日本房地产发展历程分为几个阶段？

日本地产泡沫于 90 年代初期破灭之前，房地产行业的发展可细分为 4 个阶段：

1. 阶段一：平稳增长期（1964-1974）

出口导向型经济政策助力日本快速发展，房地产行业深受其益。1952 年后日本长 期采取出口导向型经济政策并取得巨大成功，1964 年东京奥运会更是带动了战后 日本的经济腾飞，使得日本 GDP 于 1967 年超过英法，1968 年超越德国。此段奥 林匹克景气中，日本房地产行业深受其益，维持了近 10 年的平稳发展。

2. 阶段二：短暂调整期（1974-1977）

石油危机背景下，日本快速加息，经济压力传导至房地产市场。1973 年第一次中 东战争爆发，主要产油国宣布提高石油价格，引发“石油危机”。作为高度依赖 进口石油的国家，日本面临严重的输入性通胀，高通胀压力下，1973 年日本开启 快速加息，金融贴现率从 1972 年的 4.25%升至 1973 年的 9.0%，1974 年维持这一 高位。经济增长放缓和加息的压力传导至日本房地产行业，经历了近 3 年的调整 与停滞期，OECD 实际房价指数从 1973 年阶段性峰值 126.1，一路下降到 1977 年 的 92.5，累计跌幅为 26.6%；同年（1974），日本 GDP 增幅较全球增速放缓，GDP 占全球比重首次下滑。

3. 阶段三：发力期（1977-1986）

人口与城镇化进程等良好基本面，叠加日本产业结构顺利转型，助力楼市迅速反 弹。经济短期“阵痛”并没有改变日本房地产市场的长期支撑，适龄人口的住房 需求（日本出生率于该阶段依然位于高位）、产业升级的技术优势（该阶段，日本 通过产业政策成功转型，中高技术产业生产总值占比不断上升），推动日本城镇 化进程持续，这些刚需因素成为支撑日本房地产业迅速反弹的关键所在，房价于 1977 年开始加速回升，经历了长达 14 年（直到 1991 年）的上行周期。

1975 年后，日本各中高技术产业产值比重不断上升。聚焦到日本 1975 年后的产 业结构，日本中高技术产业总产值比重不断上升。截止到 1991 年，日本中高技 术产业总产值比重较 1973 年累计提高 19.3%。细分来看，相较 1973 年，1991 年 日本各类型中高技术产业比重均有所上升，其中电气机械产业上升 7.7%，运输机 械产业上升 5.7%。

1975 年后，日本各低技术产业产值比重不断下降。与中高技术产业相反，1975 年 后，日本低技术产业总产值比重不断下降。截止到 1991 年，日本低技术产业总 产值比重较 1973 年累计下降 19.3%。细分来看，相较 1973 年，1991 年日本各类 型低技术产业比重均有所下降，其中能源型产业下降 6.4%，初级金属产业下降 4.8%。

4.阶段四：泡沫积累期（1986-1991）

1986-1991 年期间，日本土地价格同比增幅远超同时期 CPI 同比。1986 年前，日 本主要城市住宅土地价格同比持续维持正向增长，但增幅与 CPI 同比差别较小， 尚未背离日本经济发展速度；1986 年后，日本主要城市住宅土地价格同比增幅远 高于同时期 CPI 同比，日本房价/地价的上涨背离了日本经济发展基本面，泡沫 开始快速积累。

日本企业系推动日本房地产泡沫积累的主力军：1986 到 1991 年，日本商业银行 的房地产抵押贷款余额翻倍。该阶段，日本大量企业购地炒地，在 1985 到 1992 年 7 年间，日本企业共购买了约 47.3 万亿日元的土地，企业购买的土地量占家 庭出让土地量的比重由 1984 年的 10%，迅速攀升至 46%，最高点达到了 70%。 1984-1991 年日本城市地价指数上涨了 66.1%，而同期消费者物价指数仅上升了 12.6%，地价高企完全脱离实体经济增长，泡沫日益膨胀，企业是推动日本地价上 涨的主力军。