城中村改造有何进展？

城中村改造持续推进，项目资金加速落地。

自 2020 年“十四五规划”提出“城市更新行动”以来，我国大力推动旧城区功 能性改造。城中村改造成为我国城市发展的重要议题，其对于提升城市整体形象 具有重要作用。2023 年 4 月 28 日，政治局会议明确提出，在超大特大城市积极 稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，规划建设保障性住房。 后续相关政策不断推出，7 月国常会陆续审议通过《关于积极稳步推进超大特大 城市“平急两用”公共基础设施建设的指导意见》。9 月监管部门明确符合条件 的城中村改造项目纳入地方政府专项债支持范围，资金来源进一步得到确认。12 月中央经济工作会议首提城中村改造，将该举措上升至更高规划地位。目前我国 许多城市启动了大规模城中村改造项目，以期完善基础设施与公共服务。因其涉 及到大量居民的迁移和社会稳定问题，且需要充足的改造资本，是复杂而长期的 过程。

2024 年以来，首批城中村改造专项借款渐次落地。截至 2 月 20 日，国家开发银 行发放城中村改造专项借款超 360 亿元，涉及北京、上海、广州等 32 个城市 223 个项目，惠及城中村居民 26 万户，支持建设安置房 54 万套。6 月 14 日晚，住房 城乡建设部将珠海、惠州、中山市申报城中村改造专项借款项目推送中国农业发 展银行、国家开发银行，广东省成为第二批城中村改造专项借款项目首批推送政 策性银行的省份。当晚，三个市共 8 个项目获得两家政策性银行授信 326 亿元， 其中珠海市高新区永丰村城中村改造项目获得首笔全国第二批城中村改造专项借 款，其他项目正在办理放款手续中。甘肃省、海南省、河北省等多地的项目也逐 步获得专项借款授信。

具体看本轮城中村改造政策，我们认为有以下特点：本轮城中村改造针对超大特大城市，资金主要是财政+专项债+金融机构+自筹+ 社会资本筹集。2021 年以后，我国城镇化率达到 60%以上，城市空间扩展的快 速发展阶段已基本完成，正迈向城镇化综合性、高质量发展阶段。截至 2022 年 末，广州市目前的城镇化率已经达到 86%，上海已经达到 89%，深圳更是高达 99%。在城镇化率达到较高水平、新城片区增量开发项目减少的趋势下，本轮城 中村改造更加着眼于存量市场，城市功能的演化升级是改造业务面临的新机遇。

由于改造主体、拆迁补偿方式、改建房屋类型、土地权属变更及管理体制方面 存在不同，各地已经探索出多种不同的城中村改造模式。整体来看，原来城中 村改造多为开发商作为商业主体行动，现在随着城中村改造项目出台系统管理行 动方案，地方政府对城市更新领域、主体责任人的逐步落地，意味着政府对城中 村改造建设的深入负责。政府引导有利于更好地落实地方性政策，间接降低协商 谈判难度、合规风险和交易成本，提升市场主体参与信心，带动改造业务更加高 效地推进。

建筑方面，关注建筑企业在设计施工领域面临的改造新机遇。在“减量建设” 与“产业升级”并存的时代，对现有建筑的升级改造与创新利用，老旧街区改造、 城市生态修复、旧中心区改造及旧工业区改造等有望将成为建筑行业发展的重要 增长点，拥有较多城中村改造经验的区域性建筑设计及施工企业有望率先受益。 建材方面，关注城中村改造对各建材品类需求的传导。城中村改造最先受益环节 为开工和施工端，或为防水、管材带来较大增量；城中村改造传导至竣工端需一 定时间，但仍有望带动下游装修需求复苏，涂料、瓷砖类产品亦有受益空间。 我们结合国家统计局发布的《2020 年第七次全国人口普查超大、特大城市人口 基本情况》，以人口数为标准筛选出 7 个超大城市、14 个特大城市。以国家统计 局披露的自建房与家庭户数，我们计算出各省市自建房占家庭户（%）；以城中 村租赁住房户数与家庭户数，我们计算出城中村租赁住房占家庭户（%）。在各超 大特大城市城区人口与人均住房面积的基础上，我们结合各省市计算出的比例测算 出各超大特大城市自建房建筑面积，并假设城中村租户人均住房面积为自建房人均 住宅面积的二分之一，得以测算出城中村租赁建筑面积。自建房建筑面积与城中村 租赁建筑面积之和为测算出的城中村房屋建筑面积。

