华润置地发展历程、股权结构、管理团队及经营表现分析

华润置地有限公司成立于 1994 年，于 1996 年在香港交易所上市，是世界 500 强企 业华润集团旗下的地产业务旗舰。

1.领先的综合地产开发商，3+1 业务模式引领增长

自 1994 年改组成立，华润置地有限公司从一家区域性住宅开发商，发展转型成为 行业领先的城市投资开发运营商，发展 20 余年，背靠央企的优质资源，成为目前内地 最具实力的综合型地产发展商之一。目前确立了“开发销售型业务+经营性不动产业务 +轻资产管理业务+生态圈要素型业务”的“3+1”业务模式，即以“城市投资开发运营” 的战略定位为指引，构建开发销售型业务、经营性不动产业务、轻资产管理业务三大主 营业务与生态圈要素型业务有机联动。回顾公司发展历程，主要经历三个阶段：

（1）起步阶段，抓住改革开放中房地产市场红利，率先上市于港交所（1994 年-2001 年）：1994 年，紧握 90 年代房改、城镇化机遇，通过入股北京华远地产进军房地产行 业；1996 年，公司改组为华润北京置地有限公司，随后在港交所上市；2000 年，启动深 圳万象城开发，进入商业地产开发领域；2001 年，更名为华润置地有限公司。 （2）业务拓展阶段，加快扩张步伐，打造差异化竞争优势（2002 年-2013 年）：2002 年，业务版图进一步向全国扩张；2005 年，华润置地在集团重组地产业务的背景下，成 为地产业务旗舰，由住宅发展商转向综合性发展商；2008 年，进一步确立“住宅开发+ 投资物业+增值服务”的差异化商业模式，打造差异化竞争优势；2010 年，入选香港恒 生指数成份股，在中国内地布局城市超 20 个；2011 年，全国布局城市超 39 个，业务版 图加速扩张。

（3）战略升级阶段，多元业务发展，提出“3+1”战略规划（2014 年-至今）： 2014 年，发布商业地产战略，致力成为“中国商业地产领导者”；2016 年，战略规划升级， 确定“销售物业+投资物业+X”的商业模式；2017 年，商业地产业务进军海外，获得英 国伦敦写字楼项目；2018 年，华润深圳湾综合体项目全面落地；2020 年，公司旗下物 业平台万象生活业务分拆，华润万象生活于港交所上市；2021 年，面向“十四五”发展， 确立了“开发销售型业务+经营性不动产业务+轻资产管理业务+生态圈要素型业务”的 “3+1”一体化的商业模式。2022 年公司旗下华润有巢 REIT 在上海证券交易所成功挂 牌上市。2023 年全年，实现综合营业额人民币 2511.4 亿元，同比高增 21.3%，核心净利 润达人民币 277.7 亿元，同比上升 2.9%，公司利润增长的主要原因，一方面来自于在一 二线高能级城市的投资布局以及对拿地成本的控制, 另一方面得益于其非开发业务的增 长。

2. 背靠央企母公司，股权结构稳定

华润置地背靠央企母公司，拥有华润集团优质的资源禀赋，可与丰富的产业资源协 同。华润集团业务涵盖大消费、综合能源、城市建设运营、大健康、产业金融、科技及 新兴产业 6 大领域。2023 年，华润集团以营业收入额 1216.4 亿美元位列《财富》世界 500 强第 74 位。所属企业中，有 8 家在香港上市，9 家在内地上市，其中华润置地、华 润啤酒、华润华润万象生活被列为香港恒生指数成份股。我们认为，实力雄厚的大股东 背景为华润置地的发展提供了有力支持，极强的业务可持续性和优质的资源禀赋为华润 置地公司后续多元化业务拓展创造了有利条件。 公司股权结构保持长期稳定。2015、2019 年，华润置地通过两次配股，使华润集团 的持股比例由此前的 65.03%降至 61.27%再降至 59.55%。截至 2023 年 12 月 31 日，华 润集团通过 CRH (Land) Limited 和 Commotra Company Limited 间接持有公司 59.55% 的股份，是 2011 年底至今唯一持股 5%以上的大股东，股权结构长期稳定。

