金融机构进行前期投资，主流盈利模式为净出租。
1.美国养老地产主要模式
目前，美国养老地产模式有三种：差异化养老社区（太阳城模式）、持续护理退休 社区模式（以下简称 CCRC）、金融机构参与的 REITs（房地产信托投资基金）模式。 其中，太阳城模式一般以养老地产出售为主，部分出租；CCRC 模式则主要采取出租方 式，同时向老人提供日常协助或医疗护理；REITs 模式是由金融机构参与投资，通过出 租或委托经营回收成本的一种金融养老模式。
1）太阳城模式：销售养老地产，对象是健康老人。美国太阳城模式起于上世纪 60 年代在亚利桑那州凤凰城的第一个太阳城项目，从 而开启了美国养老社区的建设历程。 太阳城养老地产主要针对 55~70 岁的健康老人提供住宅、康乐会所和户外运动设 施。这种模式是通过销售养老住宅，使得开发商得以收回前期投资并获利。太阳城一般 选址在郊区，占地面积大、容积率低，采用精装修标准，使得健康老人拎包即可入住， 同时项目周边一般配有社区商业中心。考虑到老年人收入水平，太阳城养老地产项目的 房价往往相对周边较为便宜，这些都对老年购房群体构成了很大的吸引力。 为了节省成本，同时考虑到项目面向的是康健老人，因此社区内不提供医疗、护理 等配套服务，而主要是依赖社区所在区域提供的医疗服务配套。尽管如此，社区还是为 健康老人提供了多样化的生活运动设施，如高尔夫球场、娱乐中心及教育培训等。此外， 在医疗护理方面，太阳城也允许市场上的第三方提供老人需要的家政、保健等服务。 一般而言太阳城项目规模都比较大，平均规模在 23000 户左右，入住率达 90.95%。 此外，太阳城住宅的类型也十分丰富，除了主流的独栋和双拼，还有多层公寓、独立居 住中心、生活救助中心、生活照料社区、复合公寓住宅等可供老人选择。
2）CCRC 模式：运营商主导，大多数为非盈利性组织。美国另一种已有 100 多年历史的主流养老地产模式是持续护理退休社区（CCRC）。 它属于一种运营商主导下的精细化管理服务模式，目前已经发展成为复合型养老社区。
CCRC 模式可以让老人不需要搬家就在复合型社区中实现健康管理、护理和医疗等 不同年龄阶段的基本养老需求。目前，美国共有近 2000 处 CCRC，其中约 82%为非盈 利性组织所有，相当一部分是从传统养老院转型而来。 目前，美国的 CCRC 主要服务三类老人：首先是年龄介于 55~65 岁之间的在社区 中有独立住所的自理型老人。CCRC 可以为这部分老人提供餐饮、清洁、医疗保健及紧 急救护等便捷的社区服务，同时社区还组织各类活动来丰富老年人的精神生活。其次是 需要他人照料的介助型老人。除了提供饮食、穿衣、洗浴等日常生活护理服务外，CCRC 也会在老人身体可接受范围内提供各类活动。第三是生活完全无法自理的介护型老人。 CCRC 提供特殊的介护单元和 24 小时专业的护士监护服务。 一般而言，为节约成本 CCRC 选址通常是郊区，以多层为主，布局紧凑，密度比 太阳城模式更高。同时，CCRC 对管理和护理人员的专业水平要求较高，且员工人数也 较多，服务人员与入住老人的比例可以达到 1:1。 最重要的是，CCRC 模式只提供地产租赁权和服务享受权，获利方式是收取房屋租 赁费和服务费，后者包括一次性的入门费、定期的房屋租赁费及特殊服务费等。其中， 入门费从 20 万美元到 100 万美元不等，年费或月费则视情况而定：例如健康老人每月 需支付 3000 美元，半护理老人每月支付 4000 美元，全护理老人每月支付 5000~6000 美元。而特殊服务费由个体所需的特定额外护理服务来定。
