明源云战略布局、产品矩阵及营收分析

云服务转型见效，政策利好加速利润复苏。

1. 不动产生态链行业龙头，PaaS 和数字化双轮驱动发展

明源云是不动产生态链数字化领域的龙头企业。深圳市明源云科技有限 公司成立于 2003 年，其前身明源有限公司创始于 1997 年，于 2020 年 在香港联交所主板上市，是国内领先的不动产生态链数字化解决方案服 务商。明源云以“PaaS 平台+SaaS+生态”的战略布局，以天际企业级 PaaS 平台为核心，提供数字经营、数字营销、数字工程、数字资管、数字供 应链、数字物业、数字商业等 SaaS 产品&解决方案，累计为超 7000 家不动产开发、运营企业提供了数字化产品与服务。 深耕不动产生态链二十余年，明源云不断创新业务，走在行业前列。明 源云从售楼管理系统行业起家，随后布局延伸至 ERP 产业，并积极开展 云转型，现致力于打造 PaaS+生态和地产+产业数字化。

创始股东合计持股 46.16%，股权结构稳定。根据公司 2023 年中报披露， 高宇、陈晓辉、姜海洋三位集团创始人合计持有公司 46.16%的股份，为 公司的实际控制人，股权集中于创始人团队，有利于公司战略规划的确 立和执行。此外，公司高级管理层均具备 IT 行业或者地产行业从业经 验，并加入集团超过 10 年，对公司业务和行业趋势有深刻的认识。

2. 公司产品矩阵完整，覆盖客户全生命周期

公司专注为不动产生态链的主要参与方提供企业级云服务、本地化部署 软件及服务。在云服务方面，主要包括客户关系管理、项目建设、资产 管理运营、天际 PaaS 平台四大类产品，实现对不动产生态链开发建设、 运营服务等核心业务领域的全面覆盖。 客户关系管理产品主要帮助不动产生态链各参与方实现营销业务的数 字化，帮助客户全面提升营销效率、节省营销费用。该产品类主要包含 云客及其他不动产数字营销场景的产品。在住宅开发商数字营销领域， 由于市场购房需求下降，提升获客能力成为住宅开发商的核心诉求。结 合短视频平台的快速发展和 AI 大模型能力的深度运用，云客为住宅开 发商推出“视频营销助手”、“AI 创意工厂”、“AI 数字人”等产品，帮助 客户在营销内容生产、直播运营、渠道投放、任务管控等环节实现全链 路数字化管理。 在供应商数字营销领域，由于住宅开发商投资与采购需求下滑，供应商 需要改善传统营销模式，主动挖掘客户资源。公司利用 AI 技术面向供 应商客群打造供方工程营销方案，提供市场洞察、线索雷达、 AI 智慧外 呼等数字化工具，助力其实现精准营销。

项目建设产品线主要帮助住宅、产业及基建类不动产开发商实现项目建 设全流程、全场景的数字化管理。该产品助力工程项目在进度、成本、 质量及安全等方面实现高效管理，并通过多方协同提升上下游各主要参 与方的运作效率，实现共赢。

资产管理&运营产品线主要帮助存量不动产的持有方及运营方实现资产 管理及多业态空间运营&服务的数字化管理。产品涵盖资管、招商、租 赁、空间运营、物业服务等业务领域，提升资产运营效率，促进资产保 值增值。

天际 PaaS 是国内领先的不动产领域数字化新基建。平台自 2020 年 11 月推出以来，始终聚焦于建立“敏捷开发、全局集成、流程驱动、数据 洞察、科技创新”五大自主能力，提供包括“开发套装(aPaaS)、集成套 装(iPaaS)、流程套装(bpmPaaS)、数据套装(BI&Big Data)、超级工作台套 装(BPA&Portal)”五大套装产品。

聚焦住宅开发商，提供本地化部署软件全链条服务。在本地化部署软件 及服务方面，公司提供基于本地化部署的 ERP 软件及服务，重点服务住 宅开发商，包括房地产销售、成本、采购、计划、费用及预算等产品。 除销售软件许可外，公司还提供配套的实施服务、产品支持服务及增值 服务。

3. 持续推进云转型，云服务成为主要营收来源

公司营收遇冷，近三年营收规模持续下滑。2019 年到 2021 年以来，公 司营收稳定增长，从 12.64 亿元增长至 21.84 亿元，CAGR 达 20.00%。 但是 2021 年以来，受宏观环境影响，公司总体营收呈现下修趋势。2023 年，公司营收亿元，同比下降 16.40 10%。其中云服务方面收入同比下 降 6.2%，主要是由于国内住宅市场尚处于调整阶段，以及受到 2023 年 新签合同结转周期的影响。而本地化部署软件及服务方面收入同比下降 22.8%，主要因为部分民营住宅开发商依旧面资金困境，对数字化投入保持谨慎态度。

受房地产行业影响，公司近年来净利润承压，利润反弹空间较大。2020 年，由于宏观环境因素，公司净利润首次出现负值。近三年，公司净利 润持续为负，且波动较大，2023 年全年归母净利润亏损 5.86 亿元，同比 增长 49.25%，主要是由于云服务中的第三方外采购成本增加。伴随未来 行业景气度复苏，以及 AI 创新成果不断商业落地，叠加海外市场空间 拓展，公司扭亏为盈进度有望逐步加快。

目前公司业务包括本地化部署软件及服务与企业级云服务 SaaS 两部分， 经过转型，企业级云服务已成为公司的主要收入来源。近几年，公司持 续推进云转型，2017 年明源云链成立，云空间业务启动，2018 年开始打 造天际 Paas 平台，并于 2020 年正式推出。5 年来，公司企业级云服务 业务营收规模增长飞速，从 2019 年的 5.1 亿元增长至 2023 年的 13.39 亿 元，占公司总营收的比重从 2014 年的 40.35%迅速飙升至 2023 年的 81.65%，成为公司最主要的收入来源。2023 年，公司企业级云服务业务收入 13.39 亿元，占比与 2022 年同期相比增加 3.1%，且营收规模下滑 幅度远低于本地化部署软件及服务，侧面反映出公司云转型战略的成效。

企业级云服务细分领域较多，客户关系管理收入占比最高。2023 年，客 户关系管理类业务收入为 9.46 亿元，受住宅市场的整体销售环境的影响， 同比下降 9.2%，占云服务业务总收入的 71%。项目建设收入为 1.57 亿 元，同比增长 32.7%；资产管理&运营收入为 0.87 亿元，同比增长 42.0%。 2023 年，天际 PaaS 平台业务收入 1.49 亿元，由于部分住宅开发商客户 因现金流问题减少对于天际产品及服务的采购需求，同比下降 27.6%。 公司云服务业务细分产品线丰富，且在项目建设和资产管理&运营业务 增长迅速。

毛利率高位稳定，保持研发高投入，销售费用和管理费用需加强管控。 从 2019 年到 2023 年，公司销售毛利率在高位保持稳定，呈现出较好的 盈利潜力，销售净利率在 2023 年有所回升。此外，2019 至 2023 年，公司研发费用投入整体上涨，从 2.86 亿元逐步增长至 6.43 亿元。近五年 研发费用率均在 20%以上，2023 年公司研发费用率为 39.22%。2023 年 公司费控良好，销售费用率为 56.23%，管理费用率为 31.71%，同比下 滑明显，而且公司正通过深化全国交付资源共享及深化外包合作，降低 项目交付及服务成本，从而降低销售费用。