五⼤区域机场住宿业市场表现如何？

整体来看，⻓三⻆机场住宿业产品供给层级丰富，梯次明显，从客房数量来看，呈现健康的正 ⾦字塔型结构，城市商务型的中档酒店产品占据市场绝对的主导地位。

1.华东地区

但受限于国际航班量的减少，以及整体机票价格⽔平的限 制，⾼端及全服务酒店仍⾯临需求量与⽀付⼒的双重压⼒； 另⼀⽅⾯，由于⻓三⻆主要机场多属于早期建设，该区域多 数机场酒店市场起步较早，从酒店的供给数量、层级分布到 连锁化率都趋向成熟，未来开发增量⾯临必然放缓，产品开 发应聚焦在存量产品优化及客源需求释放，以供给优化刺激 需求⽔平，从⽽实现该区域机场酒店市场「量价⻬驱」。 具体以浦东机场为例来看，浦东机场酒店市场需求流量充 ⾜，平均房价受制于产品供给上升乏⼒。 浦东机场酒店伴随浦东国际机场开发⽽建设，⼤部分酒店都 在2008年第⼆航站楼正式通航后才⼊市，2018年三甲港酒 店群的开业也使得区域供给显著增⻓。根据厚海数据平台数 据显示，到2022年，浦东机场核⼼区中档及以上层级的酒 店客房供给总量已接近4,000间。

市场表现来看，疫情前，由于市场需求量相对充裕，在原有 客房量供给基础上，浦东机场酒店新增供给进⼊市场后能够 被良好地吸收，市场整体住宿率基本稳定在80%以上的⽔ 平。⽽尽管住宿率⽔平较⾼，但受限于⽬前市场以中档酒店 产品主导的供给结构，平均房价也较难实现进⼀步的突破。 另⼀⽅⾯，近年来以中档定位主导的新增⼊市酒店，凭借更 符合新⽣代消费者需求、强设计感和⾼性价⽐的产品，在⼊ 市后获得了良好的市场反馈，早年开业的核⼼区酒店在⾯对 物业⽼化问题的同时，也⾯临市场竞争危机。 总体⽽⾔，以浦东机场酒店为例，酒店与机场航站楼的距离 是保证客源需求量、增加溢价能⼒的关键因素，⽽品牌⼒和 产品⼒则是酒店实现更强市场竞争⼒所需具备的重要因素。

2.华北地区

华北区域除北京⾸都机场和⼤兴机场外，其 它机场及其住宿类产品均未形成规模。⽽受 境外航班量恢复缓慢、⼊境商务⼈群消费能 ⼒下降、境内航班时间安排对过夜诉求并不 友好等因素影响，⾸都和⼤兴两⼤机场的主 要酒店业绩表现恢复有限；另⼀⽅⾯，作为 受强政策影响的区域，北京两⼤机场在国内 外政治及经济压⼒影响下，也呈现出着全⾯ 消费降级的趋势。整体来看，以北京两⼤机 场为⾸的华北区域机场酒店市场流量及需求 ⽔平均恢复有限。 具体来看，北京⾸都国际机场作为多年运营 的成熟机场，其配套酒店产品供给层级丰 富。随着城市、机场与机场酒店市场的发 展，国际品牌稳步扎根，近期暂⽆新住宿产 品⼊市，现有存量机场酒店主要以翻新升级 以锁定⾼端需求。

依托于中国⾸座破亿吞吐量的北京⾸都机 场，周边酒店在疫情前均获取了稳定流量， 酒店客群呈现出机场相关需求、散客需求、 商务及会议会展三⾜鼎⽴的局⾯，客源结构 更为多元且均衡。从房价表现来看，⾸都机 场酒店为流量型市场且具备⼀定价格深度， 各酒店平均房价相差较⼤，整体可分为⼈⺠ 币1,100元以上、600-800元及300-400元 三个价格梯度，侧⾯验证了⼀线机场的价格 深度，但整体⾼房价客源仍存在总量瓶颈。 ⽽⼤兴国际机场由于距离城区较远，初期供 给量薄弱。⾃2015年机场开⼯建设以来，区 域内酒店开发明显进⼊加速期，酒店客房供 给量增⻓明显，且在疫情的负⾯影响下仍然 稳中有升。据厚海数据平台显示，2022年 该区域中档及以上层级酒店客房供给总量已 逾8,000间。