3）REITs 模式：金融机构进行前期投资，主流盈利模式为净出租。美国 REITs 是养老地产的主流投资商。这种模式可以促进金融机构参与养老地产， 为养老地产的开发和运营提供资金来源，从而使得开发商获得更好的退出渠道。 美国大型养老或医疗地产类 REITs 公司旗下拥有的物业数量可达 600 多处。其中， 80%~90%的物业是直接持有，其余则是通过与运营商或其他投资人合作发起的私募基 金平台共同持有。这类养老或医疗地产类 REITs 的总资产可达百亿美元以上。 美国养老或医疗地产类 REITs 的投资方式有净出租模式、委托经营模式两种：在净 出租模式下，美国 REITs 公司在每年收取固定租金费用的基础上将养老物业出租给运营 商，而由运营商承担直接运营费用、社区维护费用、税费、保险费等一切费用。这种模 式下的 REITs 毛利润率很高，租金收益高达 50%以上，而且几乎不承担任何经营风险； 而运营商则需要将全部经营收入去剔除租金费用、运营成本后获得剩余收益，所以它将 承担绝大部分的经营风险。在委托经营模式下，美国 REITs 公司将旗下养老物业托管给 运营商，由运营商每年收取经营收入的 5%~6%作为管理费。这种模式下所有的经营收 入、经营成本和经营剩余收益都由 REITs 公司核算，由此 REITs 公司承担经营风险。 由于净出租模式下的 REITs 风险低且收益稳定，因此，美国 REITs 公司的大多数 养老物业采用净出租方式来运营，少数物业采用委托经营模式。长期以来，正是依靠着 赚取租金收入以及部分经营所得，美国 REITs 公司获得了持续的稳定收益，成为了美国 养老地产市场上富有竞争力的长期投资者。
2.日本养老地产主要模式
1）日本养老地产分为两类：住宅、机构设施。从运营模式上看，日本养老地产主要分为“住宅”和“机构设施”两大类。前者主要是 个人或单位向老人出租空闲房屋并提供养老服务的一种经营模式。后者是由开发商建造 各种适合老人居住的房屋和设施，同时提供老人所需的饮食、医疗、护理、娱乐等各种 服务的一种模式。 日本“住宅”类养老地产入住的对象主要为 60 岁以上能生活自理的健康老人。具体 而言，“住宅”类养老地产又可分为高龄者住宅、年长者住宅、银发住宅、自有产权住宅 等几类。以“高龄者住宅”这种较为流行和具有代表性的模式为例，老人与房东会分别签 订租赁和服务协议，然后房东按照协议的约定提供护理、餐饮、家政等各种服务以获得相应的收入。 日本“机构设施”类养老地产又可进一步划分为：护理型医疗设施、老人疗养设施、 特别护理住家、收费老人住家、集体住家、生活援助住屋等模式。不同于“住宅”类养老 地产，“机构设施”类养老地产中的“收费老人住家”必须配臵护理服务，这些服务涵盖了 老人所需的饮食、医疗、护理、娱乐等各种服务。
2）日本养老地产的经营模式分析。
“住宅”类养老地产中的“高龄者住宅”模式
首先，在收费模式上，日本“高龄者住宅”模式主要收费项目包括租金、管理费、护 理费用等。考虑到一般房东不太愿意将房子出租给老人，为此日本政府出台了《高龄者 专用租赁住宅登记标准》，规定由各级政府负责搭建面向老人和房东的房屋租赁信息平 台，鼓励房东按照平台上的标准要求改造房屋并登记备案，从而促进了双方的交易。 其次，在盈利模式上，日本“高龄者住宅”模式中房东可以提前收取几个月租金作为 入住保证金。除了房租以外，房东也可以提供餐饮、清洁等其他服务以获得额外收入。 第三，在成本计算上，日本“高龄者住宅”模式中的费用主要包括房屋的改建费用、 物业管理费用、水电煤等费用。同时，房东可以自由决定是否提供各种老人服务，方式 上既可以自己提供，也可以委托第三方专业机构提供。
“机构设施”类养老地产中的“收费老人住家”模式
