外高桥发展历史、股权架构、主营业务及经营表现如何？

上海自贸区运营主体，主营物业租赁、房产销售与贸易服务。

1. 历史沿革：外高桥保税区的综合运营主体

公司成立于 1990 年，是全国第一个保税区、第一个保税物流园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。（1）初创期：1990 年，国务院批准设立的全国第一个海关特殊监管区域——外高桥保税区成立，外高桥集团股份有限公司是外高桥区域的综合运营主体。2004 年，上海外高桥保税物流园区作为全国第一个保税物流园区封关运行。（2）升级为自贸区：2013 年，外高桥保税区片区与陆家嘴片区、金桥片区、张江片区、世博片区合并组成中国（上海）自由贸易试验区。2021年，外高桥保税物流园区正式转型升级为外高桥港综合保税区。（3）2024 年，公司投资成立外高桥生物医药发展公司，并与浦东科创投资基金合伙成立外高桥私募基金，推送培育具有技术创新力和产业带动力的本土优秀企业，促进区域经济高质量发展。

2.股权架构与高管：上海国资控股企业，高管扎根浦东经验丰富

公司为上海国企控股企业，股权架构稳定。公司为上海市国资控股企业，实控人为浦东新区国资委，通过外高桥资管、浦东创投等持有公司53.9%的股份。

公司高管扎根浦东政商领域，在进出口贸易、文化服务、商业投资等领域经验丰富。公司高管具备上海政府部门、浦发集团、外高桥集团等工作背景，扎根浦东政治商业领域，政策敏感度高，经验丰富，高管团队稳定。

3. 主营业务：物业经营、贸易服务与商品房销售

公司三大主营业务为园区物业租赁、贸易及服务、房地产开发销售。（1）园区物业经营（物业租赁）：园区物业经营主要为产业园客户提供工业和办公楼的租赁管理业务，租赁地位于外高桥保税区和启东产业园区。2023 年，园区物业经营对公司主营业务营业收入和毛利的贡献分别为 27%、28%，定位为公司收入及利润的压舱石。（2）贸易及服务（含金融服务）：贸易服务业务内容为自营进出口、进出口代理等贸易平台服务和配套物流服务。2023 年，贸易服务业务对公司主营业务营收和毛利贡献分别为 45%、28%，其定位为公司收入和利润的增长源。（3）城市更新（商品房销售）：城市更新业务主要为森兰楔形绿地的住宅开发、销售、物业管理。2023年，城市更新对主营业务业务营收和毛利贡献分别为22%/41%，其定位是公司收入和利润的调节器。

主营业务收入方面，占比由高至低分别为贸易及服务、物业经营、城市更新（商品房销售）。受全球疫情以及贸易格局变化的影响，以及公司自身贸易服务业务结构的调整，贸易及服务营收近年有所下滑，从 2019 年的52.6 亿元下降至2023年的34.2 亿元。同时，2021 年来我国地产行业发展受挫，同时近年公司地产开发项目数量较少，行业宏观环境与项目结转节奏都带来城市更新（商品房销售）板块收入波动，2023 年城市更新（商品房销售）板块收入为 16.9 亿元。主营业务毛利率均同比 2022 年有所提升。毛利率方面，水平由高至低分别为城市更新（商品房销售）、物业经营、贸易服务。受益于较低的土地成本优势，2019-2023年公司城市更新（商品房销售）毛利率均位于 60%左右，2023 年毛利率为65.4%，同比增加 4.3pct。随着疫情结束，疫情期间的减租退租影响因素消除，物业经营板块毛利率回升，2023 年公司物业经营毛利率为 38.2%，相比2022 年增长15.9pct。2023年贸易及服务毛利率为 22.1%，同比增长 5.7pct。

4. 经营回顾：业绩较为稳健，毛利率稳步提升

业绩总体稳健，地产板块销售结转节奏造成波动。2023 年公司实现营业收入75.7亿元，同比下降 16.4%，业绩承压主要系房地产销售规模下降致销售收入减少所致；实现归母净利润 9.3 亿元，同比下降 25.2%。归母净利润在收入下降的同时与2021年基本持平。

毛利率稳步提升，费用率上行。公司毛利率从2014 年的24.5%快速提升至2023年末的 35.5%，盈利能力稳步提升。同时，近两年公司的管理和销售费用率逐渐呈上行趋势，分别来看，管理费用率增加主要系资产摊销及人员成本增加所致；销售费用率增加主要系受房产销售项目推进周期影响，导致营销费用及中介机构费增加。

融资成本持续下降，利息资本化金额边际提升。2014 年以来公司平均融资成本呈持续下降的态势，2023 年末平均融资降至 3.2%。2014 年以来公司的期末融资总额和财务费用率均有所上升， 2023 年末公司期末融资总额达到193.7 亿元，财务费用率提升至 5.7%。2020-2022 年，由于公司利息资本化金额减少，财务费用有较大增长。2023 年，由于融资成本下降叠加项目利息资本化增加，公司财务费用同比下降14.9%，财务费用率保持平稳。

偿债能力边际改善，负债结构优化。截至 2023 年末，公司的流动比率、速动比率和资产负债率分别为 1.1、0.5 和 71.2%，近五年资产负债率基本保持稳定，流动比率、速动比率边际改善。有息负债结构方面，公司短期借款占比有所下降，2023年末有息负债从高至低为短期借款、应付债券、长期借款、一年内到期的非流动负债，金额分别为 72.3 亿元、54.0 亿元、47.3 亿元、10.4 亿元。

多元拓展融资渠道，优化公司资本结构。为优化公司的资本结构、降低有息债务规模，公司于 2022 年 12 月 30 日公告非公开发行A 股股票预案，计划通过定向增发 3.4 亿股 A 股股票的形式，募集约 35 亿元资金，后于2023 年7 月25日修订稿中将募集资金金额更新为 25.5 亿元。2023 年 8 月得到上海证券交易所审核通过，2024年 6 月获得证监会同意注册批复。公司还计划发行基础设施公募REITs，目前已完成4 个 SPV 公司的设立并向国家发改委报送材料。

存货及投资性房地产规模持续扩大，占总资产比例有所下降。（1）存货：截至2023 年末，公司存货账面价值为 132.1 亿元，占公司总资产的比例29.6%，占比总体有所下降。其中，开发成本为公司存货的主要组成部分，2023 年末开发成本达到121.9亿元。（2）投资性房地产：截至 2023 年末，公司投资性房地产账面价值179.3亿元，占公司资产总额的比重为 40.2%，近年来占比基本稳定在40%左右。