单平米建安成本及拆建比假设：1）参考广州市发布的房屋建筑工程参考造价， 我们将地上土建、地上装饰及安装的造价加总，按照不同层级的住宅进行平均， 得到广州市住宅平均单平米建安成本为 3613.25元。2）根据住建部发布的《关于 在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，原则上城市更新单元（片区） 或项目内拆建比不应大于 2；同时根据《城中村改造模式与策略研究》，通常城 中村改造拆建比为 1.5-2.0 倍时，才可实现改造成本资金的平衡。 超大特大城市合计拉动建安投资额测算：考虑到广州市整体经济发展水平较强， 单平米建安成本较高，我们以 2500-3700 元/平米为范围进行建安成本假设，并以 1.5-2.0 的拆建比为范围，进行敏感性测算。测算得在中性的建安成本 3100 元/平 米、拆建比 1.7 假设下，可拉动建安投资额 4.6 万亿元。其中，按照地上土建/地 上装饰/安装环节的造价比例，三个环节分别拉动建安投资额 1.95/1.81/0.84 万亿 元。

以测算得的全国超大特大城市城中村改造面积 87324 万平米为基础，我们改造后 能够拉动新增各类建材的需求规模：

防水需求包括防水卷材和防水涂料，防水卷材主要应用于屋面，防水涂料主要应 用于室内卫生间、厨房等地。防水卷材方面，假设现有城中村建筑平均楼层为 3 层，屋顶面积与建筑投影面积相同，电梯房建筑投影系数约为 0.8；防水卷材 （含施工）单价约为 50 元/平。防水涂料方面，通常 100 平住宅对应室内防水施 工约 50 平；防水涂料每平方米用量为 2.4kg；单价为 20 元/kg。根据防水新规， 屋面防水一级场景需做 3 道防水，其中卷材不少于 1 道，因此简单假设 3 道均为 防水卷材；室内防水一级场景需做 2 道防水，其中防水涂料或卷材不少于 1 道。 测算得，超大特大城市城中村改造面积 87324 万平米的场景下，全国城中村改造 总共对应新增防水卷材规模约 349 亿元，新增防水涂料规模约 210 亿元，合计新 增防水规模约 559 亿元。

PVC管材需求包括室外落水管及空调冷凝管道。落水管方面，一根落水管可排约 200 平的屋顶蓄水；平均一根落水管长约 63 米，即住宅楼层 19-26 层（平均 22.5 层）*层高 2.8 米；单价约为 20 元/米。冷凝管方面，120 平住宅对应空调冷凝管 材约 800 元。 测算得，超大特大城市城中村改造面积 87324 万平米的场景下，全国城中村改造 总共对应新增落水管规模约 15 亿元，新增空调冷凝管规模约 58 亿元，合计新增 PVC 管材规模约 73 亿元。

建筑涂料主要用于内墙及外墙场景。内墙方面，内墙涂料涂刷面积约为（建筑面 积 * 80% - 10/平均每户面积*建筑面积）*3，其中 80%为实际利用率，10 平米为 瓷砖、铝扣板面积，10/平均每户面积*建筑面积为所有改造户数中的瓷砖、铝扣 板面积，3 为底漆和面漆涂刷次数加总；墙面涂料单价为 22 元/平，含腻子粉、 打磨、涂刷。外墙方面，墙涂料涂刷面积约为建筑面积*0.7；外墙涂料单价约为 50 元/平。 测算得，超大特大城市城中村改造面积 87324 万平米的场景下，全国城中村改造 总共对应新增内墙涂料规模约 409 亿元，新增外墙涂料规模约 306 亿元，合计新 增涂料规模约 715 亿元。

瓷砖主要用于地面及墙面场景。地面方面，瓷砖铺贴面积占 60%左右；墙面方面， 瓷砖铺贴面积占 20%左右，并考虑 5%的损耗，假设瓷砖/住宅面积比为 60%+20%*3+5%=125%。每平米瓷砖含人工与辅料费用算得价格为 40 元/平米。 测算得，超大特大城市城中村改造面积 87324 万平米的场景下，全国城中村改造 总共对应新增瓷砖规模约 437 亿元。