楼市现状如何？

二手成交表现明显好于新房。

1.随着人口结构变迁、存量住房增多，房地产供不应求已成历史

2023 年 7 月，中央政治局会议指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化。过去二十余年，中国持续高位的城镇人口增量水平受到总人口增加及城镇化率提升的双重拉动，而当前效力均逐渐削弱。自 2017 年以来，城镇人口增量明显下滑，新增城镇居住需求显著减少。 一方面，中国总人口已连续两年净减少，出生人口大幅下滑，老龄化程度加深，而婚育是刚需置业最重要的动因，作为购房主力的青壮年群体逐渐萎缩。 另一方面，中国已经步入城镇化中后期，2023 年城镇化率已达到66%，而发达国家平均为 80%，预计还需 10 年左右即可完成城镇化进程。

而人均刚性居住面积的提升空间已经有限。1999-2020 年，中国商品住宅总竣工套数累计 1.15 亿套，其中有 60%是在 2010 年后竣工。截至2020 年末，中国商品住宅累计竣工套数较 2010 年末增加 7000 万套。据统计局数据显示，2020年中国家庭户人均居住面积达到 42 ㎡，较 2010 年提升 11 ㎡。其中，城市/镇/乡村人均住房建筑面积分别为 37/42/47 ㎡，较 2010 年分别提升7/10/15 ㎡。

中长期虽仍有进阶性人口流动和住房改善两大住房需求支撑房地产市场，但短期内购房者观望情绪较重。 中国不同区域经济发展差异较大，因此人口进入城镇后，仍会持续向高能级城市流动，形成城镇人口重分布，从而诞生新的居住需求。 城镇家庭户人均住房的建筑面积和质量分布不均衡，待改善空间仍较大。按照城镇人均住房建面约 39 ㎡、城镇人口约 9 亿的口径计算，当前城镇住宅存量约为 350 亿㎡，而 1998 年之后商品住宅销售面积累计值仅约180 亿㎡。截至2020 年，城镇家庭户中仍有 15%人均住房建筑面积低于20 ㎡、39%人均住房建筑面积虽≥20 ㎡但低于 40 ㎡、28%住在 2000 年前建造的房屋中、70%住在没有电梯设施的房屋中、33%住在非钢筋混凝土结构的房屋中。

不过，进阶性人口流动支撑可中长期释放，短期内可由租赁行为满足。“十四五”规划纲要提出，以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。“十四五”时期，全国40 个重点城市初步计划新增保障性租赁住房 650 万套（间），预计可助解决近2000 万人的住房困难。而住房改善的购房紧迫度较弱，因此楼市必须应对购房者观望情绪较重的问题。 房价上涨预期弱：2024Q1，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民预期房价上涨的比例仅 11.0%，自 2021Q3 以来，已经连续11 个季度低于历史均值25%；而居民预期房价下降的比例则陡升至 22%，继续创近十年新高。 收入信心不足：2024Q1，央行城镇储户问卷调查报告显示，居民收入信心指数连续 11 个季度不高于荣枯线 50%。 杠杆率已居高位：根据国际清算银行数据，截至2023 年末，中国居民杠杆率为 62%，已接近发达国家平均水平。 因此虽然需求端利好政策不断出台，主流城市首付比例和房贷利率一降再降，但与历史周期相比，本轮着力提高居民加杠杆能力的利好举措提振地产销售的效果一般。在此背景下，中国楼市出现了新的发展趋势。

2.当前二手房成交表现明显好于新房，交易占比持续提升

全国新建商品房销售额曾连续 7 年正增长，但自 2021 下半年起急转直下。根据统计局数据，2023 年，全国新建商品房销售额 11.7 万亿元，同比-6.5%，远低于2021 年最高点 18.2 万亿元，2021-2023 年复合增速为-20%，2024H1 销售额同比再降 25%。其中，商品住宅占比自 2021 年以来保持在88%左右。2023 年，全国新建商品住宅销售额 10.3 万亿元，同比-6.0%，2024H1 销售额同比-27%，持续下行。但住宅成交不仅包括新房销售，还包括二手交易。二手房的成交额基本保持平稳，与新房销售额的急剧萎缩形成鲜明对比。参考贝壳研究院的测算，2023 年，全国二手房市场成交套数约 596 万套，成交面积约 5.7 亿㎡，成交额约为7.1万亿元，同比+30%，成交额在历史上仅次于 2020 年。相较新房楼盘有蓄客、售楼处、样板间、一房一价表等标准动作，二手房交易受制于有限的房源、繁琐的带看、参差的装修、非标准化的挂牌价、不透明的沟通流程等，所以居民购买二手房时决策周期比新房更长。因此，二手房 2022 年受疫情管控影响较大，但后续恢复也较快。

二手房在住宅交易总额中的占比明显提升。受益于二手房成交额的恢复，2023年，全国住宅交易总额为 17.4 万亿元，同比+6%，超过2017 年、未及2018 年，约为2019 年水平的 84%。其中，二手交易额占比快速提升至41%，较2021 年最低点30%上升 11 个百分点。由此，二手房和新房交易额占比从2021 年的“三七开”转变为 2023 年的“四六开”，回归 2016 年的各自占比水平。

由于贝壳研究院的全国二手房成交数据披露频次为年度低频，我们使用更高频的样本数据（30 城新建商品房成交面积、18 城二手住宅成交套数）作交叉验证。2023 年，30 城新建商品房成交面积为 1.3 亿㎡，约占全国新建商品住宅成交面积9.5 亿㎡的 14%，而 18 城二手住宅成交套数为 83 万套，约占全国二手房成交套数596 万套的 14%，与新房样本城市占比相仿。考虑到二手房在疫情管控中受到更大影响、但后续恢复速度又较快等波动因素，我们更聚焦对比2023 年的住宅交易额与疫情前 2019 年的水平。经验证，无论是年度、季度还是日频数据，二手房成交表现好于新房的结论均一致。 从年度值看，样本数据可比性佳。2023 年，30 城新建商品房成交面积同比-9%，与全国新建商品住宅成交面积同比-8%相仿；18 城二手住宅成交套数同比+33%，与全国二手房成交套数同比+30%相仿。2024H1，30 城新建商品房成交面积同比-36%，而 18 城二手住宅成交套数同比-10%，二手房成交表现明显好于新房。 从季度数据看，二手房销售表现不论是同比情况还是绝对值相比历史同期水平均好于新房。2024Q2，30 城新房单季度成交面积同比-31%，相当于2019年同期水平的 54%，与全国新建商品住宅成交面积相比历史同期的53%基本一致。而 2024Q2，18 城二手住宅成交套数同比+1%，相当于2019 年同期水平的95%。 从日频数据看，7 月以来，二手房和新房的销售表现仍保持同样趋势。2024年7 月 21 日，30 城新房单日成交面积 7 天移动平均值同比为-24%，仅约为2019年同期的 47%；而 18 城二手住宅单日成交套数 7 天移动平均值同比为+34%，约为 2019 年同期的 110%。截至 2024 年 7 月 21 日，30 城新房当年累计成交面积同比为-34%，约为 2019 年同期的 55%；而 18 城二手住宅当年累计成交套数同比为-6%，约为 2019 年同期的 101%。