传统发展模式下的房地产业如何核算？

当前，在生产法 GDP 核算时，房地产业核算范围包括五类：房地产开发经营业、物业管理业、房地产中介服务业、居民自有住房服务业和其他房地产活动。房地产业总产出即为以上五类分项总产出之和。

1、房地产开发经营业

房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。根据经济普查资料，按照房地产开发经营业企业、其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位两部分计算总产出。 其中，其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位总产出用经营性收入代替。即：房地产开发经营业总产出＝房地产开发经营业企业总产出+其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位总产出。其中，房地产开发经营业企业总产出＝主营业务收入－主营业务成本；其他行业附属的房地产开发经营业产业活动单位总产出＝经营性收入。主营业务收入和主营业务成本资料来源是房地产开发企业财务状况表，经营性收入来源于多产业法人单位所属产业活动单位情况综合表。截至 2022 年末，我国共有 10.3 万家房地产开发企业。2023 年，全国商品房销售额 11.7 万亿元、销售面积 11.2 亿平方米，房地产开发投资达11.1万亿元，TOP100 房企全口径销售金额 6.0 万亿元、市占率为51.5%。

居民住房条件显著改善。根据统计局数据，全国家庭户人均住房建筑面积平米数由 2010 年的 31.1 提升至 2020 年的 41.8，增加了10.7 平方米。其中，乡村家庭户人均住房建面平米数增加最多，由 31.7 增至46.8，增加了15.1；镇次之，由 32.0 增至 42.3，增加了 10.3；城镇由 30.3 增至38.6，增加了8.3；城市由29.2 提升至 36.5，增加了 7.3。随着我国经济社会高质量发展，居住面积提高明显。

土地出让活动不计入 GDP，但土地交易中介机构提供的服务计入。根据最新版本的《国民账户体系 2008》（2008 年 SNA）和《中国国民经济核算体系（2016）》对生产范围的界定，土地出让是土地使用权这种无形资产与金融资产之间的交易，并没有新的货物和服务被创造出来，因此这类活动本身不属于生产活动范围，所获得的收入不应计入 GDP，即土地购置费不形成固定资本形成总额。但为完成土地出让提供服务的机构，其服务活动属于生产活动，产生的价值计入GDP。新房销售增值部分计入 GDP。在支出法 GDP 核算中，居民购买住房支出和建设住房支出按投资处理，商品房销售价格与成本之间的增值部分构成固定资本形成总额而计入 GDP。在生产法 GDP 核算中，假设房企新房当年建成并售出，则房款和相关生产税作为产出，扣掉建设房屋过程每一个生产环节中间消耗及房地产销售企业的中间消耗后得到增加值。

2、物业管理业

物业管理业包括物业管理业企业和其他行业附属的物业管理业产业活动单位的生产活动。即：物业管理业总产出＝物业管理业企业总产出+其他行业附属的物业管理业产业活动单位总产出。 其中，物业管理业企业总产出＝主营业务收入；其他行业附属的物业管理业产业活动单位总产出＝经营性收入。主营业务收入资料来源是房地产物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表，经营性收入来自多产业法人单位所属产业活动单位情况综合表。

