北京办公楼市场现状如何？

当前的北京办公楼市场正面临着前所未有的挑战，市场 中的各方参与者都能感同身受。

1. 金融和科技行业是北京办公楼市场的两大支柱

通过展示各行业在北京办公楼市场中的办公楼租赁 经济价值的排名和数值变化，我们能够直观感受到金 融、科技互联网、专业服务业的支柱作用――这三大 行业单年所产生的租赁费用，即可超过其他所有行业 之和。在此之上，金融与科技互联网更处于断崖式领 先地位。 科技互联网行业在2017-2018年及2020-2021年两个时 间段，超过金融行业，成为北京总租赁成本最高、带来 的租赁市场经济价值最大的行业。虽然科技互联网行 业平均租金不高，但在这两个时间段扩张或搬迁整合 所带来的租赁面积规模巨大，成为市场中极具活力的 需求来源。 从办公楼项目租赁招商的角度出发，无论市场中哪些 行业发展前景看好或热度提升，科技和金融始终应当 是绝大部分业主的关注重点。

2. 市场以2019年为分水岭，此后租金连续下行

2019年是北京办公楼市场发展的一个分水岭。在此之 前，北京租赁需求活跃，全市租金持续爬升，在2018年 下旬达到顶峰。 自2019年开始，市场步入下行通道，此后租金连续下 降近5年，降幅达到22%，长期以来低供应、低空置的北 京市场由业主方市场转为租户方市场，企业租户的议 价能力持续提升。 就大面积租赁需求的活跃度而言，北京办公楼市场的 平均单宗成交面积分别在2018年和2021年达到高位， 然而所处市场环境和原因截然不同。

3. 甲级与非甲级楼宇价差收缩

对比甲级和非甲级市场成交租金可见，本轮下行周期 中甲级市场租金降幅更大，达到75元/平方米/月；而非 甲级租金降幅为50元/平方米/月。甲级项目对市场变 化做出反应调整的灵敏度更高，因此持续下调租金以 保障优质的租户结构和稳健的入驻水平，对非甲级项 目带来了激烈竞争和挤压。 近几年甲级和非甲级物业租金差距收窄，非甲级项目 面对的市场需求弱化趋势更为严峻，平均成交面积大 幅下跌，空置率持续走高。2023年上半年，甲级平均成 交面积与疫情前相比降低了23%，而非甲级平均成交 面积则下降了45%。

4. 各行业租金承付力全线退潮至2017年水位线以下

截至2023年上半年，北京所有行业的成交租金均落至 七年来最低水位区间，没有个别行业能在本轮周期中 脱颖而出、支撑租金表现。 对比上图选取的三个时间节点可见，金融行业在租金 承付力方面持续领跑，疫情前平均成交租金达429元/ 平方米/月，当前平均约355元/平方米/月。 除了金融行业以外，大部分行业疫情前成交单价集中 在305-395元/平方米/月区间，当前集中在211-316元/ 平方米/月。其中，教育行业的成交租金跨度最大，其次 是能源行业；物流及制造业的成交租金变化最小。