酒店资产改造诉求及前期评估包括哪些？

为了制定合理有效的 改造方案，需要从问题产生的原因入手， 针对性提出解决方案。

为配合本次白皮书的研究，仲量联行向酒店业主及运营方发起了一份关于酒店存量资产改造的调查问卷，最终共收到125份回复。 结合此次问卷调查结果以及过往同类项目经验，常见的改造诉求主要集中在以下几个方面： 开业时间长、设施老化。 行业中通常有“5年小修、8-10年大修”的提法，虽然并不绝对，但也一定程度上阐述了酒店物业的一般维护周期。设施设备 老化、效率下降，可能导致高额的运营成本。同时，日常维护情况及历史大修技改情况，也需要特别关注，家具、装置设备储 备金（FF&E账户）的存续情况和使用情况、用于大修的资本性支出安排情况 (CapEx) 也是评估的重点。

财务结果不理想、预算达成困难。 酒店运营财务结果不理想，是常被提及的改造原因之一。但这一问题的影响因素可能比较多，市场变化、运营效率下降(开 源经营能力与合理成本结余能力不足)、预算制定偏差等都可能导致财务结果不理想。而单纯物业改造方案可能无法彻底 解决经营和市场定位方面带来的问题，因此，需要通过进一步评估确定财务结果不理想的核心因素，综合改造方案实现业 绩提升。

运营坪效低、空间利用低。 从日常经营中可能发现部分设施空间存在空闲时间长、使用率低、利润坪效低的情况；或从财务指标、市场报告中发现出 租率不足或竞争力明显弱于竞争组群中其他酒店等情况。此类问题，需要通过评估低效空间的原有物理条件并结合重新 定位，确定是否存在设施定位偏差以及是否具备调整条件，再体现在改造计划中重新塑造竞争力和卖点。

市场需求变化导致的配套适应性问题、概念风格过时问题。 市场环境受多方面因素影响会发生变化，如需求趋势发生转变(如企业预算变化、家庭可支出消费变化等)、新开酒店项目 设施优势抢占等多种因素作用，导致存量酒店定位可能不再精准、产品不再具备竞争力的情况。存在此类问题的项目，重 新定位是必不可少的，基于新的市场定位，通过更牌、变换设计概念等方式，对存量项目进行改造，焕发新生。

项目筹建时遗留的问题，如能耗高、动线不合理等。 还有部分项目在初期规划时，存在过度规划、设计偏差等遗留问题，导致自开业以来，存在日常运营维护费用高、能耗高、 服务动线不佳导致效率低等问题。这些遗留问题，可通过对物业基础条件的重新评估后，在改造计划中进行不同程度的调 整和改善。

从上述多种改造原因分析不难看出，改造前首先需要通过定位重新评估、物业硬件评估、管理效能评估等，分析确定具体的原因和 影响程度，再有针对性地提出解决方案并落地实施，通常改造项目会经历一个完整的评估、方案制定和落地实施的过程：

改造项目的前期评估 存量酒店的问题可能源于定位不适 应 、管 理 效 率 低 等“ 隐 性 问 题 ”，也 可 能 是 功 能 配 套 不 符 、设 施 老 化 等“ 显 性 问 题 ”，也 可 能 是 两 类 因 素 共 同 作 用 的 结 果 。因 此，改 造 前 要 针 对 这 些 不同的问题进行评估。

1.外部性评估 – 审视市场趋势与定位匹配度 。改造前评估通常会先从定位适应性上判断是否存在方向性问 题，避免本末倒置。在疫情恢复、经济周期以及政策环境的共 同作用下，外部市场变化快，导致很多存量项目定位和配套不 再适应市场需求趋势。在以往的案例中，有几类比较常见的定 位不适应情况： 客源需求发生变化，原有设施配套不再满足市场需求的变化 趋势。经过疫情和经济周期影响，企业在商务差旅预算方面逐 步收紧，导致酒店重要的客源基础需求发生改变。相比之下， 家庭消费在疫情之后虽然也受到经济波动的影响，但消费能 从上述多种改造原因分析不难看出，改造前首先需要通过定位重新评估、物业硬件评估、管理效能评估等，分析确定具体的原因和 影响程度，再有针对性地提出解决方案并落地实施，通常改造项目会经历一个完整的评估、方案制定和落地实施的过程： 力和意愿在几类主要客源中仍呈现较好的趋势。一些传统的 商务型酒店，如过度受限于房间类型、面积等初始定位的影 响，可能在客源组合转换中，受到限制。

新入市竞品酒店优势对存量酒店市场定位的影响。市场中新 增竞品酒店，特别是地理位置上临近的项目，对存量酒店的定 位和竞争力往往会产生最直接的影响。比较常见的情况是， 由于新开业酒店品牌的市场认知度、硬件设施和设计概念新 颖等优势，会抢占存量酒店原有市场份额。新开业酒店在配套 类型、面积、体量等方面可能更符合需求发展的趋势。例如， 一些存量酒店，在设计初期由于各种原因，规划了庞大的客房 体量，对入住率的依赖比较高。早期开业时竞争项目有限，经 营没有太大压力。但随着时间推移，受到设施逐步老化和新 增项目入市的影响，后入市中等客房规模的酒店，甚至客房体 量偏小的酒店在应对需求变化、消费变化时，更容易调整客源 结构和价格策略，不会过度依赖入住率而牺牲房价。此类存量 项目在改造中可能需要经过重新定位后，考虑将部分客房转 为公寓或其他业态，通过缩小体量应对市场变化和竞争。除客 房外，其他配套也可能存在类似的问题，需要通过重新定位， 确定如何调整设施才是维持酒店竞争力和独特卖点的关键。

