国内存量按揭利率调整历史复盘

以下是对国内历史上两轮存量按揭利率调整复盘。

一、第一轮：2008-2009 年房贷利率优惠政策-转按揭-存量按揭利率调整

1、本轮调整背景、方式。2008 年金融危机后，房地产市场景气度下行，央行推出房贷利率下限统一调降政策。2008 年国际金融危机全面爆发后，中国经济增速快速回落（季度 GDP 增速从 2007 年末 13.9% 降至 2009Q1 的 6.4%），房市销售疲软，2008 年单月商品房销售面积均为同比负增长。 为稳定经济增长，促进商品房销售增长，2008 年 10 月，央行发布《关于扩大商业性个 人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，决定扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅 度：“商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的 0.7 倍。”配合 08 年存贷款 基准利率的 5 次下调（7.2%降至 5.31%），进一步降低了按揭贷款利率的下限。

房贷利率优惠政策落地后银行行为：按揭贷款市占率较高的国有行较为被动，而中小行 则趁机争夺优质客户，倒逼存量按揭利率调整落地。1）在政策实施之初，国有大行实行 存量房贷利率优惠政策动力不足。一方面，《通知》中要求各银行“在合理评估贷款风险 的基础上，按照原贷款合同约定条款自主确定”，并没有对存量按揭利率一刀切，而是让 银行自己定。因此，各银行在政策出台后多在观望，且 2008 年四大国有行的按揭贷款合 计市占率超 60%，利差快速下降使其在执行存量房贷利率优惠政策时缺乏动力，对于存量客户优惠利率的实施细则较为谨慎。

2）转按揭成为存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段，中小行推出同名转按揭产品争抢 优质房贷客户。由于本轮房贷优惠政策主要针对新增客户，而存量房贷是否享受七折优 惠并没有明确规定。各大银行存量房贷利率七折优惠方案落地并不顺利，且存在个别银 行通过设立附加条件或捆绑搭售金融产品，抬升了客户在办理存量房贷优惠时的门槛。 因此转按揭成为存量房贷客户获取利率优惠的博弈手段。中小银行争抢优质房贷客户的 动机更强，不仅承诺房贷利率打 7 折，并推出免费办理同名转按揭1来吸引他行客户。不 少存量贷款客户便通过转按揭的方式再度成为“新增客户”，从而享受七折利率优惠。

3）市场竞争下，大行落地存量按揭七折利率优惠，个人房贷利率大幅下降。中小行抢夺 按揭贷款客户，对大行按揭贷款形成压力。且越接近按揭贷款重定价日，存量房贷利率 下调的关注度和争议愈加强烈。2009 年 1 月 3 日，四大国有银行宣布，只要 2008 年 10 月 27 日前执行基准利率 0.85 倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请 七折优惠利率。2009 年 2 月 10 日，继农行出台房贷细则后，工商银行开始执行购房者可 享受住房贷款七折的优惠利率优惠细则。

2、本轮房贷优惠政策落地的影响。2008 年多次降息叠加存量房贷利率下调，银行业息差降幅较大。在 4Q08 多次降息及存 量按揭房贷利率调整影响下，1H09 五大行+招行的零售贷款利率及净息差均较 2008 年有 较大幅度下降，平均降幅分别为 169bp、81bp。

多轮降息推动经济回升预期，股市快速反弹，银行基本面滞后股市表现。08 年金融危机 之后，经济加速下行，银行指数与沪深 300 指数也急速下跌。而 08 年末随着央行的宽松 货币政策以及其他经济利好政策出台，银行指数与沪深 300 指数均有回升趋势。银行基 本面总体滞后于经济预期和股市表现（09 年上半年为银行业绩低点）。

