房地产投资及市场形势如何？

当前房地产投资不振对经济基本面的拖累较为突出。

当前经济活动和市场预期均偏弱，内需走弱暂未明显扭转，而房地产需求与投资疲 弱是拖累经济基本面的主要因素之一。 从固定资产投资完成额累计同比增速来看，除 8、9 月份有小幅反弹外，全年整体呈 持续下行趋势。截至 2022 年 11 月，我国固定资产投资完成额累计同比增速回落至 5.3%。 分产业看，我国投资不振的问题是结构性的。当前制造业投资增长速度较快，截至 2022 年 11 月，我国制造业投资同比增速为 9.3%，明显高于整体水平。

而导致投资下滑的主要 因素有三个：一是房地产投资的负增长，截至 2022 年 11 月，房地产开发投资额同比减 少 9.8%；二是餐饮、旅游等服务业受疫情反复影响，投资增速持续走弱，第三产业固定 资产投资额 11 月累计同比增长 3.2%，为全年最低水平；三是中小微企业尤其是民企投资 下滑严重，私营企业投资额 10 月累计同比仅增长 2.9%，为两年以来最低值。可见，房 地产开发投资大幅走弱是拖累整体投资增长的最主要因素。值得注意的是，第三产业以 及中小微企业的投资下滑与疫情高度相关，随着防疫政策的进一步优化，其投资增速有 望实现恢复；然而，房地产业的投资负增长与疫情的关系相对较小，且房地产市场已陷 入了持续时间较长的衰退，因此即使疫情改善，房地产业投资增速也难以迅速恢复。

第三季度以来，房地产开发投资额单月降幅持续扩大。2022 年 1-11 月，全国房地产 开发投资额累计 12.39 万亿元，同比下降 9.8%。从单月数据来看，自 2022 年 3 月起，投 资额增速由正转负，并持续负增长的状态。截至 2022 年 11 月，全国房地产开发投资额 已连续 5 个月同比降幅逾 10%，11 月单月房地产开放投资额增速已降至历史最低水平， 同比减少 19.89%，降幅较 10 月扩大 3.89 个百分点。

2022 年房地产年度开放投资完成额很可能将出现自 2000 年以来的首次负增长。值 得警惕的是，从年度数据来看，2022 年的全年房地产开放投资额增速不容乐观。2022 年 前 11 个月全国房地产开发投资额为 12.39 万亿元，而 2021 年为 14.76 万亿，这意味着 2022 年 12 月单月投资额至少需达到 2.37 万亿元，全年投资额才能与 2021 年持平。然而，考 虑到 2022 年前 11 个月的单月投资额算数平均数为 1.24 万亿元、中位数为 1.21 万亿元， 12 月投资额达到 2.37 万亿元的可能性较小，2022 年的年度房地产开发投资额很可能出现 自 2000 年以来的首次同比负增长。

在过去，房地产开发投资通常在逆周期发力，起到托底经济的重要作用。然而，2021 年下半年至今，房地产开发投资额持续下行，当前房地产业已经从经济增长的拉动项转 变为了经济增长的拖累项。随着基建、制造业投资增速企稳，房地产开发投资对整体投 资的拖累进一步凸显，且短期内可能难以实现明显改善。如果房地产业投资未实现有效恢复，固定资产投资额增速的整体下行趋势也难以逆转，进而阻碍经济的进一步复苏。 因此，2023 年稳经济的核心仍在于重点保障房地产业的复苏，当房地产投资同比降幅明 显收窄后，整体投资增速才可能实现恢复。

当前，房地产市场高频数据及房企业绩表现均较低迷。 2022 年以来，新建商品住宅及二手住宅价格指数均明显下滑。截至 2022 年 11 月， 70 个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比下降 2.3%，为 2012 年以来同期最低水平。 从全年来看，第一季度房价相对稳定，但自 4 月起，由于疫情反复，国内经济大幅承压， 价格指数同比转负，再叠加 7 月“停贷”、“断供”等事件的影响，新建商品住宅价格指 数跌幅持续扩大。

此外，从环比来看，截至 11 月，70 个大中城市新建商品住宅价格指数 已连续 10 个月环比下跌。二手住宅价格方面，2022 年 1-11 月，70 个大中城市二手住宅 价格指数当月同比持续下行，截至 11 月，二手住宅价格指数同比减少 3.70%，相比 2021 年同期收窄 5.2 个百分点。值得注意的是，虽然新建商品住宅与二手住宅价格指数 11 月 环比降幅均较前值小幅收窄，一定程度上逆转了下半年以来价格指数环比降幅持续扩大 的趋势，但负增长的趋势在短期内可能难以根本性扭转。

房地产市场销售情况暂未出现明显好转，销售面积与销售额同比降幅仍然较大。2022 年 1-11 月，全国商品房累计销售面积 12.13 亿平方米，同比下降 23.3%；商品房销售额 11.86 万亿元，同比下降 26.6%。从单月数据来看，2022 年前 11 个月，除 2 月份以外， 其余月份的当月销售面积与销售额同比降幅均超过 10%。11 月商品房销售面积 1.01 亿平 方米，同比下降达 33.26%；当月商品房销售额 0.98 万亿元，同比下降达 32.22%。

