我国城镇化发展现状如何？

我国城镇化发展区域间分化明显。

1.我国整体：城镇化率已超 66%

我国城镇化进程持续推进，城镇化率已超过 66%。2024 年 1 月，统计局指出，“2023 年我国城镇 化率为 66.16%；我国的城镇化仍然处在持续发展过程中，近五年城镇化率年均提高 0.93pct，每年都有 超过一千万的农村居民进入城镇，新市民的规模较大”。按照城镇人口/总人口计算方法，2022 年、2023 年，我国城镇化率为 65.22%、66.16%，2023 年较 2000 年城镇化率提升 29.94pct。 我国 31 个省、自治区、直辖市等区域的城镇化率分化较为明显。2022 年数据显示，80%以上的有 三个区域——上海、北京、天津；70~80%区间的有 6 个，分别为广东、江苏、浙江、辽宁、重庆、福 建；高于全国整体城镇化率水平但低于 70%的有 3 个区域，分别为内蒙古、宁夏、黑龙江；低于全国 整体且高于 60%的有 11 个、城镇化率介于（50%，60%）区间内的有 7 个区域、低于 50%的有 1 个区 域。

分区域看，华东区域、华北区域、东北区域城镇化率较高，整体高于全国整体 65.22%的城镇化率 水平，华中区域全部低于全国整体水平、西南、西北和华南等区域的大部分区域城镇化水平均低于全 国整体水平。城镇化水平提高空间相对较多的区域为西南、西北、华中等区域，若考虑到少数民族区 域，西北和西南两个区域的平均城镇化率不足 60%，华中区域平均城镇化率仅为 60.85%，均具有较高 的提升空间。

 横向对比：我国城镇化水平较瓶颈期仍有距离

为了与全球其他国家进行可比口径下的对比，我们选取世界银行披露的数据。2022 年，世界银行 口径下我国城镇化率为 63.56%，按照类似水平的城镇化率类比，分别相当于日本 1960 年、韩国 1984 年、西班牙 1967 年、法国 1962 年、荷兰 1976 年的城镇化率。除韩国和荷兰外，日本、西班牙、法国 等国家均在第三次工业革命（第三次科技革命）之后。

根据 1960 年后的数据，部分国家在城镇化率突破 70%后，城镇化水平的提升速度显著变缓，尤其 在 73%~80%的区间内，多个国家的城镇化进程推进放缓：如韩国的城镇化率由 60%突破 70%耗时 7 年， 由 70%突破 80%耗时 15 年；法国则分别耗时 9 年、50 年；日本城镇化率由 70%突破 75%耗时 8 年，由 75%突破 80%耗时 28 年，荷兰的城镇化率由 60%突破 70%耗时 32 年，突破 80%耗时 12 年。因此， 我们认为我国目前的城镇化率水平距离“瓶颈期”尚有距离。

二、我国城镇化发展面临三角困境

（一） 什么是城镇化三角困境

按照户籍人口统计，2021 年我国户籍人口的城镇化率为 46.70%，按照同期常住人口统计的城镇化 率为 64.72%。常住人口下的城镇化率基于按照居住 6 个月及以上包括一次性居住 6 个月或者一年之内 居住过 6 个月以上均为常住人口统计得来。由于劳动力流转加快，农村人口进入城市以后，在城镇打 工置业，常住人口口径下统计的城镇化率远高于户籍口径下的城镇化率水平。 我们通过城镇化率结构分化研究人口流动、劳动力人口和产业结构，并发现我国区域间城镇化不 均衡的问题较明显。

1） 人口流动的不平衡：城镇化率低的省份人口流出多，城镇化率高的省份人口流入多。由于我 国目前人口流动程度较大，常住地址与户籍所在地并不一致。常住人口与户籍人口的差异主 要源自人口迁移至其他区域尚未落户，作为外来人口在该区域日常居住。若区域内常住人口 超过户籍人口，即外省流入人口多于本省流出人口，因此可视为人口净流入区域；若区域内 常住人口不及户籍人口，即本省流出人口多于外省流入人口，因此可视为人口净流出区域。 根据 2022 年的人口数据，按照户籍人口/常住人口这一指标，若户籍人口多过常住人口则该区 域人口流出：全国共有 18 个省、自治区、直辖市人口净流出，分别是华北区域的内蒙古、山 西、河北；东北区域的黑龙江、吉林；华南区域的广西；华中区域的湖北、江西、湖南、安徽、 河南；西北区域的陕西、青海、甘肃；西南区域的重庆、四川、贵州、云南。华东区域各省份 人口均为净流入，华中区域、西南区域吸纳人口压力较相对大。