从运营表现来看，⾃2019年10⽉底起，北京⼤兴国际机场正式投运数⽉之后便受到新冠疫情冲 击影响，机场旅客吞吐量受到显著影响，致使酒店市场需求⼤幅受挫。在⾼档供给⽊棉花酒店 ⼊市之后，虽然市场平均房价有显著提升，但作为机场区域内仅有的两座酒店，⾃开业以来住 宿率⽔平始终在低位徘徊，市场业绩表现不尽⼈意。

从客源结构来看，由于国内航司在北京⼤兴国际机场⼤多设有基站，内部规划有公寓满⾜机组 相关的住宿需求，⽬前区域酒店客源结构以⽹络预订（携程、美团等）客⼈为主的⼀般散客需 求为绝对主导，占⽐近六成；占⽐18%的机场相关客源主要来⾃未在机场设⽴机组公寓的其他 航司；占⽐15%的会议团队主要为政府相关会议；占⽐5%的商务协议客源来⾃机场周边产业 园、商务区建设规划单位；占⽐仅为4%的其他需求主要为少量的旅游团队和上⻔预定散客。 整体来看，作为国内多个城市新建机场的代表，北京⼤兴国际机场酒店市场仍处于发展初期， 受疫情影响机场吞吐量不尽⼈意，导致酒店市场客源需求薄弱，再次表明机场酒店需求与机场 旅客吞吐量及机场紧邻周边产业活跃度的强关联性。随着⼤兴机场旅客吞吐量逐步回升，有望 给酒店提供更多需求⽀撑，从⽽帮助酒店业绩提升。

与整体酒店市场特征趋同，华南⼤湾区各城市机场酒店市场各有千秋，但整体呈现出典型的 「量⼤于价」的机场酒店特征。 以⼴州与深圳为例，⼴州⽩云国际机场供需平衡，各层级供给量较为适宜。具体来看，⼴州机 场酒店产品供给层级丰富，但仍以中档及经济型本⼟品牌住宿产品为主。依托机场业主背景， ⼴州机场酒店客源结构来看，机场相关需求占⽐突出，需求表现⼗分强劲，但受制于该类客群 ⽀付能⼒有限，市场平均房价仍处于较低⽔平，⽬前以机场铂尔曼酒店领军市场，但房价仍有 明显的上升空间。根据2023年8⽉⻜常准APP发布的《2023年上半年全球⺠航航班运⾏报 告》，⼴州⽩云机场航班量全国第⼀。整体看来，该市场为典型的流量型市场，需求量则是拉 动业绩上升的主动⼒。

3.华南地区

深圳宝安国际机场投⼊时间相对较晚，对⽐之 下其周边酒店市场不及其它主要⼀线城市机场 成熟。深圳机场周边中⾼档及以上酒店市场仍 处于发展期，代表性酒店产品2016年开始⼊ 市，虽因此迎来⼀波强劲增速供给，但受制于 ⽀撑客源不⾜，尚需⼀段时间培育，未能形成 市场收益势能。客源结构来看，深圳机场散客 占⽐突出，但主要是受产品供给诱导，也因此 深圳机场酒店市场中⾼端酒店业绩出⾊，但⾼ 端酒店溢价能⼒不显。 整体看来，深圳机场酒店作为尚在成⻓期的流 量型市场，住宿率的上升仍是拉动市场收益增 ⻓的主要动⼒。⽽作为⼀线城市机场，同时⾯ 临⾹港和⼴州机场的分流，受惠于机场周边的 ⼯业园区，客源结构更趋多元化，市场业绩呈 现良好的成⻓趋势。

同时，深圳城市⼗四五规划中，已明确其打造 5个世界级地标商圈的规划和决⼼，各级政府 投资平台在政府前瞻性政策的指引下“筑巢引 凤“，欲通过积极建设⾼端设施，促进城市招 商引资能⼒、提升城市竞争⼒，也成为深圳市 场新增供给的最⼤推动⼒。因此，深圳的各类 业主及投资者对新建投资意愿依然强劲，单宝 安区近期就有不少新增⾼端酒店供给推出，规 划中的机场酒店的产品量级不⼩且均以中⾼端 产品为主。