整体来看，2022 年全年房地产市场维持调整态势，年中由于部分城市稳楼市政策的 落实叠加疫情暂时缓解，市场表现一度出现边际修复。但第四季度以来，受疫情再次反 复、地方财政赤字扩大、部分城市房地产项目“断供”等因素的影响，市场成交情况再 次大幅走弱。从单月数据来看，除 6 月和 9 月销售情况相对较好外，全年大部分时期销 售情况均较冷淡，市场预期依然偏弱。

从三季报的业绩披露来看，房地产板块业绩下滑明显，第四季度开局较弱。在目前 已上市的 124 家 A 股房地产企业中，净亏损的公司有 45 家，比重为 36.29%；第三季度 营收同比减少的公司达 70 家，比重为 56.45%；第三季度归母净利润同比减少的公司达 88 家，比重为 70.97%。超过三分之一的上市房企净亏损，这表明房地产业已陷入深度衰 退；而超过一半的公司营收与利润较2021年同期减少，尤其是大多数公司利润下滑严重， 反映出当前房企的经营压力与日俱增，第四季度开局较弱，全年业绩可能将普遍疲软。 此外，从现金流量结构来看，有将近一半的公司（53 家）第三季度经营现金流为负，超 过一半的公司（66 家）经营现金流同比减少，这也说明房企普遍存在经营风险。

综合以上高频数据以及上市房企第三季度业绩表现可以看到，目前房地产市场正处 于深度调整期。进入下半年后，房地产业走弱幅度逐步扩大，市场仍在底部运行。2022 年商品房销售面积及销售额相比 2021 年明显下滑，单月同比增速自 2021 年年初以来持 续下行趋势至今。第三季度上市房企业绩普遍下滑严重，这也反映整个行业的景气度不 佳，诸多未上市的小型房企经营状况可能更不理想。

由于供需两端均表现疲弱，当前房地产市场走出底部依然有一定的难度。目前供需 两端均走弱，尤其需求端明显承压。 从供给端来看，自 2021 年下半年至今，购置土地面积、新开工面积、施工面积均有 所下滑。购置土地面积和新开工面积均已持续负增长超过12个月，截至 2022年11月， 本年累计购置土地 8455 万平方米，同比减少53.8%；累计新开工房屋 111632 万平方米， 同比减少 38.9%；累计房屋施工896857万平方米，同比减少 6.5%，降幅持续扩大。2022 年土地购置面积大幅负增长将对2023年新开工面积增长形成拖累，因此 2023 新开工面 积也可能偏低，这将对房地产市场的可持续性造成较大影响。

从需求端来看，由于前三季度的疫情冲击，居民失业、减薪导致收入预期疲弱，需 求端持续承压。根据国家统计局数据，全国 16-24 岁人口调查失业率于 7 月份达到峰值 （19.9%），虽然 11 月回落至 17.1%，但仍处于相对高位；截至 11 月，全国城镇调查失 业率达 5.7%，31 个大中城市城镇失业率达 6.7%，高于全国整体水平 1 个百分点。由于 年轻人在失业群体中数量较多，而大部分年轻人是首次置业，也是刚需房的主要销售对 象，年轻人失业率居高不下对购房需求的释放造成较大的制约。

此外，大城市的商品房 库存积压情况相对严重，而大中城市失业率明显高于整体水平，对去库存化形成掣肘。 从全国城镇人均可支配收入来看，近年来居民收入增速趋缓也对市场预期产生压制。截 至 2022 年 9 月，城镇居民累计人均可支配收入为 37482 元，同比增加 4.3%，如剔除 2020 年初新冠疫情爆发造成的增速异常，该增速已处于 2012 年以来的低位。就业形势不佳以 及收入预期转弱导致需求端承压，房企流动性危机以及烂尾等问题也在一定程度上打击 了居民的购房信心，抑制了需求释放。

当前，由于海外通胀高企，欧洲经济衰退风险加剧，外需明显收缩，我国出口受到 较大影响，扩大内需的重要性日益凸显。近日，国务院印发了《扩大内需战略规划纲要 （2022－2035 年）》，中央经济工作会议也将扩内需列为 2023 年经济工作的重要任务之一， 并要求要把恢复和扩大消费摆在优先位置，提出多渠道增加城乡居民收入，支持住房改 善、新能源汽车、养老服务等消费。可见，扩内需尤其是扩消费是当前中央关注的重点， 并且中央更注重于以扩消费为主体来拉动内需。

中央经济工作会议明确提出要增加居民 收入和支持住房改善消费，此两者均与房地产业息息相关。此外，房地产产业链较长， 且涉及诸多大宗消费领域（如化工、家具、家电、天然气等），稳地产对于扩消费具有重 要意义。值得注意的是，中央要求优先以刺激消费来扩内需，并不代表扩投资已不再是 拉动内需的核心动力，预计 2023 年基础设施建设以及房地产开发投资仍将是扩内需的主 要手段。因此，房地产开发与房地产消费均是中央在下阶段将要重点刺激的领域。