消费建材需求景气分析

2024 下半年新房竣工需求有压力，地产销售和新 开工需求或惯性下滑，期待新政效果显现。

1．下半年新房销售降幅有望收窄，二手房销售好于新房

2024年开年以来新房销售持续惯性下滑，二手房销售好于新房。据Wind、克而 瑞，（1）新房成交，53城新房成交趋势 ：24年累计同比-33.9%，24Q1同比38.4% ，24M4同比-36.2%，24M5同比-30.4%，6月前27天同比-18.3%。Wind统 计30大中城市商品房新房成交面积：24年累计同比-38.0%，24Q1同比-42.5%， 24M4同比-38.9%，24M5同比-38.1%，24M6前28天同比-21.3%。（2）二手房成 交，14城二手房成交趋势 ：24年累计同比-5.5%，24Q1同比-16.9%，24M4同比7.1%，24M5同比-2.4%，6月前27天同比+34.7%；74城中介二手房成交套数：24 年累计同比+3.4%，24Q1同比-17.9%，24M4同比+16.9%，24M5同比+31.8%，6 月前27天同比+55.2%。新房销售持续惯性下滑，二手房销售好于新房。

地产政策密集发布，助力市场预期修复，随着6月之后基数下降，下半年全国新房销 售降幅有望收窄。4.30中央政治局会议为房地产明确政策方向后，多地放松或取消 限购政策，5.17地产一揽子新政落地，降低首付比例、取消房贷利率下限，同时提出 “去库存”举措：设立3000亿元保障性住房再贷款用于收购已建成未售新房，随后 全国各地陆续跟进落实相关政策，带动购房情绪提升。6.7国常会明确“继续研究储 备新的去库存、稳市场政策”，预计未来一段时间地产行业政策将密集推出，助力市 场预期进一步修复。综合来看，本轮地产救市政策一定程度上改善市场情绪、提振 市场信心，尤其是核心城市政策效果正逐步显现，但当前房地产市场最大的瓶颈在 于居民加杠杆能力不足和购房信心偏弱，而这些与居民对经济增长、就业稳定和收 入前景的预期息息相关，改善不会一蹴而就，未来市场能否持续修复，仍依赖于接 下来政策跟进和居民收入预期改善；随着6月之后基数下降，下半年全国新房销售降 幅有望明显收窄。

2．2024下半年-2025年新房竣工需求有压力，二手房需求好于新房，存量属性更强 的品种表现更好

2024下半年-2025年新房竣工需求有压力。理论上2024年竣工面积对应2021-2022 年期房销售，而地产销售自2021下半年开始持续下滑，因此2024年竣工面临下滑压 力，且随着过去两年保交楼的推进，后续项目交付难度加大，对资金的需求量也要 更高，预计2024年竣工完成情况或低于2023年。浮法玻璃消费量领先于竣工3-6个 月，2024年玻璃景气度3月明显转弱、4-6月低位徘徊，对应下半年竣工需求有压力。 下半年竣工需求变量在于地产销售恢复情况，若地产销售复苏较快，有望缓解企业 竣工资金压力，也有利于企稳未来竣工预期。

二手房需求好于新房，存量属性更强的消费建材品种表现更好。消费建材长期需求 稳定性好（消费建材众多领域需求来自装修，装修折旧时间远小于房屋折旧时间）。 以建筑涂料为例，我们预计2023年中国建筑涂料市场规模约1000亿元、翻新需求占 比约20%-30%，随着中国存量房规模和房龄增长、消费升级，翻新需求占比将持续 提升，行业规模也更加稳定，预计2040年建筑涂料翻新占比或将提升至50%；和建 筑涂料一样，其他消费建材行业翻新需求占比也将持续提升。参考美国和日本经验， 地产步入成熟期后，消费建材建材需求以存量房翻新为主导，需求稳定甚至保持小 幅增长。

3．新开工需求已经在中期底部，但由于销售较差，仍在惯性下滑

据国家统计局，2020-2023年中国房地产新开工面积累计下滑58%，2024年1-5月下 滑24%，新开工累计降幅已经很大——对比日本和美国地产大幅下行期间表现来看，日本新开工套数从1990年高点以来最大降幅为54%（1990-2009年），美国次贷危机 期间新开工最大降幅73%（2005-2009年），美日新开工见底后均有不同幅度反弹。 我们在2023年11月26日发布的报告《建材行业2024年投资策略》中对2020-2030年 中国住宅需求中枢进行测算，在乐观/中性/悲观情形下，2020-2030年地产需求分别 为120.85、101.62、82.38亿平，年均需求分别为12.08、10.16、8.24亿平。2023年 房地产新开工9.5亿平（其中住宅6.9亿平），已处在中期底部，但短期仍受地产销售 不振、低线城市库存较高影响，新开工仍在惯性下滑，未来有望随着销售企稳之后， 新开工将率先完成筑底。

建材需求景气展望总结：（1）下游地产需求已经经历了大幅下行阶段，目前更加接 近底部的状态。据国家统计局，从降幅来看，2023年新开工/销售面积分别相较于高 点累计下滑58%/38%，2024年1-5月继续同比下滑24%/20%，累计降幅已经很大； 从绝对值来看，2023年住宅新开工/住宅销售面积分别为6.93、9.48亿平，若2024年 继续双位数下滑，则意味着下游地产需求已经处于中期较低水平。（2）竣工景气滞后于新开工和销售，2021-2023年新开工和销售率先下滑，按照期房从销售到竣工周 期约18-42个月计算，预计2024-2025年新房竣工将面临下滑压力，但新房竣工需求 和装修需求不能完全等同，在二手房、存量房翻新、安置房和保障房等需求对冲下， 装修需求表现明显好于商品房新房竣工需求，尤其是存量房属性更强的品种表现更 好；并且建材下游需求除地产外，也有一些市政、基建、工业、农业等非房需求，这 些需求表现较为稳定；（3）展望2024年需求，地产政策密集发布，助力市场预期修 复，随着6月之后基数下降，下半年全国新房销售降幅有望收窄，二手房销售好于新 房，期待低基数+政策效果带来的需求弹性。