地产企业融资情况如何？

今年以来，有关部门出台一系列融资方面的利好政策。

1.政策利好接踵而至， “白名单”和“517 新政”持续发力

上半年有关部门纷纷出台地产企业融资利好政策，主要聚 焦于房地产存量资产的维护和增量的调节，双管齐下回应地产企业的融资诉求。在增量合理增长上，有关部门通过 降低利率、减少首付等措施，鼓励购房者购买住房。另一 方面，在存量的持续优化上，政府通过收储、融资“白名单” 等措施，为地产企业存量资产提供针对性解决措施，是地 产企业融资闭环得以改善的重要支撑。

从“白名单”情况来看，今年一月份住房和城乡建设部、 国家金融监督管理总局联合印发了《关于建立城市房地产 融资协调机制的通知》 ，明确提出建立给予融资支持的房 地产项目名单。对正常开发建设、抵押物充足、资产负债 合理、还款来源有保障的项目，建立绿色通道满足企业融 资需求；对于有重大违法违规行为或是逃废债务的地产企 业，其满足上述要求的正常项目也能在审慎的授信上适当 得到融资。 从“白名单”进展来看，5 月 17 日国务院政策例行吹风会上， 有关部门披露了目前全国 297 个地级及以上城市已经建立 了房地产融资协调机制，同时商业银行已按内部审批流程 审批通过贷款金额 9350 亿元。

据观点指数统计，截至 6 月初包括广东、福建、重庆、河 北在内的多省均已完成第二批“白名单”项目审批，其中 广东实际提供的融资额达 392.88 亿元。包括万科、绿地控 股、融创中国和旭辉控股集团在内的多家上市地产企业均 披露其“白名单”项目进展情况。截至六月底，旭辉控股 集团有 68 个项目入围白名单，其中 43 个项目已经获得实 际融资支持，同时有 3 个项目获得新增融资。

可以预见，“白名单”在一定程度上缓解了地产企业承压 的资金面，其在疏通地产融资堵点的同时也保障了存量地 产项目的质量，重构新常态下人们对地产行业的信心。 4 月 30 日中共中央政治局会议指出，我国经济回升向好面 临的主要挑战是有效需求不足，并强调要统筹研究消化存 量房和优化增量住房的政策措施。随后，中国人民银行、 国家金融监督管理总局纷纷出台政策积极响应。 优化增量住房方面，5 月 17 日中国人民银行、国家金融 监督管理总局连续发布三大利好政策，被称为“517 新 政”。 从内容来看，第一个是：取消全国层面首套房和 二套住房的个人住房贷款利率下限。第二个是：下调个 人住房公积金利率 0.25 个百分点。第三个是：央行、国 家金融监督管理总局联合发布的下调首套房和二套房的 首付比例。

据观点指数了解，今年五月的调整是继 2023 年 8 月政策下调 首套房和二套房首付比例分别至 20% 和 30% 后，对首套房 和二套房再度下调 5 个百分点，调整后分别为 15% 和 25%。 观点指数认为，首付比例调整的影响最为深远。据统计， 截至六月底已有超过 200 个城市执行最低 15% 的首付比， 在六大城市中上海、北京、深圳首付比例降幅较小，从 30% 降至 20%。实际上，首付比例的降低在一定程度上能 刺激市场的刚性和适应性需求，为地产企业去库存提供一 定保障，同时也能推动其顺利形成融资闭环。

整体来看，期内政策的持续发力，满足了企业合理的融资 需求，通过降息促需的方式提振消费者的有效需求，从而 促进企业的融资开发和现金回流。

2.资金“自我造血”能力整体承压， 房企融资信心逐步提升

激励购房的政策为何能对样本地产企业的融资行为产生积 极影响？ 据观点指数统计，截至 6 月我国房地产商品房累计销售额 约为 47133.33 亿元，累计同比减少 25.29%，降幅有所缩 减。从销售金额占比来看，上半年商品住宅销售额累计值 为 41269.74 亿元，占销售总额的 90.37%。

从房企业务来看，万科、华润置地等企业在 2023 年年报中 均透露开发销售业务是营业收入的核心，占比超过 50%。 实际上从近几年地产行业的持续调整也可以看到，企业仍 在积极寻求新型发展模式和转型途径。 7 月 9 日，万科、保利发展均公布了上半年初步测算的业 绩预告，归属母公司所有者净利润及其扣非净利润的同比 预亏信号，给投资者带来了一定的担忧。其中毛利下降是 今年大幅预亏的主要原因之一。 由此来看，在房地产行业持续调整下，目前房企资金回流 的重任仍集中在商品住宅销售上。激励购房的政策在一定 程度上缓解了房企整体承压的现金流，为其债务的去杠杆 化提供一定助力。

因此观点指数认为，从目前行业发展的情况来看，地产开 发企业的融资积极性实际上取决于当下融资能否顺利闭环， 即当下商品房销售业务所带来的现金回流是否达到企业预 期。鉴于目前地产企业正处于转型初期，住宅销售额在企 业资金回流中仍占有相当大的比例，购房者的有效需求提 升对地产企业融资的良性循环而言至关重要，同时能为企 业融资情绪带来一定的向好信号。 存量优化方面，主要绕“收储”、“收回和回购土地”进 行支持，去库存、降空置仍是目前的主要工作任务之一。6 月 3 日人民银行向全国 21 家银行印发的《关于设立保障性 住房再贷款有关事宜的通知》中，通过设立 3000 亿保障性 住房再贷款支持地方国企按需购买已建成未出售的商品房， “按需购买”“以买代建”等词构成这一政策的特点。截 至 6 月末，央行显示保障性住房再贷款余额为 121 亿元人 民币，政策效果响应迅速。

