美国应对房地产危机经验借鉴

国家信用扩张是救助危机的关键。

大萧条与次贷危机在爆发前存在类似的孕育机理。两次危机之前都经历过经济繁荣，无论是在实体经济还 是股市，繁荣景象蒸蒸日上，并且这类繁荣都是在监管放松、货币政策宽松的经济自由背景下，居民超前消 费、企业超前投资所带来的不可持续的非理性繁荣，同时繁荣的景象助长了居民、企业对经济过度乐观的情 绪，从而涌现了大量在股市、楼市的投机客，各部门过度举债导致经济在危机边缘运行。在住房领域，危机带 来失业率上升、工资率下降导致大量居民无法偿还贷款，贷款违约后失去住房抵押赎回权，从而导致房地产行 业量价齐跌，居民负担加重。

大萧条与次贷危机后美国政府都采取了积极的财政政策、宽松的货币政策以及加强金融监管。 1）在财政政策方面，在大萧条前期，胡佛政府采取相信经济会自发调节，后期开始采取扩大财政预算赤 字来刺激经济，罗斯福入主白宫后，发挥了政府在宏观经济中的调节作用，通过大量举债扩大需求，通过减 税、拨款救济、兴建工程来刺激经济；次贷危机后，美国果断出台了大规模经济刺激政策，加大财政支出，通 过减税、补贴为居民和企业纾困，通过投资增加需求，减少失业，并对“大而不倒”的金融机构实施定向救 助。

2）在货币政策方面，大萧条时期，美国放弃金本位制，实施宽松货币政策，1933-1937 年美国货币供应量 增加了 42%，次贷危机时期美联储先将联邦基金利率降低至 0.25%，而后采取三轮量化宽松政策，同时创新各 种流动性工具。 3）金融监管层面，罗斯福新政设立多项法案加强金融监管，规定商业银行与投资银行分业经营，对证券 交易、发行加强监管，次贷危机后美国颁布《多德-弗兰克法案》，在多个维度对金融系统实施审慎管理。 4）住房领域，两次危机后美国均通过国家信用为居民房贷担保，避免更多家庭失去住房抵押赎回权，并 且通过补贴、再融资、减税等措施减轻居民还贷负担。

国家信用扩张稳定市场信心是关键。在两次危机中，无论是财政部增加支出还是美联储资产负债扩表，都 是通过向市场注入国家信用以稳定信心，将风险敞口由居民、企业部门转移至政府部门。大萧条后，美国政府 起初采取不干预措施，任由市场自我调节导致衰退加剧，后来美国政府建立重建金融公司，为处在漩涡中心的 银行提供贷款纾困；建立联邦住房贷款银行系统，在政府资助下为银行的抵押贷款提供资金；设立 FHA、房 利美，为居民抵押贷款进行担保。次贷危机后，财政部通过不良资产救助计划购买包括 AIG 在内的多家岌岌 可危的金融机构优先股，并将担保全美半数抵押贷款的两房国有化，美联储则通过量化宽松购买超 1.7 万亿美 元的 MBS，将风险由市场转向央行。

先稳定金融系统，而后救济居民与恢复经济。在应对大萧条和次贷危机时，美国政府首先侧重稳定金融系 统，而后对救济居民和恢复经济，同时加强监管防止危机再次发生。大萧条时期，罗斯福上台前，胡佛政府在 1932 年建立重建金融公司为银行等机构提供流动性支持，罗斯福上台后立刻暂停全国银行营业，在稳定银行 系统后，罗斯福开始着力于解决居民住房问题和恢复经济，通过增加财政开支以工代赈，降低失业率并恢复经 济，同时加强对金融机构的监管。次贷危机爆发后，美联储 2007 年迅速反应开始降息并为金融机构创设流动 性工具，2008 年美联储和财政部对“大而不倒”的金融机构实施救助，包括两房、AIG，以及通过不良资产购 买计划对全美国 700 多家银行注资。奥巴马上台后，2009 年 2 月开始侧重于降低居民住房负担和经济复苏， 实施了超 8000 亿美元的投资计划，后来在 2010 年签署《多德-弗兰克法案》重新对金融系统加强监管。

减轻住房负担和降低失业率是救济居民的可持续方案。大萧条与次贷危机发生后，失去住房的家庭数量和 失业率都急剧上升，两次危机后美国对居民都采取了包括减税、失业补助等直接拨款救济，但是对于数百万面 临住房危机的家庭而言，拨款救济在房贷面前显得杯水车薪。如何让家庭实现住房可负担、有稳定的收入是对 居民救济的可持续办法。在减轻住房负担方面，大萧条时期美国延长抵押贷款期限至 30 年，并降低首付至 20%，此前房贷首付一般为 50%，并且期限多为 5 年，同时对无力购房的低收入群体提供廉价的保障房，次贷 危机时期则是通过再融资或提供资金将居民房贷负担降至收入的 31%以内。在降低失业率方面，大萧条和次贷 危机时期都通过增加财政开支以提供更多的就业岗位，从而达到可持续救济居民的目的。