龙湖集团发展历程、股权架构、管理团队、债务及融资情况如何？

深耕房地产领域 31 年，多元化布局助力业务“多点开花”。

1. 领先的综合地产开发商，“1+2+2”业务模式引领增长

公司于 1993 年创建于重庆，业务始于住宅物业开发，并较早开始探索多元化业务 模式，已成长为中国领先的地产开发商和商业运营服务商。目前，公司形成了“1+2+2” 的业务模式，聚焦开发、运营、服务三大板块，包括地产开发、商业投资、长租公寓、 物业管理、智慧营造等细分航道。回顾公司发展历程，主要经历三个阶段：

（1）起步阶段，住宅起家、较早进行多元化业务扩张（1993-2004 年）。1993 年， 公司前身重庆佳辰经济文化促进有限公司成立。1998 年开始进入物业领域，2001 年进 入高端别墅领域，2002 年涉足商业地产领域，2003 年公司首个商业地产项目——重庆 龙湖北城天街购物中心开业，逐步实现由住宅开发向开发运营并举的多元业态转变。

（2）扩张阶段，公司业务“全面铺开”、版图不断扩张（2005-2010 年）。此阶段， 公司开始进行全国性扩张，将“多业态、多项目”的运营模式快速复制到全国。2005 年 公司进军北京市场，2007 年拓展西安和上海，此后不断增加环渤海和长三角的城市布局， 至 2009 年已进入 11 城。

（3）调整阶段，区域布局向“精耕一二线”转变（2011-2015 年）。2011 年开始， 公司开始调整优化市场布局。2012 年战略为“产品聚焦、加大区域纵深、增持商业”， 2013 年提出“合理而谨慎的区域布局”战略，此后公司将投资重点转向一二线。2015 年， 公司新增 25 块土地高度集中于北京、上海、杭州等高能级城市。

（4）成熟发展阶段，业务多点开花，形成“1+2+2”的业务模式（2016 至今）。2017 年公司正式提出“以地产开发为核心，商业运营、长租公寓及智慧服务等多维布局”的 经营模式。2018 年更名为龙湖集团。2019 年入选恒生中国企业指数成分股。2020 年公 司业务版图扩展为“地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务、房屋租售、房屋装修” 六大板块。2022 年公司将业务版图进一步优化为“地产开发、商业投资、长租公寓、物 业管理、智慧营造”，形成以开发、运营、服务为基础的“1+2+2”的业务模式。2023 年， 公司实现毛利润 305.8 亿元，开发、运营、服务业及其他业务占比分别为 55.9%、32.0%、 12.1%。

2. 公司股权架构稳定，实控权稳定

公司股权架构维持稳定，实际控制权稳定。公司为吴亚军及其前夫蔡奎共同创立， 2012 年两人离婚，进行股权分割后吴亚军、蔡奎分别持有 45.4%和 30.2%的股权。截至 2023 年 12 月 31 日，吴氏家族和蔡氏家族持股比例分别为 44.0%、21.0%，高管、公众 及其他股东持有全部已发行股本的 35%，股权架构较为稳定。

3. 职业经理人助力公司发展，管理团队经验丰富

新任管理团队经验丰富，职业经理人助力公司长久发展。公司实际控制人吴亚军于 2022 年 10 月 28 日辞去董事会主席、执行董事等职务，同时任公司战略发展顾问。公司执行董事兼 CEO 陈序平于 2022 年 10 月接棒董事会主席，其最开始以“仕官生”身份 进入公司，历经各类岗位、项目，一线经验丰富，在担任龙湖集团成都公司总经理期间， 其所在的区域商业营业额从集团第四升至第二、多板块位于成都房地产梯队第一，于 2021 年 7 月进入管理层。此外，沈鹰获任执行董事、夏云鹏获任非执行董事，原执行董 事邵明晓调任非执行董事，吴亚军及原副手邵明晓退居“二线”。 公司实施长期、持续的股权激励计划，充分调动员工“主人翁”精神。公司于 2014 年发布限制性股权激励计划，旨在为员工提供长期激励，帮助公司保留现有员工并吸引 更多优秀人才入驻。截至 2023 年 12 月 31 日，公司已累计授出限制性股票 2.52 亿股（占 总股本的 3.82%），尚未行使归属权的股票 1.57 亿股（占总股本的 2.39%），授予股票来 自二级市场回购，限制条件通常为 5-10 年等额解限。

4. 债务结构分布合理，融资渠道畅通且成本较低

4.1. 债务规模有序下降，三道红线稳居绿档

在房地产市场整体下行调整的大背景下，龙湖债务规模有序下降，总体财务状况稳 健，三道红线指标继续维持在绿档。截至 2023 年 12 月 31 日，龙湖的有息负债规模为 1926.5 亿元，同比去年减少 154 亿元，同比下降 7.4%，其中 2024 年内到期的债务余额 268 亿元，占比 13.9%。截至 2023 年 12 月 31 日，龙湖在手现金为 604.2 亿元，仍然保 持高位。其三道红线指标继续维持在绿档，净负债率为 55.9%，剔除预收款后的资产负 债率为 60.4%，而现金短债倍数为 2.25 倍。

从结构看，公司债务到期结构分布合理，外币债务占比进一步下降，近两年新增债 务以中期债务为主，平均债务期限长。良好的债务结构，是穿越周期的重要底气。截至 2023 年 12 月 31 日，龙湖集团外币债占比进一步下降至 17.7%，有效避免了汇率波动带 来的汇兑损失，进一步提升公司经营盘面的安全度。在公司不断优化下，2023 年期末平 均合同借贷年期从 6.67 年拉长到 7.85 年，长短债配比更加合理。公司短期内还债压力 小，2025-2026 年间仅有约 34.7%的债务到期。此外，供应链 ABS、商票等，龙湖均已 清零。

4.2. 融资渠道畅通，平均融资成本居行业低位

公司融资保持通畅，尤其是新增低成本的经营性物业贷，为公司提供了强大融资支 持。具体来看，2023 年龙湖集团主要新增融资包括：1）经营性物业贷：融资金额 174 亿元，平均融资成本低至 3.65%；2）中期票据：2023 年 8 月和 12 月，龙湖分别发行两 期中债增进担保债券，规模分别为 11 亿元、12 亿元，融资成本分别为 3.5%、3.66%，期限均为 3 年；3）境外银团贷款：新增 5 年期贷款 31 亿港元。公司的平均融资成本从 2016 年的 4.92%下降到 2023 年的 4.24%，融资成本保持在行业梯队较低水平。据统计， 2023 年披露融资成本的 37 家内房股平均水平为 5.51%，公司财务成本在行业内具备领 先优势。