据观点指数了解，目前广州市增城区政府、昆明市住房和 城乡建设局、杭州市临安区等，均已积极响应政策号召， 为地产企业存量房提供消化渠道，同时有望缓解地产企业 整体承压的资金面。 从房地产市场待售面积数据来看，近两年来该指标仍保持 一定的增长态势。今年上半年，商品房待售面积突破 7 亿 平方米大关，其中商品住宅仍是存量消化的重点。除 2022 年商业营业用房待售面积同比下降外，后续两年内商品住 宅、办公楼和商业营业用房待售面积都存在逐年增长。因 此存量商品房的消化任务仍是重中之重。近两年的去库存 工作能够为企业流动性的释放和债务的偿还提供保障，为 其再融资提供一定的信用支撑。

企业层面，万科在业绩预测中披露净利润大幅减少的原因 之一是 2022 年以前高昂的拿地成本加上未正确预估销售市 场的疲软，使得企业上半年的净利润变薄。观点指数认为，万科企业面临的问题是整个地产行业的缩影，房价下跌和 销售额的下降使得较高的债务杠杆难以为继。 如今地产存量房的价格同样涵盖着过去高昂的拿地成本。 尽管大部分地产企业近两年来已经为积压的存量房进行折 价销售，通过经营转型、优化财务报表和抛售资产等措施， 积极应对偿债压力。但未来地产企业或仍面临长时间的存 量优化调整，才能带动其融资回暖。 此外，自然资源部拟出台支持地方政府在不增加隐性债务 的基础上，收回或收购地产企业无力开发的土地，或有望 为地产企业存量优化提供一定程度的支持。 总体来说，无论是“517 新政”的促需求还是围绕 “收储” 和收购土地进行存量去化，归根到底都是为了提高地产企 业资金的“自我造血”能力，关系着行业整体的融资情绪。 虽然过去房企融资牛市所积压的诸多风险和杠杆的化解仍 需要一段时间，甚至可能是相当长时间的优化调整，但目 前来看政策引导下房企的融资信心正逐步构建。

3.房市融资暖意渐显， “调整期”仍在进行

从开发到位资金来看，2024 年上半年累计金额为 53538 亿 元，同比减少 22.6%。同时受一月“白名单”政策的影响， 上半年开发到位资金同比降幅呈 U 型，从四月份开始降幅 有所减小。从四月份的拐点来看，房市暖意稍有显现，但 这一回温能否持续仍需要一段时间验证。

从结构上看，定金及预收款和自筹资金仍是开发到位资金 的主要资金来源。1-6 月累计数据来看，定金及预付款、个 人按揭贷款之和的同比降幅接近五成，购房者的有效需求不足仍是地产企业融资情绪低迷的主要影响因素

近年来定金及预付款、个人按揭贷款的占比之和集中在 45%-55% 之间，是目前开发房企房市融资闭环的关键。因 此，地产行业销售额和实际开发到位资金的落差可以作为 观察其融资表现是否展现出一定积极性的窗口。若销售额 与开发到位资金的差值越大，则表明地产行业对市场的预 期和实际有较大落差，地产开发企业融资表现比较低迷。

观点指数认为，上半年地产企业的融资表现虽然仍旧不佳， 但相较去年有少许回温。从“落差”图的数据可以看出， 上半年地产企业的融资预期和实际发生额仍有 37.9% 的落 差，但较去年同期的 40.2% 有所缩减。值得注意的是，剔 除周期性因素后，上半年的落差主要集中在 1 月至 4 月， 4 到 6 月的落差面积经初步测算为 -0.5%（定积分为负）， 几乎可以忽略不计。 观点指数认为，融资预期与实际的“落差”在 4 月之后骤减， 可以归结于年初“白名单”政策效果逐步显现，以及其与 430 政治局会议后以“517 新政”为代表的的各大利好政策 共同作用的结果。以首付比例的调整为例，其在一定程度 上刺激了消费者的需求，房市融资暖意渐显。这一调整有望提升地产企业现金回流和融资规模扩展的预期，因此政 策效果初期便在“落差”上表现出几乎为零甚至有超预期 的融资扩张。同时也解释了 2024 年初开发到位资金在同比 一度跌破至 -20% 以下后，4 月仍产生降幅缩减这一利好现 象。 从上市企业表现来看，地产企业仍处于稳健经营的“调整 期”。据观点指数统计，近期万科企业、绿地控股、保利 发展等企业均公布了上半年业绩预告。在解释业绩较去年 有所下滑的原因之中，“项目结转毛利率”一词高频出现。 由此可见，项目实际盈利水平较差外，拿地成本、建筑成本、 管理费用等成本控制方面也需要进一步改善。

以万科为例，今年上半年万科通过大宗资产交易实现回款 93.4 亿元；股权交易上，其在上海最赚钱的两大商业项目 七宝万科广场和南翔印象城 MEGA 均已出售，仅保留了在 后者 2% 的股权。 从财务数据来看，万科在去年年报中就“其他应收款”项 目按往来方分类中指出，应收子公司款和联营企业款累计 达 4000 亿以上。同时按账龄来看均在一年以内，其今年的 偿债压力也是意料之中。 观点指数认为，上述样本企业的整体经营情况是绝大多数 地产开发企业的缩影，行业主体的资金面还是普遍承压。

以“三道红线”为标准来看，观点指数整理了上述企业一 季报的有关数据，发现除保利发展外其余样本房企均有不 同程度的“触线”情况。稳健经营仍是目前地产行业发展 的主基调，从另一个角度解读即企业仍面临不同程度的资 金周转问题，融资积极性难以在短时间内迅速提升。观点 指数认为，地产企业仍需要较长时间的调整，融资方能实 现正增长。