房地产销售及融资情况如何？

地产销售持续下滑，多城限购政策陆续放松。

5 月 9 日杭州市住房保障和房产管理局发布关于优化调整房地产市场调控政策 的通知，全面取消住房限购。此外，本次新政还从控制供地、宽松首套认定、购房 可落户等多维度优化了楼市政策；西安全面取消住房限购措施，公积金贷款方面， 首次购房者的首付比例不得低于 20%，若已结清首次公积金贷款，再次购房的首付 比例不得低于 25%。全面放开限购，对于推动相关城市新房去库存、激发住房置换 需求有着积极作用。 2024 年以来，陆续有重点城市松绑或者全面取消限购政策。其中，北京、上海、 广州、深圳、天津、海口“小步快跑”式松绑限购；杭州、成都、长沙、苏州、西 安、珠海则全面取消了限购。

随着杭州、西安、珠海限购措施的解除，全国仅余北京、上海、广州、深圳四 个一线城市，以及天津部分区域、海南省保留限购政策。但这几个城市及地区也都 对限购政策进行了放松调整，如广州、天津对于 120 平米以上户型不限购，北京外 环可多购买 1 套、上海多孩家庭可再新购 1 套住房等。

统计局数据显示，2024 年一季度全国商品房销售面积 2.27 亿平，同比下降 19.4% （1-2 月-20.5%），实现从 2022 年 2 月份以来连续 24 个月累计数据同比下滑；1-3 月 商品房销售额 2.14 万亿元，同比下降 27.6%（1-2 月-29.3%），实现从 2023 年 7 月份 以来连续 8 个月累计数据同比下滑。进入 2024 年，楼市仍低位徘徊，为适应新的供 求关系，政策端我们认为仍保留限购措施的城市和地区，进一步放松限购值得期待。

2024 年 1 月 5 日，住房城乡建设部、金融监管总局发布《关于建立城市房地产 融资协调机制的通知》（以下简称《通知》），指导各地级及以上城市建立城市房地产 融资协调机制，以发挥城市人民政府牵头协调作用，因城施策用好政策工具箱，更 加精准支持房地产项目合理融资需求。之后各地加快推动城市房地产融资协调机制 落地见效，截至 3 月 31 日，各地已向商业银行推送“白名单”中，共有 1979 个项 目获得了银行授信，总额达到 4690.3 亿元；其中，1247 个项目已经获得贷款发放， 总额为 1554.1 亿元。出险房企的优质项目融资不再会因集团债务而“一刀切”，意味 着公司层面资金腾挪压力有望得到缓解。

从具体落地情况来看，多省市已公布“白名单”项目具体进展。据我们不完全 统计，截至 5 月下旬，国内多省市已申报“白名单”项目超 4800 个，融资需求超 7800 亿元，授信额度超 2200 亿元。且各省市对于已纳入“白名单”项目的融资审批支持 力度加强。如截至 3 月末，云南省经银行确认纳入第一批白名单的项目 60 个，推送 融资需求 158.87 亿元。60 个项目已全部完成审批，项目落地审批率 100%。截至 3 月末，福建省辖区第一批房地产“白名单”61 个项目全部落地，实际融资需求金额 达 140 亿元，项目落地率和授信审批率均达 100%。

在金融管理部门和行业主管部门等的指导和支持下，银行机构高效审批，有力支持项目建设竣工，如交通银行仅用 3 天便实现清单内首个项目投放落地；工商银 行江门分行为“白名单”内项目建立绿色通道，一周完成授信，半日完成抵押，五 天实现发放。根据我们不完全统计，光大、华夏、中信等 19 家银行先后对接项目数 量接近 2 万个，已披露批复项目数超 600 个，总授信额度超 2000 亿元。

从具体企业名单来看，此次“白名单”项目申报主要是以民企为主。据“中国 建设报”报道，第一批房地产项目名单中，84%的项目属于民营房企和混合所有制房 企开发的项目。名单下的项目，平均能拿到 2-3 亿融资。所以我们认为融资协调机制 的建立，将有利于“保交楼”政策的稳步推进。 据我们不完全统计，包含旭辉、碧桂园、金科等 21 家房企参与了项目“白名单” 申报工作，其中民企与混合所有制企业为 20 个，仅首开股份 1 家国有企业。涉及项 目数量超 850 个，融资需求接近 500 亿元，截至 2024 年 4 月底，部分房企已获银行 融资。如截至 3 月 15 日，碧桂园集团旗下已有 272 个项目被纳入“白名单”，已获 融资支持金额达 17.32 亿元；截至 4 月底，旭辉已有 68 个项目入围“白名单”，26 个已获融资支持。