城建发展的经营亮点有哪些？

调整期京内土储积极补充，奠定恢复期企业销售快速增长。

2022 年，公司加强资源整合，投拓更加精准。公司 2022 年年报披露，公司当年土 地储备规模超百万平方米，为北京拿地最活跃房企，发展后劲不断增强。 中指数据披露，2022 年公司在北京的拿地金额约为 86 亿元。按照 2022 年北京累 计实现土地出让金收入约 1615 亿元测算，公司 2022 年对北京市土地购臵按照金额测算 市占率在 5%上下。

我们认为，公司 2022 年在北京土拍市场积极拿地，拿地强度优势明显。考虑目前 一线市场转化周期较短，公司 2022 年较好土地投资将为未来几年销售增长奠定基础。 2022 年 5%左右北京土地市场市占率，有助于公司未来几年保持销售增长和快速回笼资 金。以上战略优势有望为公司在本轮行业竞争中脱颖而出。 中指数据披露，2023 年 1-4 月，公司累计总口径销售金额为 175.0 亿元，同比增长 141.71%，实现 2022 年公司总销售金额的 56.27%；2023 年 1-4 月，公司累计总口径 销售面积为 36.0 万平，同比增长 130.77%，实现 2022 年公司总销售面积的 55.99%。 2023 年 1-4 月，TOP100 房地产企业的累计销售额为 23934.6 亿元，同比增长 12.8%， 公司当前销售金额增长幅度高于行业平均水平。

作为国企上市公司，公司拥有良好公众形象和社会影响力，依托集团完整产业链和 雄厚资源优势，在政府资源、人才队伍、融资成本、抗风险能力以及发展韧劲等方面优 势明显。

公司依托母公司北京城建集团完整产业链优势，发挥公司在技术、管理、资金上的 各类潜力条件，对各种资源进行充分整合利用、优势互补；持续强化与政府部门、金融 机构、行业企业良好的关系，有力保障公司日常经营高效运作和发展战略精准落地执行。 2022 年，公司期末融资总额 555.93 亿元，整体平均融资成本 4.67%。公司在国资 背景加持下，行业下行期间融资规模基本维稳，融资成本整体趋势稳中有降。

公司目前与控股股东北京城建集团体内两家全资子公司存在房地产业务的同业竞 争，前述两家子公司分别为开发公司和住总集团。 公司一直采取托管方式对开发公司进行管理，相关事项均严格履行审批程序。城建 集团也就此做出承诺，待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题，承诺期限为 2018 年 10 月 22 日至 2023 年 10 月 21 日。 住总集团方面，2019 年 11 月 13 日，经北京市人民政府国有资产监督管理委员会 研究，并报北京市委、市政府批准，北京市人民政府国有资产监督管理委员会决定对城 建集团与住总集团实施合并重组，将住总集团的国有资产无偿划转给城建集团，并由城 建集团对其行使出资人职责。为切实推进解决住总集团与上市公司之间同业竞争问题， 经与城建集团协商，城建集团正积极梳理住总集团旗下房地产业务现状，促使其合规稳 健经营，理顺外部投资关系，打造符合上市公司治理规范的组织架构，就所持资产和权 益与相关方积极沟通落实权属和相关权利义务安排。待理顺相关关系，摸清资产状况后， 集团拟先将住总集团旗下房地产板块交由上市公司托管，待其具备条件后注入上市公司 以解决同业竞争问题。截至 2022 年底正在协商托管的相关事宜。

整合住总集团对强化公司土储规模资源、降低同业竞争存在多重裨益。住总集团是 以改革创新为驱动、科技研发为先导，建安施工、地产开发、现代服务三业并举，跨地 区、跨行业、跨国经营的大型企业集团，是首都国有经济重要骨干企业。Wind 公开数据 显示，住总集团 2022 年实现收入 455.33 亿元，归母净利润 5.66 亿元；2023 年一季度 实现收入 109.56 亿元，归母净利润 1.66 亿元。

公司于 2020 年 8 月 28 日召开第七届董事会第四十三次会议，审议通过《关于以集 中竞价交易方式回购股份的议案》。2020 年 9 月 7 日，公司首次实施回购股份，并于 2020 年 9 月 8 日披露了首次回购股份情况。2020 年 11 月 13 日，公司完成回购，已实 际回购公司股份 1.02 亿股，回购最高价格 6.14 元/股，回购最低价格 5.47 元/股，回购 均价 5.89 元/股，使用资金总额 6.00 亿元（不含印花税、交易佣金等交易费用）。 公司于 2021 年 4 月 8 日召开第七届董事会第五十次会议及第七届监事会第十五次会议，审议通过《关于以集中竞价交易方式回购股份的议案》。2021 年 5 月 18 日，公 司首次实施回购股份，并于 2021 年 5 月 19 日披露首次回购股份情况。2021 年 7 月 7 日，公司完成回购，已实际回购公司股份 0.79 亿股，回购最高价格 5.24 元/股，回购最 低价格 4.92 元/股，回购均价 5.09 元/股，使用资金总额 4.02 亿元（不含印花税、交易 佣金等交易费用）。

公司已回购股份目前存放于公司股份回购专用证券账户，根据规定，回购专用证券 账户中股份不享有股东大会表决权、利润分配、公积金转增股本、认购新股和配股、质 押等权利。截至 2023 年一季度末，北京城建投资发展股份有限公司回购专用证券账户 持股数量为 1.81 亿股，占总股本比例 8.01%，期末参考市值 8.03 亿。 公司回购股份目的旨在维护公司价值及股东权益，以提升公众投资者对公司中长期 成长信心，使公司投资价值得到合理回归。公司在市场高位进行股票回购，而目前市场 对公司 PB 估值倍数偏低，远低于 1.0X。

2022 年公司非房地产业务利润大幅度下降，主要原因有二。一是 2022 年公司所持 有的国信证券、锦州银行等金融资产股价下跌，导致公司公允价值变动损益为-7.58 亿元， 对公司营业利润产生重大影响；二是 2022 年公司参股子公司中科招商所持有的南微医 学等金融资产股价下跌，导致公司权益法核算的该公司投资收益为-7.67 亿元，对公司营 业利润产生重大影响。

我们认为公司 2022年利润下滑很大原因在于持有金融资产股价下跌而导致的亏损。 近期公司非房地产业务逐渐恢复。2023 年一季度，公司实现公允价值变动净收益 1.33 亿元，扭亏为正。2023 年一季度，公司实现投资净收益-0.73 亿元，较 2022 年同期亏 损程度大幅缩窄。

2023 年开年以来国信证券股价企稳回升，2023 年 6 月 6 日收盘价为 9.09 元/股， 较 2022 年年底增长 2.36%；锦州银行 H 股自 2023 年 1 月 20 日早上 9 时起暂停于香港 联合交易所有限公司进行买卖，股价波动有限。南微医学 2023 年 6 月 6 日收盘价为 84.11 元/股，较 2022 年年底增长 2.41%。考虑公司所持有资产，2023 年市场表现逐渐趋好， 我们认为随着未来公司非主营业务负面影响波及的概率降低，业绩受到以上因素拖累的 概率明显减小，未来将更多与主业发展相关。