3. 管理团队均为行业老兵，经验丰富

华润置地公司管理层经验丰富，公司核心管理层人员中多数曾任职于华润集团及其 附属子公司并担任重要职位，平均从业经验超 20 年，对华润集团整体业务布局和经营 管理熟悉，在企业管理、地产开发管理领域有着丰富的经验。强大的管理团队有助于华 润置地公司进一步明确业务发展方向。 公司总裁、执行董事李欣先生 1994 年加入华润（集团）有限公司，于 2001 年加入 华润置地公司，2017 年获委任为华润置地公司执行董事，2018 年获委任为公司总裁。 公司首席运营官、执行董事张大为先生 1994 年加入华润（集团）有限公司，2016 年获 委任为公司联席总裁，2017 年获委任为公司执行董事，2018 年获委任为公司董事会副 主席，2021 年获委任为公司首席运营官，是华润置地多间附属公司的董事。公司首席战 略官谢骥先生于 1993 年加入华润（集团）有限公司，2013 年获委任为公司高级副总裁， 2017 年获委任为公司执行董事，2021 年获委任为公司首席战略官，负责本公司战略及 投资，曾任职于华润营造有限公司，同时担任公司多间附属公司董事。公司首席财务官 郭世清先生、公司非执行董事窦健先生、公司非执行董事黄挺先生均在早年进入华润集 团工作，拥有丰富的企业管理经验。

4.融资成本低，债务结构健康，信用优势明显

债务结构稳定，三道红线稳居绿档

在房地产市场整体下行调整的大背景下，行业资产负债呈总体收缩趋势，华润置地 公司仍实现资产总额稳步提升，资产负债率稳定保持在较低水平。截至 2023 年 12 月 31 日，公司总资产规模达 1.2 万亿元，提升 10.2%；剔除预收款资产负债率 58.48%，较 2022 年末微降 0.6 个百分点。 近年来，公司致力于降低负债，总体财务状况稳健，净有息负债率常年保持在 30% 水平。截至 2023 年 12 月 31 日，公司综合借贷额折合人民币 2395.3 亿元，现金及银行 结存折合人民币 1143.4 亿元；总有息负债率 38.4%，较 2022 年末下降 1.8 个百分点；净 有息负债率 32.6%，较 2022 年底下降 6.2 个百分点，近三年净有息负债率始终保持在 30%上下水平。

从结构看，近三年来公司有息负债呈现出以境内债、中短期债务为主的趋势，2023 年整体债务规模持续下降。2011-2022 年间公司中长期债券发行规模占比均为 100%， 2023、2024 年公司中期债券、短期债券发行规模明显提升。其中 2023 年中期、短期债 券发行规模占比为 59.4%、38.6%。2011、2014、2019 年间公司债券发行规模中美元债 占比超 70%，2020-2024 年间公司境内债发行持续占比 100%。

公司整体财务结构稳健，债务到期结构分布合理，债务结构优化，平均债务期限长， 偿债能力提升。截至 2023 年 12 月 31 日，华润置地有息负债总额中，约 29%的有息负 债在 2024-2025 年间到期，其余为长期有息负债。公司现金流安全，现金使用效率提升， 财务弹性保持充足。截至 2023 年 12 月 31 日，公司现金及现金等价物达 1126.8 亿元， 较 2022 年末增加 17.9%，现金短债比 1.78，较 2022 年有所提升，另有融资储备短债比 1.42 倍。

 优质股东信用背书，融资成本不断走低

全球三大评级机构给予较高投资信用评级，央企背景下公司融资成本低廉优势凸显， 融资成本持续走低。截至 2023 年 12 月 31 日，全球三大评级机构标普、穆迪、惠誉维 持“BBB+/稳定展望”、“Baa1/稳定展望”、“BBB+/稳定展望”的信用评级，均进入投资 级。央企背景结合华润置地自身稳健的财务状况，公司融资成本保持在行业最低水平。2023 年，公司加权平均融资成本下降 19 个基点，降至 3.56%，创近十年新低。据统计， 2023 年披露融资成本的 37 家内房股平均水平为 5.51%，财务成本在行业内具备领先优 势。