房地产行业存在哪些问题？

三大问题仍待解决，结构重塑革故鼎新。

1. 楼市：刚需购买力有限，改善群体支撑楼市

房价收入比较高，刚需购买力受限。上海、广州、北京、杭州等重点城市房 价收入比较高，较高的房价收入比一方面让刚需购房者望而却步，另一方面叠加 期房交付等问题，居民观望情绪浓厚。自 2021 年房地产行业出现一些行业风险， 居民预期未来房价上涨比例整体走低，未来 3 个月购房支出增加的比例逐步下跌 至 20%以下，体现出当前房地产市场信心不足，居民对于购置房产的情绪不高。

刚需销售占比下降，多数城市 90 平以下成交占比 4 成以下。刚需作为国内 购房需求的重要群体之一，过去十年城镇化率提升带动新市民进入核心城市，较 高的房价收入比使得新市民阶层购买力转弱。从成交面积段来看，90-120 平方米产品仍是新房市场需求主力。

改善性需求是楼市主要支撑。2023 年 1-10 月，北京、上海、宁波、成都、 合肥等城市商品房成交套均总价提升，北京、苏州、宁波、合肥等城市商品房成 交中位数有不同程度上涨。当前楼市需求端，改善性需求都是主要支撑，刚需群 体观望情绪尚未明显好转。

144 平以上开发住房开发投资额占比提升，但仅占全国房地产开发投资 17%。 当前房地产市场供给关系已经发生深刻变化，居民住房需求向高品质发展，而目 前房屋供给未得到充分改善，从 144 平方米以上住房开发投资额占全国商品房投 资总额比重来看，144 平以上住宅投资占比整体提升，但截至 2023 年底仅占 17%。

就业收入信心下降，居民加杠杆空间有限。从居民对未来就业、收入信心来 看，2023 年 2 季度居民就业、物价、收入信心指数虽然较 2022 年 4 季度有所提 升，但较 2023 年 1 季度均下降。从居民部门杠杆率来看，虽然中国居民杠杆率 低于美日，但地产市场下行之后市场预期房价下跌，房价上涨预期被打破，居民 加杠杆意愿不足。

商品住宅待售面积整体增长。2023 年下半年以来市场销售不畅导致商品住宅 待售面积整体增加，而近年来由于部分房企出险，项目交付等问题加剧购房者观 望情绪，销售去化不畅拉长去化周期。截止 2023 年底，商品住宅待售面积 3.31 亿平方米，同比增长 22.2%。

新房去化周期整体拉长，去化压力犹存。随着房地产销售的阶段性调整，北 京、深圳等高能级城市的去化周期有所拉长，上海、杭州的市场去化周期较低。 不同城市之间分化明显，厦门、宁波等城市去化仍有压力。

新房均价出现下跌，房价上涨预期被打破。销售市场整体下行，全国商品住 宅销售均价 2023 年下半年以来，全国住宅销售均价持续下跌，房价缺少上涨预 期，影响购房者入市。

二手房挂牌激增，存量去化一定程度制约新房销售。二手房挂牌量较高，历 史库存遗留问题严峻。目前市场上二手房挂牌量持续走高，二手房去化不顺畅会 影响部分“卖一买一”用户进入新房市场的进度。二手房挂牌量上行，供应量增 长有望驱动价格下调。

二手房价格调整，性价比逐步凸显，影响新房销售。二手房挂牌量激增，成 交均价整体下行，相较于新房，二手房无交付问题，且价格优势逐步显现，部分 购买力转向二手房市场，从而影响新房销售市场。

新房销售疲弱，规模下降。近三年来房地产销售市场遇冷，销售面积和销售 金额都呈现不同程度的下降趋势，购房者实际购买意愿较低，这也将导致投资商 对待投资的态度保持谨慎。2023年，全国商品住宅销售面积9.5亿方，同比-8.2%， 销售面积 10.3 亿方，同比-6%。

新开工大幅下滑，预计明年销售仍有压力。销售市场下行，新开工大幅下降， 房地产投资商对于新楼盘的开工意愿不高。新开工作为销售的重要前瞻指标，也 反映了开发商对当前市场相对审慎的态度，新开工的大幅下滑反应到 2024 年的 销售市场，在没有其他市场刺激的情况下，销售市场预计仍会有一定压力。保交 楼督促房企主动完成施工，尤其是问题楼盘的逐步交付会对市场信心有一定的提 振作用。2023 年在保交楼的带动下，全国商品住宅竣工面积保持快速增长。

市场遇冷，投资意愿不高。我国当前地产行业商品房销售遇冷，销售回款作 为开发商资金回笼的重要渠道，销售下行导致开发商资金面相对紧张，进而导致 开发商投资态度较为审慎。

2. 地市：土拍降温，限价取消与城投托底双向助力市场回升

土地成交缩量，后市销售仍有压力。销售市场尚未出现明显的改善，2021 年 开始土地市场成交持续下降，2023 年同比 2022 年进一步下降，下降幅度超过 20%， 开发商拿地态度仍较为谨慎，百强房企拿地销售比进一步下降至不足 20%。土地 市场作为销售市场供给的前瞻指标之一，土地市场成交缩量预计后市销售市场供 给规模会有一定程度下降。

城投仍在支撑地市。城投托底支撑地市，2023 年拿地金额 TOP100 企业中， 城投拿地金额占比仅有 14%，但拿地数量超 4 成。销售百强房企中，近 5 成企业 投资停滞。

过往核心区供地不足，品质楼盘稀缺，市场调整后核心区供地有望增加。过 往主城区住宅土地供应比例不高，尤其是在此前多数城市纷纷在郊区建设产业新 城，郊区土地供应比例相对较高。2020 年南京、广州主城区住宅用地供应不足 3 成。随着此次地产销售市场的调整，地方也纷纷调整土地出让结构，核心区土地 出让规模有望提升，2022-2023 年百城住宅土地成交楼面均价整体上行，土地出 让结构的优化，有助于增加品质楼盘供应，满足改善性购房群体需求。

多地取消土拍限价，预计土拍分化愈加明显。2023 年以来，集中供地政策逐 步放松，22 个集中供地城市已经有 18 个城市宣布取消土拍限价，让土地拍卖回 归市场化。市场化拍卖机制有助于短期内提振市场情绪，同时也会加剧不同地块 之间的竞争，热门地块竞争预计更加激烈，远郊板块容易陷入“无人问津”的状 态。头部企业凭借资金规模优势有能力拿下核心区位的优质地块，中小企业拿地 竞争或将更加激烈。高溢价地块大都处于主要城市的核心城区，因此在改善型住 宅需求增加的背景下，土拍限价取消或将进一步加剧拿地分化，核心城区地块有 望维持高溢价趋势。