二、第二轮：2023 年 9 月存量房贷利率差别化调整

1、本轮调整背景、方式。2023 年调整存量房贷利率背景：居民资产端收益率的“快速走低”和负债端成本的“相 对刚性”，引发居民提前还贷潮。22 年底以来，70 大中城市新建商品住宅的房价同比进 入负区间，随着房地产市场的深度调整，居民对后续价格预期快速发生调整，同时其他 金融理财产品预期回报率也在走弱，例如余额宝的 7 日年化收益率已长时间低于 2%、 存款挂牌利率也多次下调。相较快速走低的资产回报率，居民负债端的成本则呈现较强 刚性，本轮调整前 23 年存量房贷利率仍在 4.5%以上，特别是在 2020-2021 年期间投放房 贷利率平均仍在 5％以上。

资负两端利率倒挂，未来收入不确定性上升，使得居民倾向于重构资产负债表、提前偿 还贷款。22 年 2 月首次出现居民中长贷单月负增长，23 年 6 月末较 23 年初个人住房贷 款余额下降了 2000 亿元。从 23 年上半年个人住房贷款新发放 3.5 万亿来看，23 年上半 年偿还按揭贷款规模近 3.7 万亿元，较 22 年同期的偿还额多出近 1.31 万亿元。同时 23 年 RMBS 早偿率指数也保持历史高位。

2023 年 10 月存量按揭下调：2023 年 9 月央行、金融监管总局发布《关于降低存量首套 住房贷款利率有关事项的通知》，采用存量利率下调至不低于发放时城市利率下限的方式， 实现存量按揭利率的统一调整。整体看，本轮存量房贷利率调整主要过程为：市场期待 与讨论——央行回应市场期待——央行、金融监管总局正式公告——商业银行公告相关 调整规则——商业银行集中调整——商业银行处理个别特殊情况。从市场关注到政策落 地实施，持续周期较短不到 3 个月，且从最终实施方式上看，商业银行均选择第二种直 接协商变更合同的方式，实现存量按揭贷款利率的迅速调整，过程中并未出现上轮市场 恶性竞争的局面。

2、本轮调降存量按揭贷款利率的影响。直接效果：约 6 成存量按揭贷款利率完成下调，平均降幅在 73bp。根据央行的统计，本 轮共超过 22 万亿元存量房贷利率下调（占存量按揭约 60%），调整后加权平均利率为 4.27%，平均降幅 0.73 个百分点，每年减少借款人利息支出约 1700 亿元，惠及 5325 万 户、约 1.5 亿人。按照 100 万元按揭贷款、等额本息还款计算，存量按揭利率下调 70bp 估算可降低借款人月供约 420 元，节约月供和总还款额约 8%。 对银行基本面短期冲击：商业银行净息差 2023 年环比 23Q3 下降 4bp 至 1.61%，考虑银 行一般在年初重定价，且 4 季度是银行信贷投放相对偏弱的季度，我们认为 4bp 的降幅 基本均来自存量按揭利率的调整。我们测算的上市银行 4Q23 单季净息差在 1.49%，环比 3Q23 下降 9bps。 对银行基本面中期影响：一定程度缓解银行面临的提前还款压力。根据央行数据，政策 实施前，2023 年 8 月全国个人住房贷款提前还款额达到 4324.5 亿元。2023 年 8 月 31 日 政策出台后，9 月-12 月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023 年 8 月）下降 10.5%。 利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显，如湖北、河南、江西 9 月—12 月月均提前还款金额分别较 8 月下降 42.1%、27.5%、22.2%。 但本轮存量房贷利率调降对楼市整体提振效果较为有限：我们认为政策最终意图或是缓 解居民还款压力、而非重新刺激地产市场。一方面，本轮存量按揭利率调整仅针对首套 个人住房贷款，不涉及二套房贷款，政策的本意仍是呵护刚需购房群体；另一方面，下 调幅度相对有限，据央行披露数据，2023 年 12 月新发放个人住房贷款加权平均利率为 3.97%，四季度存量房贷下调后的平均利率 4.27%。