中国房地产量价趋势及购房负担率如何？

从高频数据来看，量在价先，周期下行，交易量同比负增长之后的1-2个季度， 新房及二手房价格环比下降。

关于房价，全国新房住宅销售均价使用统计局披露的数据，中国房地产市场发 展时间不长，经历了20余年的快速发展，1999-2023年新房住宅房价复合增速为7.3%， 略低于GDP增速（同期GDP现价复合增速11.6%），整体保持了较快的增长，新房 房价没有明显涨幅的年份不多（2008、2014、2022）。

全国二手房价格方面，上面分析的三个口径，口径三无销售均价，口径二最新 销售均价为1.25万元/平米，我们以此为基础，根据口径一及统计局70大中城市二手 房价格的数据规律，估算出一个历史长序列的二手房价格。 可以看到21年以来，二手房价格降价幅度是高于新房的，二手房交易更为市场 化，价格更具性价比，这也是21年下半年以来二手房交易活跃度高于新房，二手房 市场的交易占比持续提升的重要原因。

从高频数据来看，量在价先，周期下行，交易量同比负增长之后的1-2个季度， 新房及二手房价格环比下降。在21年之前，房价最多连续11个月下跌，中国房地产 市场并没有房价长期下行的经历。 18年之后房价涨幅得到明显控制（“房住不炒”），交易量增速基本平稳。21 年下半年市场快速降温，21年9月至22年12月，新房房价连续16个月下行，23年初 疫情放开小阳春短暂回暖后，23年6月新房房价再度转负，至24年6月连续13个月下 跌，也就是说从21M9-24M6房价共有29个月环比下跌，且跌幅有扩大趋势，本轮行 业下行并未结束。

按照美国、日本的分析框架，对中国购房负担率中的金融属 性、消费属性、居住属性进行分析。 首先是金融属性，从2005-2021年，大部分年份住房销售均价同比增速>按揭贷 款利率，如果房价按照5年复合增速去看，2005-2021年平均的房价增速为9.5%，年 平均按揭贷款利率为5.6%，房价增速-按揭贷款利率为3.9%，仅仅2014、2023、2024 年房价增速小于按揭贷款利率。也就是说在2021年之前存在较强的金融属性。2021 年下半年以来的房价持续下跌，金融属性持续减弱。 从量化的角度去看，24H1我国住房套均价增速（5年复合）-按揭贷款利率为-4.7%，这时候消费+金融负担率（总负担率-居住负担率）为36%，倘若不存在金融 属性，36%的消费负担率远高于日本（15-25%）、美国（25%），我们假设中国消 费负担率与美国一致为25%，因为我国房价的过去上涨惯性，在24H1依然存在部分 金融属性，24H1的金融负担率为11%。

第二是居住负担率，关于国内租金及租售比水平，有两个口径，一是Wind百城 住宅租售比，18年以来平均为2.2%，二是300城房协，18年以来平均为3.1%，后者 样本更多租售比中枢更高，从房协口径去看，300城租售比中，一线平均1.8%、二线 平均2.5%、三四线平均3.2%，一二线平均为2.2%，与Wind百城的数据相一致。计 算居住负担率我们采用样本更全的300城房协口径的租售比作为全国租售比水平， 18年以前取均值3.1%。 基于以上租金水平，计算的居住负担率平均为28%（05-23年），与统计局披露 的城镇居民支出中的居住支出占比相近（平均23%），租金负担率整体平稳，租金随 房价变动。

从平均水平去看，中国居住负担率属于正常水平，并没有比美国、日本更低，假 设消费属性为25%，那么中国购房总负担率较高的原因在于，我国拥有更高的金融 属性（房价年复合增速>按揭贷款利率）。2021年以来，随着供给侧改革，行业价格 回落，购房总负担率从97%降至59%的过程，更多的是房价预期的改变，金融属性 的退出。