4.西南地区

⻄南区域主要五省，以四川⼈⼝最稠密、交通最便捷、经济最发达，省会成都作为区域内商 务、⽂旅出⾏市场表现最突出的城市，坐拥两⼤国际机场- 双流国际机场及天府国际机场。两 个机场所各⾃呈现的⽣命周期及产品特⾊，或许是众多坐拥双机场的城市其机场酒店缩影。 伴随着双流国际机场的⽇益发展与成都市区逐步融合，区域酒店开发逐渐活跃，双流机场客房 供给总量呈现稳定的增⻓趋势。据厚海数据平台显示，⾄2022年双流机场酒店中档及以上层级 的酒店客房总量已超过7,000间，供给规模可观。

⽬前市场酒店产品仅覆盖中档及中⾼档层级，并未出现⾼档及以上层级酒店。以客房数量计 算，中档及中⾼档酒店呈现半分天下的趋势。双流国际机场酒店业主多以政府或国有企业为主 导，酒店通常为⾃有品牌、以⾃主经营模式运营，整体市场酒店品牌连锁化率低下，直⾄2022 年酒店连锁化率仅为16%（按客房数计算）。

疫情前，在机场良好运营和城市⾼速发展的 双向驱动下，双流国际机场酒店市场的供给 端呈现稳中有升的健康趋势；市场对新增供 给的消化能⼒也相对较好，需求端亦呈出现 积极的提升态势。受新冠疫情影响，⾃ 2020年起，区域新增供给⼊市迟缓，市场 需求在严格的防疫政策下也⼀度低迷、提升 乏⼒，市场⽇房晚需求量跌落⾄接近2016年 ⽔平。 在市场供给端稳中有升的诱导下，双流国际 机场逐年增⻓的旅客吞吐量亦带动市场房晚 需求的逐步提升，市场整体住宿率呈现积极 的增⻓趋势。即便在疫情期间，市场住宿率 相较于城市酒店⽽⾔仍然相对坚挺流量型市 场的优势得以显现。相较之下，由于整体市 场的客源结构以价格较低的机场相关需求为 主导，⾼⽀付⼒的客源需求相对有限，导致市场平均房价的提升显得尤为疲软。

总体来说，双流国际机场酒店市场发展相对 成熟，呈现出典型的「流量优于价值」的特 性。受机场流量刺激以及周边产业助⼒，住 宿率表现不俗，但由于客源仍以预算相对有 限的机场相关需求，以及逗留时间较短的机 场相关过夜散客需求为主，客源整体⽀付能 ⼒不⾼，因此相对应的产品供给则以中档及 中⾼档为主。 ⽽天府国际机场酒店市场⽬前仍处于「发展 初期」机场正式投运后历经阶段式转场，叠 加新冠疫情影响，酒店业绩不尽⼈意现阶段 酒店产品供给虽然有限，但空港新城的积极 建设预计将推进新增供给⼊市，同时，随着 天府国际机场转场投运的完成，酒店市场有 望迎来「量价⻬驱」。

受区域宏观经济发展、⾃然资源类型及⽓候特征、⺠旅特⾊等特殊性影响，⻄北区域机场航线 总量有限，且吞吐量季节性明显；客源结构来看，主要为旅游客群，商务需求薄弱；受制于经 济能级机场流量较⼩，因⽽机场酒店供给有限且潜在供给不⾜；⻄北区域机场酒店市场化程度 较低，区域市场竞争不充分，因⽽产品选择也相对单⼀。另⼀⽅⾯，也正因其特⾊性赋予的旅 游⽬的地属性，以银川为例，机场酒店在疫情期间仍获得不错运营业绩。 整体来说，对于⻄北普遍供给初级的酒店市场⽽⾔，产品与市场仍处于初级阶段，如何关注住 宿功能本身，打造快捷现代化的机场住宿产品仍是未来重点；投资⼈普遍期待专业管理公司的 进场，帮助整体市场的产品标准化建设、市场性优化；另⼀⽅⾯，该区域机场酒店也将继续关 注会务、培训、团建接待和航司系统平台拓展服务，以减轻⽬的地淡季带给机场酒店的运营收 益压⼒。 在以建设国内⼤循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，⻄北区域凭借其独特 的旅游特⾊，或释放更多旅游消费潜⼒，未来如该区域内有机场酒店增量，更需因地制宜，理 性投资规模，突出区域特⾊。