牌入驻。根据公司官网，公司荣获“2018 年 ICSC 中国购物中心和零售商大奖”，该奖项是购物中心行业最专业、含金量最高的专 业奖项之一。

（3）酒店。酒店业务致力于满足高端消费者的住宿和对于会议厅、宴会厅的需求。根据公司官网， 国贸公寓荣获 2024 年被誉为“中国酒店奥斯卡”的中国文旅星光奖“年度卓越服务式公 寓品牌”等奖项。酒店客房主要包括国贸大酒店（278 间）、中国大饭店（584 间，另有 69 套公馆）和新国贸酒店（450 间），共计能提供 1381 间高端客房。此外，公司提供多 功能的宴会厅、会议厅，主要由国贸大酒店（群贤宴会厅 2340 平方米，中国宴会厅 772 平方米及 12 个宽敞的多功能厅）、中国大饭店（14 个多功能厅，1 个可容纳 2000 人的会 议大厅和 1 个可容纳 500 人的宴会大厅）、新国贸饭店（会议空间 1200 平方米，健身中 心 3500 平方米及 15 间多功能会议厅）组成，会议室房型丰富、数量众多，能充分满足消 费者对于高端宴会厅、会议厅需求。

（4）公寓。国贸公寓和世纪公寓共能提供 787 套高档居室（分别提供 407 套、380 套）。北京国 贸公寓坐落于北京市最著名的区域中国国际贸易中心内，由南、北两座 30 层高的公寓楼 组成，做为北京 CBD 的核心，国贸公寓紧邻长安街、东三环，中央电视台、高耸入云的国 贸大厦使国贸中心成为北京的地标性建筑。

3、财务分析：业绩稳健增长，成本管控得当，ROE 长期高水平

3.1、营业收入与归母净利润维持稳定增长

公司业绩稳健增长。2024 年上半年公司实现营收 19.65 亿元，同比+1.39%；归母净 利润 6.88 亿元，同比+5.18%。2023 年公司实现营收 39.54 亿元，同比+14.86%；归母净 利润 12.59 亿元，同比+12.84%。

3.2、营业成本维持稳定，成本管控成效显现

公司的营业成本维持稳定，2024 年上半年营业成本为 7.69 亿元，同比-0.2%。2018- 2024H1 公司折旧摊销和员工成本占比均超过 50%，是公司成本的主要来源。 2018 年以来公司总折旧摊销（分别计入营业成本及管理费用）相对稳定，2024 年上 半年折旧摊销成本同比下降 2.9%降至 2.31 亿元。目前公司长期资产布局已基本完成，折 旧摊销或不会出现明显变动。

3.3、费用率水平较低，盈利能力稳步提升

公司销售费用率从 2018 年的 2.74%下降至 2023 年的 2.34%。公司管理费用率总体稳 定，小幅提升至 2023 年的 3.72%。2024 年中期销售/管理费用率分别为 1.87%/3.06%。公 司成本管控控制得当，费用率维持低位。 在成本端降本增效、压降费用率，收入端提升平均租金的共同促进下，公司毛利率和 净利率持续升高，分别由 2018 年的 51.6%和 24.5%升至 2024 年中期的 60.9%和 35.0%，公 司盈利能力呈不断增强趋势。

3.4、有息负债及平均融资成本逐步下降

公司的有息负债结构清晰，由银行的长期借款及公司债券两部分构成。24 年上半年， 公司长期借款在降至 10.85 亿元，同比下降 34.2%，主因 2023 年 7 月和 12 月公司分别提 前偿还长期抵押借款本金 5 亿元和 0.1 亿元；公司债券剩余 4.4 亿元，维持上年度余额不 变（9 月该部分已偿付，债券余额归零）。 2018-2023 年公司平均融资成本由 4.8%降至 3.6%，由于公司具备央国企的背景，在 融资方面具有一定的成本优势。

3.5、近年来 ROE 均维持在 10%以上的水平

ROE 稳中有升，盈利能力有保障。近十年公司 ROE 均维持在 10%以上的水平且持续提 升，2022 年 ROE 为 12.6%，2023 年 ROE 为 13.4%，同比+0.8pct。 通过杜邦分析法将 ROE 拆分来看，2014 年到 2023 年，公司资产周转率从 23%逐步提 升至 31%，权益乘数从 1.9 倍逐步降到 1.4 倍，归母净利润率从 24%逐步升至 32%。因此 公司对财务杠杆的依赖逐渐降低，ROE 的增长主要由利润率上升及资产周转速度加快所带 动，资产的盈利能力不断增加。