我们将 2022 年常住人口和户籍人口数据与各省常住人口的城镇化率共同比较后，发现多数人 口净流入的省份具有相对较高的城镇化率，其中人口净流入且城镇化率高于全国当年整体城 镇化率 65.22%的省份/自治区/直辖市有 9 个——华东区域的上海、江苏、浙江、福建，华北区 域的北京、天津，东北区域的辽宁，华南区域的广东，西北区域的宁夏。我们看到目前城镇化 所面临的问题是，城镇化水平较低的区域普遍面临人口净流出的问题。

2） 部分区域的人口老龄结构不均与城镇化率分化基本匹配。按照老年抚养比=65 岁及 65 岁以上 的老年人口数/15~64 岁的劳动年龄人口数的公式，抚养比越高，该区域老年人口占比越高， 劳动人口流失越多。2022 年全国整体老年抚养比为 21.83%，其中华中地区、东北地区和西北 地区的劳动人口占比小、华东区域的上海、江苏、山东同样面临劳动人口占比小的压力。华中 区域劳动力流失相对较多同时面临城镇化率较低的问题；西北区域和部分西南区域的省份尽 管城镇化率相对较低，但劳动力流失相对较少。

3） 产业结构不平衡问题。城市发展与经济发展密切相关，第二三产业占比的提升带动城市城镇 化。若区域第二、三产业占比高，该区域的经济结构更易吸引人才，城镇化进程推进速度加 快。按照 2022 年我国不变价 GDP 数据，全国第二、三产业 GDP 占比 92.31%，其中华东区域 5 个省份的第二三产业 GDP 占比均高于全国水平，华中区域、西南区域和西北区域、华南区 域、东北区域的多数省份的第二三产业占比不及第二、三产业占比。16 个省份/自治区的第二 三产业占比相对较低，并且城镇化率不及全国平均水平。

由此，我们认为城镇化率的提升面临“三角困境”。通常，在城镇化率较高的区域，通常第二、三 产业占比较高，凭借良好的产业结构、较高的经济发展能力、较好的城市治理能力吸引人才发展，因 此劳动人口与老年人口的比例更加健康；在城镇化率较低的区域，产业发展水平相对弱，劳动人口赴 其他区域成为流动人口，老龄人口占比相对较高，城市治理和发展能力相对较弱，城镇化提升能力因 此较弱。后者陷入困境三角：城镇化有待提升的区域，面临产业发展水平较弱吸引人才能力较低、劳 动人口持续流出的问题，导致城镇化水平提升更加困难，因此陷入三角困境。

根据我们整理 2022 年的四维度数据，我们发现 31 个省/自治区/直辖市中 7 个省份陷入城镇化的三 角困境，即户籍人口少于常住人口——人口净流出、老年抚养比高于全国均值——劳动力流出、第二 三产业占比不足全国均值——产业结构待升级，包括河北省、吉林省、湖北省、湖南省、安徽省、河 南省、四川省，尽管黑龙江省同样面临人口流出、劳动力流出、产业结构待升级的问题，但由于工业 化完成较早，区域的城镇化水平相对较高，因此未归类至三角困境中。

我们根据城镇化三角困境的三要素筛选分类 31 个省份，其中困境因素包括人口流动、劳动人口、 产业结构三个因素，若人口净流出、老年抚养比高于全国均值或第二三产业占比低于全国均值，则认 为该维度陷入困境。根据以上筛选标准，全国仅有 3 个省份/自治区/直辖市具有良性健康，包括北京、 广东、浙江、福建。

（二） 城镇化进程与房地产的错配

房地产投资开发与城镇化进程关联度高：1）农业人口居住区域以城郊区域自建房为主，棚改后农 业人口需购置商品房或于安置房居住；2）拆迁后的土地重新按居住、工业或商业属性建设，需房地产 投资开发建设；3）城市内发展工业、商业需房地产开发建设完成。因此，城镇化水平相对较低的区域， 通常会通过房地产投资加速城镇化，既提高经济发展能力，又拉高城镇化率。 由于我国部分区域出现如上文所述的“城镇化三角困境”，城镇化相对较低的区域房地产投资同比 增速较弱，因此三角困境下，整体出现城镇化进程和房地产投资的“错配”。根据 2022 年数据，全国 整体房地产开发投资同比增速-10%，出现城镇化和房地产投资“错配”即城镇化率水平较高、房地产 投资增速相对较高以及城镇化率水平较低、房地产投资增速相对较低的省份有 12 个——上海、江苏、 浙江、北京、吉林、海南、广西、江西、河南、青海、新疆、贵州、云南、西藏。

