嘉实京东仓储经营亮点及财务分析

稀缺的优质物流仓储REIT产品。

1.C-REITs首单民企仓储物流REIT产品，管理团队经验丰富

京东仓储 REIT 由京东世纪贸易作为原始权益人发起，2022 年 12 月 26 日正式获得 证监会批复，2023 年 1 月 11 日基金合同正式成立，是我国首只由民营企业作为原始权益 人的仓储物流公募 REIT。 京东仓储 REIT 的基金管理人为嘉实基金管理有限公司，基础设施运营管理机构为北 京京东东鸿管理咨询有限公司（下称“京东东鸿”），京东东鸿具有股东背景支持和管理经 验优势，其为京东产发旗下物业运营公司，后者是京东集团旗下专注于物流基础设施建设 和运营的子集团，持有京东集团旗下自建的全部仓储物流设施项目。

京东仓储 REIT 管理团队经验丰富，兼具项目运营和投资管理能力。嘉实基金管理公 司四位基金经理均具备 5 年以上基础设施项目投资或运营管理经验，其中两位曾在物流仓 储公司任职，另两位也长期从事基础设施投融资业务，基金管理团队运管经验充足。

资产出表实现价值释放，打造资产管理良性循环平台

京东仓储 REIT 通过资产支持专项计划持有 3 个基础设施资产项目，分别为位于重庆 的京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期、位于湖北武汉的京东商城亚洲 1 号 仓储华中总部建设项目以及位于河北廊坊的京东亚洲一号廊坊经开物流园。底层资产基础 设施项目总建筑面积 35.10 万平方米，总评估价值 15.65 亿元（截至 2022 年 6 月 30 日）。根据基金招募书披露，三个项目资产通过 REIT 产品上市后，实现综合评估增值约 57%， 评估增值幅度相对合理，充分释放了原始权益人沉淀在资产负债表中的账面资产价值回报。

原始权益人京东世纪贸易拟将本次发行的净回收资金用于新基础设施项目的建设投 资，募投选择的 5 个项目位于重庆、武汉和北京三地，建设内容均为物流仓库及相关配套， 前期工作基本完成并已开工建设。项目总投资 28.6 亿元，拟使用募集资金总计 9.28 亿元， 通过关联方借款或资本金方式投入基础设施项目，持续盘活存量优质资产，实现投资建设 的良性循环。

2.预期长期财务稳健，上市具有多重意义

财务表现预计维持稳定，现金分派有望持续提升

根据基金招募书预测（2022-2023）及中信证券研究部预测（2024-2025），我们预计 长期而言基金报表层面营业收入、毛利润、净利润均将维持相对稳定，利润率水将持续保 持固定水平。此外，在未来项目经营管理持续优化的过程中，我们预测基金可供分配金额将相应稳 步提升，为投资人带来更丰厚的现金分派回报。根据京东仓储 REIT 公告，2023 年一季度 该基金产品累计实现可供分配金额 1754 万元，阶段性实现 2023 年全年计划的 25%，经 营表现符合预期。

京东仓储REIT上市意义深远

民企物流仓储 REIT 首单，缓解资产供需紧张局面。 公募 REIT 不仅仅是央国企原始 权益人盘活存量资产的工具，也同样是民营企业可以享受的改革成果，京东仓储 REIT 的 发行上市对未来更多潜在的民企原始权益人推进发行打造 REIT 平台提供了成功借鉴，对 未来 REITs 市场的常态化发行具有积极意义。 自首批上市至今，京东仓储 REIT 也是第一次新增纳入的物流仓储 REIT 标的，市场 扩容持续推进。在此之前，C-REITs 市场仅有 2 单首发上市的仓储 REIT 产品，供给长期 稀缺，但资本市场对该类资产的认可度相对较高，板块综合回报率水平领先市场。

且从亚太地区成熟市场经验来看，工业物流仓储 REITs 也被验证是能在长期实现较高 回报率水平的优质资产。我们相信，京东仓储 REIT 的上市在缓解市场供需紧张局面的同 时，也为市场注入高质量的产权类物流资产，丰富投资者选择，共享资产发展收益。从战略意义而言，京东仓储 REIT 作为一个资产上市平台工具，可以有效盘活原始权 益人的大量存量基础设施资源。目前京东集团已经递表计划分拆京东产发上市，后者是京 东集团旗下提供基础设施建设、资产管理和综合服务的子集团，提供现代化高标仓等基础 设施建设与运营的综合解决方案。未来，京东产发大规模的自持优质物业资产，将为京东 仓储 REIT 的长期稳健发展和扩募提供坚实支撑。

截至 2022 年 12 月 31 日，京东产发在中国 29 个省级行政区及 4 个海外国家开发、 拥有或管理 236 个现代化基础设施资产，总建筑面积 23.3 百万平方米，其中高标仓占较 大比重，目前京东产发在中国近 90%的现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市以 及二线城市。通过不同基金投资策略组合促进资金有效循环。2019 年以来，京东产发已经成立了 5 支物流基础设施私募基金，截至 2022 年底总资产管理规模超过 253 亿元。我们认为，假 设京东产发未来分拆上市顺利，则能构建起“上市平台+私募基金+京东仓储 REIT”的全 周期协同业务模式，发挥京东集团在产业链一体化的专业运营管理能力，在更长期的视角 下持续形成资产管理规模优势。