西班牙Sareb成立背景、架构及资产处置方式有哪些？

2007年西班牙房地产泡沫破裂，叠加2008年次贷危机，西班牙银行受到影响。

2009年、2011年、2012年,西班牙GDP增速分别为-3.77%、-0.81%、-2.96%,25-64岁的失业率分别为15.83%、19.28%、22.58%。2012年西班牙的失业率超过希腊，成为当时欧元区失业率最高的国家，当时经济表现相对承压。

债务问题在2011~2013年面临严重挑战。截至2011年底，西班牙的一般政府债务规模达到7430.43亿欧元，政府债务占GDP的比重达到69.9%;截至2012年底，西班牙一般政府债务规模达到 9278.13 亿欧元，占GDP比重上升至 90%。

西班牙的房地产市场在1997-2007年表现繁荣，房地产价格在十年间出现大幅上涨。房价上涨的财富效应或致居民购房欲望强烈，各地政府控股的银行给予购房人购房贷款，居民杠杆率逐年攀升。在2008年次贷危机发生后，西班牙宏观经济整体承压，西班牙楼市由盛转衰，2012-2013年西班牙楼市萧条，2007年9月至2012年末西班牙房价指数由150.90下滑至101.91，居民部门的杠杆率从2009年的85%下降至2012年的81.5%。

由于西班牙银行的贷款与房地产关联度较大。2012年第三方机构对西班牙14家银行进行压力测试(14家银行的总资产超过西班牙银行业总资产的90%),根据2012年数据显示，Santander、BBVA、CaixaBank、BFA-Bankia(现已合并至CaixabBank)市占率达到58%。

截至 2007年，西班牙地产及建筑业的贷款占GDP比重约为43%，集中度较高，因此次贷危机传导至西班牙银行体系后，对于西班牙整体的贷款、坏账的影响较大。从抵押资产是否可赎回看，截至 2011年末，西班牙银行所持有的已取消抵押权的资产规模约为880亿欧元，其中43%为土地资产、43%为房产资产(其中21%为新房、22%为二手房)。由于房价从2007年开始下跌，截至2011年房价和地价分别下降19%、36%,导致房屋交易和土地交易规模仅为峰值时期的35%、20%。从抵押资产所在行业看，14家银行持有的房地产开发商相关的资产约为2270亿欧元。根据压力测试，假设西班牙银行持有的房地产开发商相关的资产有可能发生风险，在基准假设下，2012~2014年，西班牙银行因此或将蒙受的损失规模为649亿欧元，若在悲观预期下，损失规模或达971亿欧元。因此，在经济低迷和房价下跌的双重压力下，当时的西班牙银行业急需剥离风险资产。

Sareb的控股股东是FROB。FROB是西班牙政府于2009年设立的专门为陷入财务困境的机构重组和兼并收购注入资本的重组基金。FROB分别通过三期共注资5654.5万欧元重整西班牙银行系统。2012年，在FROB第三期计划中，FROB认购45.9%的股权和次级债。2022年，FROB收购了Sareb4.24%的股本，目前FROB持有Sareb的股份比例达到 50.14%。从管理经营的角度看,Sareb董事会9位成员均由FROB任命。

Sareb 处置资产的方式：1.问题资产的收购。2012年欧元区各成员国财长一致同意向西班牙提供救助贷款:西班牙政府按照欧盟要求加快推进银行业和整个金融体系的改革步伐，加强对银行业和金融市场监管。西班牙通过设立Sareb处理“问题银行”的表内“问题资产”，即“问题银行”将表内的“问题资产”置换至 Sareb中， Sareb发行债券与银行置换资产，银行在欧洲央行出将得到的债券置换为现金，相当于欧洲央行为西班牙银行注入流动性，支持西班牙的银行改革重组。