物管行业保持良好发展势头。根据中国物业管理协会数据，预计2023年末全国物管行业营收规模将达到 1.69 万亿元，总管理面积将达约391 亿平方米。根据中指研究院《2024 中国物业服务百强企业研究报告》，2023 年百强企业管理面积均值达 6798.1 万平方米，同比增速为 6.2%；百强企业TOP10管理面积均值达 4.5 亿平方米，同比增长 13.0%。根据弗若斯特沙利文测算，中国物业管理服务公司的在管总建筑面积由 2016 年的 309 亿平方米增至2021 年的372亿平方米，年复合增长率为 3.8%。预计到 2026 年，在管总建筑面积将达447亿平方米，2021-2026 年的复合增长率为 3.7%。中国社区空间居住消费服务市场总收入已由 2016 年的人民币 2.1 万亿元增至 2021 年的人民币3.3 万亿元，年复合增长率 9.5%。预计 2026 年将达到人民币 5.3 万亿元，2021-2026年的复合增长率为 9.9%。 未来物业管理业仍有较大增长空间，主要来自三个方面：一是提升存量老旧小区的物业管理渗透率。根据 2021 年住建部数据，全国2000 年以前建成的老旧小区约 22 万个、涉及居民近 3900 万户。一方面是推动未配备物业的小区逐步引入物业管理服务；另一方面是原有物业服务升级，推动服务范围窄、服务水平低的小区引入专业化物业。二是新房销售带来的增量物业管理面积。城镇化仍有较大空间，自住房需求仍旺盛。三是非住宅物业增量空间。随着城镇化率持续提升，商业办公、公共服务等各类配套物业需求仍较大。

3、房地产中介服务业

房地产中介服务业不仅包括房地产中介服务业企业、其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位提供的中介服务，还包括房地产业个体经营户的房地产活动。由于个体经营户从事的房地产活动主要是中介和出租活动，因此将房地产业个体经营户活动全部计入房地产中介服务业。即：房地产中介服务业总产出＝房地产中介服务业企业总产出+其他行业附属的房地产中介服务产业活动单位总产出+房地产业个体经营户总产出。 其中，房地产中介服务业企业总产出＝主营业务收入；其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位总产出＝经营性收入；房地产业个体经营户总产出＝营业收入。房地产中介服务业企业主营业务收入取自房地产物业管理业、中介服务及其他房地产业企业生产经营状况表，其他行业附属的房地产中介服务业产业活动单位经营性收入取自多产业法人单位所属产业活动单位情况综合表，房地产业个体经营户营业收入取自个体经营户经营情况综合表。中介服务业发展空间大。根据 CIC 灼识咨询数据，2016-2021 年有中介参与服务的中国住宅市场和租房市场 GTV 从 7.6 万亿元增至12.7 万亿元，中介渗透率由 43.2%增至 49.8%。随着行业渗透率的进一步提升，中介服务的佣金规模将进一步增加。

二手房交易属于非生产活动不计入 GDP，但交易过程中的中介服务产出则计入。根据统计局对生产范围的界定，二手房交易是双方资产交换，没有创造出新的货物和服务，因此不属于生产活动范围，所获得的收入不计入地区生产总值。但在交易过程中如果有中介机构提供经纪服务，其活动属于生产活动，相应的产出与价值计入 GDP。

4、居民自有住房服务业

在 GDP 房地产业核算时，对于居民自有住房，就像对外出租的房屋一样收取租金一样，以自收自付的形式进行虚拟核算，这是国际核算惯例。居民自有住房服务业总产出区分为城镇居民和农村居民两部分计算。即：居民自有住房服务业总产出＝城镇居民自有住房服务业总产出+农村居民自有住房服务业总产出。居民自有住房服务业包括出租服务和虚拟服务两部分，受资料来源的限制，两部分总产出均采用成本价格计算。

5、其他房地产活动

其他房地产活动包括其他房地产活动企业、执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位和其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位的生产活动。即：其他房地产活动总产出＝其他房地产活动企业总产出＋执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位总产出＋其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位总产出。其中， 其他房地产活动企业总产出和其他行业附属的其他房地产活动产业活动单位总产出计算方法和资料来源同物业管理业总产出；执行行政事业会计制度的其他房地产活动法人单位总产出＝经常性业务支出+固定资产折旧+经营性结余。其中，经常性业务支出＝人员支出+公用支出+对个人和家庭补助支出－助学金－抚恤和生活补助－就业补助费－各种设备、交通工具及图书资料购置费；固定资产折旧＝固定资产原价×折旧率（4％）；经营性结余＝收支结余×[（经营收入+事业收入）÷本年收入合计]。细项资料来源于行政事业单位财务状况表。