宏观经济及政策环境如何？

2023年全国经济增速为5.2%，2024年国内生产 总值增长目标在5%左右。

据国家统计局数据，2023年国内生产总值达1260582亿元，实际增速为5.2%，随着两会召开，国内各地方 政府陆续公布了2023年经济发展成绩单以及2024年的GDP增速预期目标。2024年国内各地GDP增长目 标普遍较2023年有所下调，这可能因为2023年的高增长得益于2022年的低基数，以及疫情后的消费反弹， 这些因素在2024年的影响作用将开始减弱。 2023年国内房地产业增加值为73723亿元，同比减少了43亿元，占GDP的比重由22年的6.1%降至23年 5.8%，这也是房地产业构成比重连续第三年出现下滑。房地产衰退预估短期不会结束，民营企业弱势状况 还会继续，国内消费疲软将继续拖累经济增速。GDP增长放缓可能会对商业地产的投资和消费者购买力产 生一定影响。

据国家统计局数据，2023年社会消费品零售总额为471495亿元，同比增长7.2%，增速由负转正，最终消费 支出对新增GDP贡献率达到82.5%，对中国经济平稳恢复发挥了基础性作用。考虑同比数据基数效应，2024 年社会消费品零售总额增长将恢复常态化。

网络消费的影响：2023年全国网上零售额154264亿元，比上年增长11.0%，占社会消费品零售总额的比重 为27.6%，其中，实物商品网上零售额130174亿元，增长8.4%。网络购物在社会零售中的地位越来越重要， 占社零比重逐年提升。

消费品类型：根据国家统计局的数据，2023年汽车类仍然是最大的零售消费品市场，金银珠宝类（增长率 13.3%）、服装鞋帽针纺织品类（增长率12.9%）、体育娱乐用品类（增长率11.2%）、烟酒类（增长率10.6%） 是增长最快的几类消费品，建筑及装潢材料类、文化办公用品类消费品同比负增长。全国网上零售额中，吃类、 穿类、用类商品分别增长11.2%、10.8%、7.1%，线上吃类消费增长放缓，线上穿类、用类消费呈W型复苏。

消费者信心指数是衡量了消费者对当前经济状况的满意程度以及对未来经济趋势的预期。该指数在0到200 的范围内度量消费者的信心，其中200表示极度乐观，0表示极度悲观，而100表示中立。 根据TRADING ECONOMICS数据，2024年2月份中国消费者信心指数为89.1，相比前一个月的88.9有所 上升，自2022年4月指数跌破100以来，消费者信心始终处于恢复过程。由于新冠疫情带来的长久性影响， 全球消费市场处于低迷期，中国仍旧是消费者信心最高的几个国家之一，但在相对消极的市场期望下，消费 者可能会选择减少消费支出，以应对可能的经济风险；

根据国家统计局数据，2023年全国居民人均可支配收入为39218元，实际增长6.1%，中位数为33036元， 增长5.3%，是平均数的84.2%，收入增速逐步恢复；全国居民人均消费支出为26796元，实际增长9.0%， 支出增速高于收入增速。在居民消费支出构成中，教育文化娱乐消费支出占人均消费支出的比重为10.8%， 增长17.6%，是支出增长幅度最大的品类之一，释放出消费回暖的积极信号。

根据国家统计局数据显示，2024年2月全国城镇调查失业率为5.3%，全国城镇不包含在校生的16—24岁 劳动力失业率达到15.3%，25-29岁失业率达6.4%，30-59岁失业率达4.2%，连续三个月失业率环比增加。 尽管压力依然存在，部分群体、部分行业就业的结构性矛盾问题突出，但随着经济活动恢复正常，2024年就 业情况将有所改善。2024年，退出劳动力市场的人口规模将大于新进入劳动力市场的人口规模，这也为寻 找工作的人们提供了更多就业空间。政府工作报告中提出的2024年就业预期目标是城镇新增就业1200万 人以上，城镇调查失业率控制在5.5%左右。这一目标相比去年的“1200万人左右”有所提高，显示出政府对 稳就业和增强市场信心的积极态度。