Sareb成立后，迅速收购银行体内资产。截至2012年末，Sareb收购五个金融主体的资产，包括 BFA-Bankia、Catalunya Banc、Banco deValencia等，这五个主体均被FROB资助;2013年2月，Sareb进一步收购BMN、Liberbank、Caja3、CEISS 等机构表内的问题资产。2012-2013年，Sareb共收购19.82万个问题资产，合计价值507.81亿欧元，其中1)9.07万个房地产开发商的贷款项目，价值 394.38亿欧元，占总价值的77.66%，这些贷款项目由40万个房产资产担保/背书、2)10.74万个房地产资产，价值113.43亿欧元，占总价值的22.34%，这些资产中几乎一半是住宅及附带的房屋如储藏室、车库，另一半包括商办、工业厂房等。从收购价格看，房地产开发商贷款和房地产资产的收购折扣分别为账面价格的45.6%、63.1%,即分别为5.5折、3.7折;其中对于房地产资产，新房、在建房产和土地分别按照54.20%、63.20%、79.50%的折扣收购，折扣幅度普遍超过金融贷款。Sareb通过中央政府担保的债券置换资产，后续再进行资产处理(包括售出资产以及将债券转换为房产通过销售房产提高流动性)，原本持有资产的银行在欧洲央行(ECB)将债券置换为现金。

2.处置资产的方式。Sareb预计在15年的周期内处理收购的问题资产，收购时间节点为2012-2013年，因此对应的处理结束的时间点最晚为2027年11月。在已收购的资产中，部分房地产资产尚未竣工或并未开发完毕，因此Sareb首先进行如下措施:

对未竣工的房地产资产进行建筑作业;加强开发和销售作为贷款抵押物的尚未竣工的作业;继续土地开发计划;最大化商业资产和短期内并无法完成销售的居住性房产的租金收入。

2013年，Sareb主要通过销售、出租资产等方式盘活收购的资产，并且实现资金回流。2013年-2014年，Sareb销售房地产资产分别实现收入8.18亿欧元、10.74亿欧元，房地产资产出租收入分别为6800万欧元、4900万欧元。房地产资产的处理业务在2013-2014年分别实现毛利润2.48亿欧元、2.76亿欧元。其中租金收入下降主要由于部分房屋实现销售，因此出租房屋的数量减少。

Sareb主要通过三种方式进行房地产资产的销售，即零售、直销、整销三种方式，其中1)零售和直销对应的客户群体主要是C端客户，区别在于零售是通过中介和自研渠道等方式对接C端客户、直销是Sareb自研平台直接对接规模略大一些的客户(如家族办公室等)进行销售、2)整销则主要对应机构客户，其中多数客户是专门投资于特定地产种类的国际地产基金，针对这类客户Sareb将资产搭配成不同的特殊资产组合。从销售规模占比看,零售和直销的合计占比远高于整销。

由于管理的资产规模庞大，Sareb于2014年引入四家专业机构专门处理房地产资产和金融贷款，分别为 Altamira资产管理公司、Haya房地产、Servihabitat、Solvia四家公司。这四家机构管理 Sareb旗下16.92万个资产。2014年，四家公司管理的资产规模分别占 Sareb 收购资产的29.05%、37.34%、19.09%、14.52%。从销售途径看，Sareb 主要通过这四家公司完成零售渠道。

对于部分在短期内暂不出售的房产，Sareb以出租的方式盘活资产，获取的租金收入用来覆盖运营和管理资产的成本。2015年，Sareb设立出租房产的组合，在某一年度已出租的房产，可在下一个年度出售。2014-2022年，租金收入基本维持在40-50亿欧元区间内，占房地产资产处理业务收入的比例基本维持在3%左右的水平。

REITs是 Sareb中后期采取的盘活存量房产的一种途径。2017年11月,Sareb成立 TemporePropertiesREIT，含有1383个房产和171个仓储仓库资产，成立时资产价值1.75亿欧元。依托TPREIT，Sareb将部分房地产资产转至REIT内。截至2018年末，Sareb共将2249个房产转至TPREIT旗下，总资产价值达到3.39亿欧元。2018年4月，TPREIT上市。目前，TPREIT共持有2374个房产资产。

按照 2018年TPREIT的租金收入和资产规模看，REIT底层资产价值3.39亿欧元，2018年共产生730万欧元的收入，收入口径下计算的租金回报率为2.15%。

2019年，Sareb将其持有REIT的75%份额转让给TPGRealEstatePartner后，实现控股股权的剥离，2020年Sareb持有REIT21.2%的份额，2021年继续将20%的股份出让给TPG RealEstate,进一步实现对 REIT的资产剥离。目前,TPGREAL ESTATE Partner持有TP REIT99.45%的股权，Sareb由此实现表内资产的盘活。

Sareb成立公共住房帮助项目，并设立一个房产组合池用作社会福利，内含4000个房产。截至2017年，已有2360个房屋实现社会福利用处，2019年房产组合池规模扩张到4790个。