首先，在收费模式上，日本“收费老人住家”模式主要的收费项目包括入住金、管理 费、餐饮费、清洁费、护理费等。其中，入住金是用以购买“收费老人住家”内的房屋以 及共用部分、公共设施及各种设备的使用权。其中，入住金数额是根据将要入住的老人 的年龄大小、健康状况、当地平均寿命及服务类型等来确定的。如果老人中途解除租赁 合同或不幸去世，则扣除入住期限后剩余的入住金会退还给老人或其合法继承人。如果 该老人实际寿命长于入住时预测的期限，则老人有权继续免费使用房屋。 其次，在盈利模式上，近年来，面积在 20 平米左右并且配臵单独的小厨房和盥洗 室的日本“收费老人住家”单元日益流行。这可以使得开发商收取较多的“入住金”，从而 部分或大部分的收回其建设成本以缓解开发商的资金压力。其后运营过程中开发商通过 收取管理费及其他各种服务费来维持日常经营所需和回收其他投资成本。 第三，在成本计算上，“收费老人住家”模式的主要投入为购买土地、设施建设、服 务人员工资、设备采购、水电煤等费用。其中，服务人员的工资占运营成本一半左右， 这使得该模式下聘用工资较低的非全日制护工或派遣工非常普遍。
3. 德国养老地产主要模式
从老年人衰老过程中的居住环境变迁来看，目前德国的养老地产模式分为三类：居 家养老、照料型住宅和养老院。总体上，上述三种模式呈现护理资源配臵由少增多，护 理专业程度由弱变强的一般性规律。
1）居家养老模式下的养老地产特征分析。目前，德国的居家养老模式下的养老地产具有以下三个特点： 一是住房进行适老化的空间改造。德国政府推行由德国复兴信贷银行支持的住房适 老化改造项目，符合要求的住宅可以获得相应的信贷资金的支持。 二是居家养老服务的不断完善。由于德国部分社区仅提供邻里援助，且只涉及生活 服务层面，因此越来越多的德国老年居民向专业供应商订购班车、保洁等非护理性服务； 同时，老年居民还与专业的服务提供商签订护理合同以获得门诊（移动）护理服务。
三是环境辅助生活技术的配套支持。近年来环境辅助生活技术在居家养老中获得了 较快的发展。这类技术便利了老年人的居家养老，同时也支持专业人员的日常护理工作。 德国的环境辅助生活技术在辅助设备、康复管理设备和数字信息平台等方面均有不少发 展，其中如防跌倒技术设备等安全技术获得的应用最广。
2）照料型住宅模式下的养老地产特征分析。德国的照料型住宅又称作“辅助生活服务型住宅”。这种养老模式比较适合居住在家 中，生活部分自理，但需接受移动护理服务或由家人护理的老年人。 因此，德国的照料型住宅一般配有护理和生活服务设施，处于援护期的老人可以选 择入住此类住宅以延续自己健康活跃的自主生活状态。目前，德国照料型住宅还缺乏法 律上的规定和标准，这导致此类住宅在组团规模、居住单元面积、服务配套种类等方面 差距较大。此外，德国照料型住宅的居住成本较高，入住者至少需要签订两份合同（房 屋租赁合同和服务合同），费用通过老人自身的养老金和相关护理保险来共同承担。 德国照料型住宅在欧美国家中十分普遍，如美国的辅助生活（assisted living）。我 国很多养老地产项目也参考了欧美这种辅助生活的养老理念。
3）养老院模式下的养老地产特征分析。德国的养老院也称作“住院照料设施”、“老年人照料中心”，它可以为援护期的老人 提供专业的医疗护理和照料，租金费用由老年人自身的各类护理保险来承担。德国的养 老院设施建设和运营由慈善机构、民间组织和政府共同承担。根据所提供的服务范围不 同，德国的养老院又可细分为养老院、养老公寓、护理院。此外，德国养老院以出租型 物业为主，几乎没有大规模销售型养老地产项目。 目前，德国很多机构的养老资源对社区开放，可以提供日夜照料或短期护理的不同 选择。同时，德国的相关护理保险支持在短期护理设施中居住的时间最长为八周。由此 可见，德国的机构养老正逐渐弱化了固有特征，向社区居家模式融合，门诊辅助生活形 式越来越像住院设施，正日益成为护理和支持人员的重要服务场所。 正因为如此，德国的养老院备受房地产投资者的追捧。一方面，投资者看好德国社 会人口长期老龄化的发展趋势，另一方面德国养老院等机构养老所拥有的长期租约和专 业化的运营能力也得到投资者的认可。
