房地产经济贡献测算方法有哪些？

如果你对该问题感兴趣的话，推荐你看看《宏观经济专题研究：房地产的经济贡献分析》这篇报告，下面是部分摘录的内容，具体请以原报告为准。

1、支出法下房地产经济贡献分解

支出法进行 GDP 核算包括最终消费支出、资本形成总额、净出口三个部分，由于 房地产业不涉及进口和出口，所以在计算房地产业产值时，仅包括最终消费支出 和资本形成总额两部分。 可以得出房地产业产值的计算公式： 支出法房地产业产值=房地产最终消费支出+房地产资本形成总额 按照《中国非经济普查年度 GDP 核算方案》，支出法测算 GDP 中对居民消费的核 算包括了食品类、衣着类等 12 类，其中居住类和自有住房服务属于房地产范畴； 对固定资本形成额的核算包括了住宅、非住宅建筑物等 7 类，其中住宅和非住宅 建筑物属于房地产范畴。

2、虚拟租金的测算

自有住房折算租金（虚拟租金）是房地产消费核算中“自有住房服务”部分的重 要组成，其核算的准确程度直接关系到房地产经济贡献的测算。现有的主要方法 包括成本法、市场租金法和“使用成本法”对于测算方法的选取也在一定程度 上会影响房地产在GDP中是否会被低估。

2.1、成本法

成本法是运用房屋建筑时的成本和相应的折旧率计算自有住房服务产出价值的一 种方法，在计算时通过不考虑投资资金的利息和房屋的预期收益达到简化计算的 目的。成本法下，城镇和农村自有住房虚拟租金计算公式为： 城镇自有住房折算租金=城镇人均住房建筑面积×城镇人口数×城镇房屋竣工造 价×城镇自有住房率×城镇住房折旧率 农村自有住房折算租金=农村人均住房面积×农村人口×农村农户竣工房屋造价 ×农村自有住房率×农村住房折旧率。

运用成本法估算时，我国对相关折旧比例做过一些调整。对于城镇和农村自有住 房的折旧率，2004 年经济普查之前，是按照每年 4%和 2%进行提取折旧的，在 2004 年实施经济普查之后，折旧比例分别调整到了 2%和 3%，即城镇调低了 2 个百分点， 农村调高了 1 个百分点。同时，2004 年之后，用当期建筑成本的现行价格代替了 房屋的历史成本价，与国民经济核算的基本原则保持一致。

成本法的优点在于简单明了，可操作性较强，便于较快计算出结果。同时，成本 法也存在着一定的问题，随着房地产市场的快速发展，建筑成本的增长速度落后 于房价的增长速度，按照采用较低的折旧率的成本法会低估虚拟租金，进而低估 居民住房消费支出。

2.2、市场租金法

市场租金法是通过估算房租的市场价格来估计住房租赁活动的增加值。当前，美 国、德国、日本、荷兰等国对自有住房租金的核算采用了市场租金法。我国的当 前国民经济核算体系也推荐运用市场租金法，《中国国民经济核算体系（2016）》 对城镇居民自有住房服务产出核算方法的改进，推荐采用市场租金法估算城镇居 民自有住房服务产出，希望能够更加精确地反映城镇居民自有住房服务价值。

采用市场租金法可以把我国目前房地产业中的城镇存量住房租赁活动核算里没有 包括的内容和低估的部分一起补充进来，同时也对城镇居民自有住房服务进行了 重新估价，克服了成本法运用折旧计算产出和增加值的不足（刘洪玉等，2003）。 但是按照《中国国民经济核算体系（2016）》使用市场租金法进行测算的条件尚 不具备，目前的住房调查内容还未达到市场租金法估算的数据要求（李芳芝和张 焕明，2021）。考虑到中国人口流动性大、租赁人口的数据缺乏、居民住房自有 率高，从全国范围讲，使用市场租金法来估算居住消费支出受到限制（康远志， 2014）。

3、使用成本法

“使用成本法”是以当期持有住房所支付的成本扣除因持有住房所获得的收益来 计算自有住房服务产出价值的方法。该方法在成本法的基础上进行了改进，考虑 了贷款利率、通货膨胀水平等因素，把虚拟租金视为家庭房地产投资的衍生收益。 与成本法相比，“使用成本法”可以更真实地揭示住房市场的变化情况。英国、 加拿大、瑞典、芬兰等国主要采用“使用成本法”（康远志，2014）。 现有研究多采用美国国民经济研究局 Poterba（1992）提出的“使用成本法”计 算公式来估算居民自有住房的虚拟租金，其计算公式为： 虚拟租金＝住房的市场价格×（资金成本＋房产税＋折旧和维修费率－通胀率）。

在“使用成本法”的具体计算中主要有通过宏观数据和微观调查两种方式。Poterba （1992）计算虚拟租金所采用的通胀率、利率等指标即为宏观数据。此外，“使 用成本法”还可以通过微观调研计算虚拟租金，用调查得出的家庭房产净值与资 本回报率（杨巧和陈晓茹，2020）。同时，Poole 等（2005）进一步证明了“使 用成本法”和市场租金法在估计虚拟租金中具有较好的一致性和有效性。