贝壳的核心竞争力特征体现在哪？

ACN网络+楼盘字典等基础设施重塑行业规则，驱动快速扩张。

1、供给侧：引入ACN网络及真房源标准，掌握优质经纪人及房源资源

1.1、经纪人：ACN网络重塑行业规则，跨门店及品牌合作盘活市场

ACN 网络解决房产经纪行业痛点，重塑行业规则。中国房产经纪行业高度分散， 根据灼识咨询，截至 2020 年 12 月 31 日，中国约有 200 万名房屋经纪人，超过 25 万家经纪门店，而国内房产交易缺少独家委托机制、卖方往往联系多家经纪品牌及 经纪人，由于经纪人不愿信息及资源共享，往往存在信息封锁和恶性竞争现象，降 低交易效率。贝壳通过建立 ACN 网络（经纪人合作网络），将存量房交易（包括二 手房交易及租赁）划分为多个环节，允许跨品牌和跨门店交易，提升交易效率。

（1） 经纪人端：ACN 网络允许经纪人跨门店和品牌在同一交易中合作并根据 角色分享佣金，将零和博弈转化为合作共赢，同时通过完善规则、强管 控以及持续培训推动分工专业化及服务标准化。ACN 网络基于经纪人业 绩及服务质量，如专业资格、客户投诉、客户转化率等指标，建立多因 素评估体系，以贝壳分、贝壳币、信用分激励经纪人遵守 ACN 网络规 则。消费者可在贝壳找房 APP 查看经纪人贝壳分，根据贝壳招股书，2021 年贝壳分观看量约 27 亿次。 （2） 消费者端：房产交易决策周期长，交易频次低，ACN 网络下设置反馈评 价机制促进信息透明，通过允许跨门店及品牌合作提升匹配效率，将消 费者端单次交易转化为多次交易。

综上，ACN 网络通过允许跨门店及品牌合作推动提高成交量并缩短交易周期， 驱动贝壳平台快速扩张。根据贝壳招股书，2021 年通过贝壳完成的二手房交易中分 别有约 76%和约 37%的交易涉及 ACN 网络下的跨门店和品牌合作。

1.2、房源：率先引进真房源标准，真房源占比95%远超行业

先发建立真实全面的基础数据库，率先引进“真房源”行业标准。房产互联网 广告平台模式下滋生假房源问题，重复、过期及虚假房源等信息不对称导致交易效 率低下和客户信任度较低，而大规模真房源数据库需要具有线下具有广泛影响力和 线上全面房产信息的平台实现。贝壳于 2008 年开始建立中国住宅房产数据库“楼盘 字典”，对于某一房源采取门牌号、户型图、配套基础设施等多维信息定义，为此后 链家在 2011 年制定的“真实存在、真实在手、真实价格、真实图片”的真房源标准 奠定基础。

真房源占比 95%远超行业，提升用户信任锁定消费者。根据贝壳公众号及招股 书披露，截至 2020 年“楼盘字典”投入已超过 6 亿元；截至 2021 年 12 月 31 日， 楼盘字典包含约 2.57 亿套房产综合信息，是中国最全面的住宅房产数据库；贝壳平 台有约 430 万套二手房交易真房源，平台二手房房源中 95%为真房源，高于行业 20% 以下的平均水平。

2、需求侧：真房源背书建立品牌效应，IT技术优化服务体验

贝壳“真房源”背书，建立品牌效应。基于楼盘字典带来的底层数据支撑，贝 壳率先提出真实存在、真实在售、真实信息及真实价格的“真房源”行业标准并通 过机制保障、7*24 小时循环策略验真、公众监督与承诺履约等多重设施保障真房源承诺，锁定用户心智。对于经纪品牌以真房源作为经纪品牌加入的底线要求，若被 识别出虚假房源或客户举报被核实，将扣除商家信用分及取消录房资格等权益；若 用户发现房源不符合真实存在、真实图片、真实在售、真实价格，可监督举报经核 实后向举报人予以 100 元人民币赔付。根据贝壳招股书及财报，截至 2021 年 12 月 31 日，贝壳平台真房源占比 95%远超行业，截至 2022Q3，贝壳移动端月活跃用户数 为 4,240 万。

技术能力提高信息匹配及交易流程效率，提升客户体验。（1）信息匹配：ACN 网络下经纪人反馈评价机制促进信息透明，个性化推荐及跨门店及品牌合作共同提 升匹配效率；（2）VR 看房等技术应用提升用户体验，根据贝壳公众号，截至 2021 年贝壳采集的 VR 房源累计超千万套，截至 2020 年末，VR 看房日均用户 VR 房源 停留时长增加了 270%，日均 VR 内停留时长达到 22 万小时以上，VR 浏览次数超过 12.9 亿次。