如何看待各线城市住房需求走势？

需求主要来自四个方面。

1、一线城市需求如何？

一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是一线城市经济实力强、工 作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力 强，刚需长期存在。2020 年一线城市人口占全国总人口的比例约为 4.4%，GDP 合计占全国的比重却高达 12.5%。二是优质供给房源出现、贷款可得性高、房 贷利率下降、期房如期交付保障性高，保障了居民购房需求。三是新政策助推。 一线城市疫情政策优化，北京、深圳、广州近期大力落实“20 条”，疫情对经济 和人民生活的影响逐渐减小，2023 年商品房销售会因此受益。需求端政策放松， 地方有意通过放松限购等来保障居民的自住需求。如北京近期宣布划归北京经济 技术开发区管理的通州区台湖、马驹桥地区商品住房不再执行“双限购”。

2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，一线城市销售面积分别为 5229 万、5309 万、 3608 万平，占全国总销售面积比重为 3.0%、3.0%、3.2%。2023 年一线销售面 积预计为 4303 万平，同比增加 2.0%，占比 3.3%。

2、二线城市需求如何？

二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城 市的人口流入二线城市买房的需求。据统计，2020 年全国城-城流动人口达 8200 万人，较 2010 年增加 3500 万人。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建 设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2021 年我国常住人口城镇化率 64.7%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，我们预计未来十年年均约 1100 万农 村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是一线城市年轻人口返 乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青 岛等新一线城市。这些城市生活压力没有一线城市大，产业发展未来仍有很大的 空间，且距离家乡较近，对无力在一线城市安家的年轻人的吸引力越来越强。对 年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。

以上需求会由于各地市放松限购限贷政策而逐步释放。二线居民购房需求顺利 释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。一是购房资格， 主要由限购等因城施策措施影响；二是购房能力，对于二线城市来讲，房价高、 套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。 而截至 12 月 20 日，36 个二线城市中已有 35 个通过宣布下调购房首付比例、 贷款利率、取消限购区域、上调公积金贷款限额等方式放宽限购限贷政策。如近 期杭州宣布二套首付降 20%，且对于首套房首付三成的认定条件由“认房又认 贷”调整为“认房不认贷”，是热点二线城市政策放松的样板。

三是购房意愿， 则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。二线 城市是民企前期积极布阵的区域，市场恢复速度尤其受保交楼进度影响。2022 年以来有关不同类型保交楼的措施陆续出台，如恒大集团陆续与光大信托、五矿 信托等多家信托公司签署协议，将部分城市项目剥离给信托公司，信托公司向项 目公司投入资金以保障项目后续开发建设；至 2023 年 3 月 31 日前，央行将向 商业银行提供 2000 亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，这些均稳定购房者对市场的预期。

2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，二线城市销售面积分别为 54842 万、53609 万、26120 万平，占全国总销售面积比重为 31.1%、29.9%、23.5%。2023 年 二线销售面积预计为 30743 万平，同比增加 0.7%，占比 23.3%。

3、三四线城市需求如何？

需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费 面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在 本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需 求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡 镇的购房需求，包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里 买房的需求。

以上需求顺利释放需要两大条件：有购房能力、有购房意愿。对 于购房能力，相对于一二线的高房价、高总价、高首付额来说，三四线城市房屋 购买难度低，多数城市近年调整住房公积金贷款政策更降低了置业门槛。对于购 房意愿，随着地方政府对 “保交楼”高度重视，购房者信心在不断修复，但由 于房价高企，买房暴富的情况不再出现，甚至新房一旦变成二手房就会失去流动 性，三四线购房更趋理性。需要注意，三四线城市市场分化也在加大，发达城市 群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核 心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市因需求萎缩而面临压力。

2020、2021 年及 2022 年 1-10 月，三四线城市销售面积分别为 116015 万、 120515 万、81451 万平，占全国销售面积的 65.9%、 67.2%、73.3%，预计 2023 年三四线销售面积 96953 万平，同比增加 1.8%，占比 73.4%。