政策环境： 1、2023年：保稳提质增能，2024年：定为“消费促进年”。 2023年，商务部围绕恢复和扩大消费举办了一系列活动。2024年商务部将紧扣中央经济工作会议讲的“持 续扩大”这个关键词，增强消费市场回升势头，并将2024年定为“消费促进年”。商务部将与相关部门和各方 一道，营造浓厚消费氛围，为居民提供更多元、更丰富的消费体验。随着疫情防控措施的解除，国家在增强 消费能力、改善消费环境、创造消费场景等方面出台了系列的促消费政策。 稳定扩大传统消费：政策联动、综合施策，以提高技术、能耗、排放等标准为牵引。推动打通以旧换新的难点 堵点，组织举办“2024全国家电消费季”，稳定和扩大传统消费。 持续优化消费环境：推动国际消费中心城市培育建设，完善优质商圈、便民生活圈建设，提升城市消费能级； 完善商业设施建设，构建顺畅流通网络，提升农村消费能级。

提供多元消费体验：商务部将突出节庆时令，结合传统节日、公休假日等消费旺季，组织举办网上年货节、 数商兴农庆丰收、冰雪消费季等活动。此外，商务部还将突出地方特色，指导和支持各地发掘自身优势，结 合地方特色民俗，培育标志性活动品牌，如京津冀消费季、上海“五五购物节”、浙江“浙里来消费”、重庆“爱 尚重庆”等。 培育壮大新型消费：大力发展数字消费，支持直播电商、即时零售等新业态新模式健康发展，开展“直播购物 节“等活动；推动国货”潮品“消费，顺应时尚化、定制化、个性化的消费需求，打响”国货潮品购物季“。

2、消费基础设施REITs开闸，优质资产是消费类REITs的 压舱石。 REITs是商业地产行业投融管退闭环的重要通道，对行业的可持续发展至关重要，因此国内对于REITs的出 台期待已久。在国家对房地产融资严控的政策背景下，REITs的出台意味着将商业地产从房地产领域剥离出 来，给予了消费基础设施新的定位，成为了政策支持与鼓励对象，为商业地产的健康发展提供了有利条件。 2023年3月，国家发改委发文支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目和保障基本民生的社 区商业项目发行基础设施REITs。之后，华夏金茂购物中心REIT、华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、 嘉实物美消费REIT等首批项目正式获批，消费基础设施REITs资产运营良好，分派率略高于其他产权类 REITs。从原始权益人的企业性质来看，央国企融资优势明显。申报企业项目均为头部企业成熟发展项目， 发起人为央国企的CMBS/CMBN和类REITs产品发行量占比超八成，民企中仅少数企业有产品发行，出租 率、客流值、营业收入/利润等均在行业前列，为其他商业地产的REITs发行起到良好的示范效应，同时也为 中国商业地产行业的高质量转型，提供新的发展思路。

3、政策支持通过经营性物业贷款满足企业合理融资需求， 优秀商业地产企业受益明显 在2024年最新的政府工作报告中提出，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同 仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展。2024年1月24日，中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办 公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，《通知》提到“2024年底前，对规范经营、发展前景 良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，除发放经营性物业贷款用于与物 业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款等外，还可发放经营性物业贷款用 于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。” 经营性物业 贷款在过去已有实践，此次《通知》的出台完善了相关管理规范，对商业银行经营性物业贷款业务的管理口 径、贷款期限、贷款额度、贷款用途和风险管理等方面做出了明确要求。头部商业地产企业持有较多优质商 办资产，合理利用经营性物业贷款可有效缓解企业债务压力、增加企业流动性，是对融资渠道的有效补充。

4、土地政策支持城市更新的规划 在新增土地稀缺的背景下，空间结构从增量扩张转向存量提质。城市更新项目如旧改、棚改、城中村改造等， 是商业地产发展的重要途径。自然资源部发布了《支持城市更新的规划与土地政策指引（2023版）》，旨在 贯彻落实党中央、国务院决策部署，加强规划与土地政策融合，提高城市规划、建设、治理水平，支持城市更 新，营造宜居韧性智慧城市。