城镇化与房地产投资的错配与地方对土地财政的依赖有密不可分的关系。我们统计按照土地出让 金统计土地财政的贡献，按全国口径统计，地方国有土地使用权出让收入占地方本级政府性基金收入 比例在 90%左右，全国土地出让金收入占全国政府性基金收入的比例维持在 80%以上。

通常城镇化达到一定程度后，房地产对经济的贡献比例应逐渐下降：1）城市城镇化进程中，土地 收储（包括拆迁）会形成地—>楼的建设红利，由于待建的收储用地规模逐渐下降，建设红利边际下降。 2）城市城镇化进程中，农业产业逐渐转移，工业制造业产值所占比例逐渐抬升，进而第三产业服务业 金融业等产业迅速发展，因此土地—>楼市对经济贡献比例触顶下降。

（三） 海外的城镇化与楼市的“错配”

在城镇化发展到较高水平后，房地产与城镇化的关联度下降。我们将我国与海外日本、韩国、美 国等国家的城镇化、房地产业占 GDP 比重类比。2022 年我国城镇化率为 63.56%，韩国 1984 年城镇化 率为 63.30%，二者对应的当年房地产业占 GDP 比重分别为 6.12%、5.36%。当日本、韩国、美国等国 家的城镇化率普遍高于 80%时，房地产业占 GDP 比例普遍高于 10%，这与我们认为的城镇化达到一定 水平后房地产业对 GDP 贡献占比下降有所背离。尤其在韩国、美国城镇化发展较为平稳的阶段（如韩 国 2010-2020 年、美国 2006-2009 年、美国 2019-2020 年），房地产占 GDP 比重在经过较长起的下滑 后重新走高。

将韩国和美国房地产占 GDP 比重与城镇化率错配的时间阶段截出后，我们发现房地产与城镇化错 配的时间阶段与 GDP 增速变缓的阶段匹配，即在经济增速放缓下，出现房地产对经济总量的占比提升 的情况。针对房地产对经济“贡献度”提升，我们认为或主要由于如下三方面原因导致。1）按照经济 发展周期，经济待复苏阶段低利率背景下信贷扩张带动房地产行业供给端增长、经济增速提升居民可 支配收入增加需求端增长，因而行业整体快速发展。2）经济发展增速变缓后，房地产的增加产值占比 相对提高，但房地产行业增加值并未实现高速增长，仅高于同期 GDP 增速。3）在经济由衰退向复苏 转变的年份，如美国和韩国分别在 2010 年和 2021 年实现 GDP 同比增速由负转正的复苏，当年房地产 占 GDP 比重下降。

实际上，经济增速放缓下，已进入行业发展成熟期的房地产行业对经济总量的占比提升通常与前 期信贷扩张有关。在经济爆发增长的中后期，需求侧：在财富的累积效应下，居民收入增加，居民对 房产等投资性资产的购置欲望提升；供给侧：由于房地产行业是重资产的资金密集型行业，因此房地 产行业的扩张与收缩通常与信贷挂钩。在信贷扩张期，房企通常加杠杆扩张资产负债表规模，因此房 地产行业在信贷较为放松的经济爆发中后期得以实现较快速增长。在 2008 年全球经历金融危机的背景 下，各国均开始极度宽松宏观经济政策刺激经济，全球经济因此逐步走出衰退。其中，美国实施量化 宽松的货币政策，如在利率降至接近 0 的水平的基础上，通过增加 AMBS（机构抵押支持证券）给住房 抵押贷款和住房市场更大的支持等；韩国分别在 2009 年 1 月、2 月下调基准利率 50 个 bp 至 2%的当 时历史最低水平。

因此，在城镇化率达到一定水平后，房地产行业的发展通常与城镇化率的关联度不大，更多与信 贷扩张和宏观经济走势有关。

结合海外国家的发展历程，我们发现城镇化靠外生变量突破主要面临的困境因素包括人口流动不 平衡、劳动力结构分配不均衡、产业结构不平衡，其中产业结构或可间接解释人口流动和劳动力结构 的现状。城镇化同样可以靠内生变量提升，即城镇人口提升，或提升城市自身发展现状。因此，我们 认为城镇化的破境之路主要有两条——城镇自身发展的内生变化、产业结构升级的外生变化。