2.内部性评估 – 审视运营效率与经营情况。 另一个重要的评估方向是对酒店运营情况、业绩表现进行梳理和诊断，进一步确定导致业绩不理想的核心原因。通常会通过运营 业绩审核(Spot Review) 的方式，从财务报表、行业指数、资产管理关键指标等维度，确定是否存在经营低效、开源和节流等问题， 这些方面的问题，需要通过中长期的资产管理来改善和提高，并非通过改造可以直接解决。

3.酒店物业状态评估 。对酒店物业使用状态、磨损情况、设施设备工作状态进行评估，是制定酒店改造计划时的核心考虑要素，也是决定改造投入预算规 模和估算改造投资回报的重要基础。在酒店重新定位的基础上，需要对配套调整的可实现性、低效空间情况、前后场使用状态进行 物理评估。结合本次问卷回复和以往的案例，改造重点区域及评估重点包括：

客房区域 。客房规模调整评估：如前所述，可能由于定位变化、最初建设 规划体量过大等原因，需要调整部分客房业态用途。在评估 时，需要考虑物业可分隔性，客房是否分布在不同的建筑体 中，是否存在多种业态公用情况，调整后是否具备独立的交 通动线条件，管理界面是否可划分等。 客房面积调整评估：为保持竞争力，可能涉及调整客房面积， 如两间合并、三间合并改为两间等情况，需要评估物业是否 具备条件，如现有柱网情况、合并后房间内是否存在承重柱、 上下水是否可行等问题。 客房功能增加或可变性评估：如改为公寓用房或长租房，是 否具备增加厨房空间的条件，如排烟、排水等；如不可增加燃 气，是否具备接入电炊具条件，是否需要电量增容等。 客房设计风格、软装更新评估：此类改造对内部结构变化要 求不大，更多是装饰、装修、地毯、窗帘等软装软包的更新。 其他问题评估：走廊的拓宽与收窄、层高是否具备改造条件、 消防规范要求复核等。

餐饮区域 。评估功能合并、空间共享提高低坪效空间盈利能力可能性： 对运营坪效不高的餐厅、大堂吧、酒水吧等空间，在重新定位 指引下，考虑是否具备合并部分空间产生复合功能的可能 性，如日间大堂吧+晚间酒吧功能；餐饮与活动空间结合作为 小型多功能空间使用；或考虑更改部分餐饮空间的用途，如 某特色餐厅不适合市场需求，可考虑补充作为其他经营良好 的餐饮功能面积，如中餐包房或考虑餐饮外包管理等。评估 中，要考虑区域合并、外包或转化用途后的服务动线、客流动 线、管理界面是否可以实现。 评估一层临街餐饮空间打造的条件：很多老酒店项目地理位 置优越，位于传统商业区、商务区腹地，在重新评估时，可以 考虑是否具备打造临街面、景观面开放式餐饮功能的条件， 通过突破原酒店建筑体边界，形成项目亮点和优势，增加临 街商业餐饮属性，从而增加收益。当然，此类改造需求还要从 建筑条件、外部红线条件、市政管理规范等多方面进行综合 评估。

会议宴会区域 。会议宴会生意是酒店重要的收入来源，在商务差旅和公司预 算普遍下降的市场中，宴会、婚宴收入显得更为重要。在改造 项目前期，对会议宴会区域有如下几个常见的评估需要： 评估宴会空间扩充的可能性：以往改造案例中，不乏由于宴会 厅面积不足导致的婚宴承接受限或在竞争中处于劣势的案 例。在评估市场有需求的情况下，首先关注项目用地范围内是 否存在其他可用做宴会设施的场地和指标；此外，对原有宴会 厅是否存在空间扩大的可能性进行评估，如部分后场或前厅 区域是否可被纳入宴会厅范围，层高是否满足，是否有立柱遮 挡，扩建后是否影响前后场运营动线等。同时，也需要从工程 角度评估上下层及临近区域结构关系、承重是否满足等。 评估空置会议面积的再利用条件：是否存在利用率低的中小 型会议室、固定桌椅的董事会议厅等低效会议空间。非固定 座椅的会议空间使用比较灵活，更容易布局使用。如结构允 许，也可考虑临近小会议室的整体联通，做为灵活分割的多 功能会议空间，增加使用率。

康体及其他区域。 评估康体及小型部门空间使用条件：泳池、健身或Spa等部门 的运营成本较高，在品牌标准允许的情况下，可能考虑外包 经营。在评估过程中，主要考虑是否拥有独立的出入口和运 营动线，便于独立经营管理；同时，考虑未来酒店客人是否方 便到达和使用这些区域。 评估后勤设备及其他空间：在物业评估过程中，除了对主要 经营面积的评估外，还应对机电和其他后勤设备等当前状 态、过往维保情况进行评估，是否涉及老型号、低效能设备需 要更换等。此外，需要对高能耗公共空间进行评估，如高挑空 玻璃幕墙大堂、中庭等区域等。在物业条件允许的情况下，做 结构调整。如无法调整结构，可考虑引入第三方节能方案或 专项能耗监控管理设备进行优化和管理。此类调整需要邀请 具备专业设备和工程资质的评估方共同进行，以便后续进行 对空间结构优化、设备更换等方面的成本投入的估算。