浦东金桥发展历程、产业布局、股东背景及收入分析

深耕金桥开发区，租售并举的浦东国企开发商。

1.发展历程：成立三十余年，引领金桥开发建设

浦东金桥深耕金桥开发区三十余年，成为区内最大的开发运营商。上海金桥出口 加工区开发股份有限公司自 1992 年成立以来，专注于上海金桥经济技术开发区 的开发建设、招商引资、产业发展和载体运营管理。1993 年 3 月，公司在上海证 券交易所 A 股市场成功上市，同年 5 月公司在 B 股市场成功挂牌。

园区租赁与地产开发双轮业务驱动模式，引领金桥开发区飞速发展。公司专注于 浦东引领区建设、金桥城市副中心、金色中环等重大战略，重点围绕“产、城、 企”三方面，已经形成了以“金桥”及“碧云”为核心品牌的产业园区运营及高 端地产开发的双轮业务驱动模式。公司主营业务中自持物业的类型包括工业、办 公、科研、住宅、商业地产等，并在基金投资、产业服务、服务公寓、物业管理、 孵化创新等领域持续发力，更好地构建硬核产业生态链，加快推进向城市综合运 营服务商和产业组织服务商转型。

2.金桥开发区：发挥区位优势，增强产业聚集效应

聚焦三大产业，金桥开发区为上海贡献 1/15 工业经济规模。上海金桥经济技术 开发区是在 1990 年浦东开发开放之初，经过国务院批准设立的国家级经济技术 开发区。其规划面积达到了 27.38 平方公里。2014 年 12 月，金桥开发区片被纳 入上海自由贸易区的扩展区域，且被列为 9 个主城副中心之一。金桥开发区目前 已形成以“新能源汽车产业”、“智能装备产业”和“移动视讯产业”主导的新型 产业结构，贡献了浦东 1/4、上海 1/15 的工业经济规模。

金色中环带建设是浦东“十四五”规划重点工作，金桥开发区是金色中环带聚焦 发展建设中心区之一。金色中环带是上海浦东新区在 2020 年 7 月启动的一项重 点建设项目。该项目里中环浦东段长 28.7 公里，约占上海中环全线的 41%。区域 内拥有 10 平方公里的可开发空间，规划总投资约 6240 亿元。在“十四五”期间， 投资将超过 3440 亿元。《浦东新区中环发展“十四五”规划》致力于以高标准推 进前滩中央活动区、张江副中心、金桥副中心三个市级公共中心区的建设，同时 挖掘沿线的五大潜力地区，共同构建“3+5”中环集聚发展带。

3. 股东背景：背靠金桥集团，浦东国资委控股

浦东新区国资委为公司实控人，拥有雄厚的股东背景支撑。浦东新区国资委通过 全资子公司上海金桥（集团）有限公司间接持有浦东金桥 49.37%的股权，为浦东 金桥的实际控制人。同时股东性质为国有法人的上海国际集团资产管理有限公司 参股占比 1.77%。上海金桥（集团）有限公司系浦东金桥的主要控股股东，承担 国家级开发区上海金桥出口加工区的开发建设任务，主要负责开发区范围内的土 地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。

4. 收入结构：租售并举，近年来地产开发占比提升

房地产销售占总收入比重逐年上升至 79.69%，取代房地产租赁成为主要收入来 源。浦东金桥以产业创新社区和碧云国际社区两大产品为核心，聚焦“城区开发 与销售+运营服务+产业投资”三大板块。2013 年以来，公司的营业收入连续不断 地增长，由 2013 年 14.29 亿元增长至 2022 年 50.53 亿元的水平，根据公司 2023 年半年报数据，营业收入已达 48.45 亿元。2019 年之前，公司以产业园区租赁为 主要收入来源，之后房地产销售收入便占据总收入的 50%且逐年上升。截至 2023 年上半年，公司房地产销售占总收入比重为 79.69%，成为主要收入来源。