地产基本面展望分析

分化持续，中长期金额有支撑。

1、销售：全年趋势延续

预计销售累计增速变化幅度不大，我们仍预计全年面积持平左右，金额正增 长。城市之间分化明显，核心城市仍好于其他。 1）核心城市销售仍保持较好水平：虽然二季度以来销售复苏斜率放缓，但从去 化率等指标上看仍优于 22 年四季度，一线及二线核心城市销售热度仍维持在较 高水平，上海、杭州、成都等城市基本保持 60%以上的平均开盘去化率。 2）部分城市购房政策较为宽松：部分二线和三四线城市按揭利率、首付比例、 限购措施等都是 2018 年以来最松。政策支持刚性和改善性住房需求，6 月 16 日 媒体报道国常会研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，政策宽松下也支持 居民住房需求释放。 但也不宜对行业有过高预期，行业信心重建需要时间，我们预计中性条件下 23 年统计局销售面积持平左右，销售金额仍能有增长。

2、开发投资：今年竣工端仍好于开工端

房地产开发投资全年仍有压力，预计开发投资仍然负增，主要由于地产销售、 融资改善不明显。 房企开发资金来源仍在收缩，预计全年开发投资可能仍有一定压力。1-5 月房企 开发资金来源累计同比-6.6%，其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个 人按揭贷款分别累计同比-10.5%、-21.6%、+4.4%、+6.5%。融资端国内贷款、 自筹资金同比仍明显下滑，销售回款端随销售边际走弱，后续也有压力。在没有 其他资金支持的情况下，房地产开发投资可能仍有一定压力。

分结构来看：前端（拿地、开工）压力大于后端（竣工）。 1）拿地、新开工修复尚需时间：需要销售端先明显改善。 从过往周期来看，拿地、新开工通常滞后销售变化，08、12、14 年周期，都是 销售面积增速转正后，拿地、开工增速再转正。而当前销售面积仍然负增，1-5 月销售面积累计同比-0.9%，房企信心尚未修复，改善仍需时间。 2）竣工端全年仍有一定支撑。竣工反映过往销售，此外保交楼也提供一定增 量，预计竣工端今年仍有支撑。但增速上，可能上半年高于下半年。

3、中长期：销售金额有一定支撑

中长期看，虽然销售面积有压力，但销售金额有一定支撑。地产仍是信用创造 的重要载体，居民在给居民加杠杆，这些都给中长期销售金额一定支撑。

1）地产信用创造功能仍然重要。我们研究几乎所有海外经济体，在经济增长面临一些压力情况下，均不同程度 的依靠地产创造信用。新增按揭占新增总贷款比重，澳大利亚 1990-2020 年 68.4%、美国 1980-2006 年 60.2%、加拿大 1990-2020Q3 为 38.3%，中国 2015 年2022Q3 为 18.8%。 且我国按揭贷款余额占总贷款余额比重不高，提升仍有空间。中国 2023Q1 为 17.3%，澳大利亚 2020 年 62.4%、美国 2006 年 55.3%、马来西亚 2021 年 38.3%、加拿大 2020Q3 为 36.8%、荷兰 2006 年 33.9%。

2）居民在给居民加杠杆。我国每年按揭偿还和 RMBS 出表已达相当大体量，即便在贷款集中度管理等限 制政策下，居民给居民加杠杆，也给中长期销售金额以支撑。 按揭偿还和 RMBS 出表已经达到一定体量。截至 2021 年末，我国按揭余额 38.3 万亿，测算按揭发放金额约 8.1 万亿元（包括按揭净新增、按揭偿还和 RMBS 出 表），按揭偿还和 RMBS 出表虽然不体现按揭余额变化但贡献按揭发放总额。21 年末我们按揭偿还和 RMBS 出表占总发放的 47%，已达相当大体量，每年银行 补偿这部分缺口所发放贷款也达相当大体量，通过居民给居民加杠杆，也给中长 期销售金额以支撑。