保利发展核心战略具有什么特点？

下面从公司中长期核心战略变迁和短期策略调整分析公司的战略特点。

1.核心战略：坚守主业不动摇，前瞻性调整指引发展

公司自 2002 年以来主战略方向经历了 4 次变迁： 2002 年-2009 年：“三个为主，两个结合”。公司整体战略为“三个为主，两个结合”， 在公司布局全国阶段强调以房地产为主，以中心城市为主和以住宅开发为主，开发性收入 和经营性收入相结合，资产经营与资本经营相结合。在这一阶段，公司通过资本运作，增 发股票、发行公司债等，募集 220 亿元，扩大资产规模，资产规模复合增速达到 70%以上。

2010 年-2015 年：“三个为主，三个结合”。公司调整战略为“三个为主，三个结合”， 房地产主业、城市布局和住宅开发未变，在行业平均利润普遍下降的背景下，公司在新增 “扩大经营规模与提高开发效益相结合”，确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标， 争取实现开发规模和经济效益的平衡发展，“三个为主，三个结合”战略的指导下，公司在 2010 年成为第二家销售额过千亿的房企，利润率保持在相对稳定的水平。

2016 年-2017 年：“一主两翼”。2016 年公司结合十三五期间的发展目标，提出了以房 地产开发经营为主，以房地产金融和社区消费服务为翼的“一主两翼”的业务板块布局的 战略定位，通过三者的协同作用，逐步构建“多元”利润增长模式。一方面仍坚持房地产 开发为主的战略主线，另一方面前瞻性地开展战略布局，不断完善“两翼”布局，在社区 消费服务板块，公司发力物业、商业运营和养老等领域；在房地产金融板块，基金管理规 模持续增长，并把握市场机遇，参与战略投资。

2018 年-2022 年，“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，打造不 动产生态发展平台。2018 年公司结合行业发展新趋势与市场新特点，将公司名称变更为 “保利发展集团股份有限公司”，并将“一主两翼”发展战略升级为“以不动产投资开发为 主，以综合服务与不动产金融为翼”，打造不动产生态发展平台。在不动产投资开发主业不 变的背景下，积极发展和培育两翼产业，大幅提升市场化竞争力，打造新的盈利增长点。 综合服务方面，以产业链价值挖掘与资产经营为主线，加快发展物业、代理、建筑和商业 四个核心板块，重点培养会展、文旅、康养、教育、公寓等千里板块；在不动产金融方面， 提升房地产基金管理规模和市场化能力，提升产业链投资及资本运作能力，通过并购基金、 资产证券化、产业基金等方式，加大与主业和多元产业协同，积极推进普惠金融，充分发 挥客户资源优势，与行业领先机构合作，加快市场开拓布局。

从公司的长期战略规划和发展来看，呈现出坚定的战略定力和前瞻的战略定位： 1）坚守：始终坚守不动产开发主业不动摇。自 1992 年成立之初，公司基于对城镇化 进程及房地产行业发展机遇的趋势判断，始终坚守房地产开发主业在公司发展中的核心地 位。对不动产主业的坚守使得公司规模不断扩大、保持行业龙头地位。

2）前瞻：公司根据行业和自身发展的不同阶段，对主战略做出前瞻性的调整。公司 在坚守房地产开发主业不动摇的同时，在每次战略调整的时候结合行业发展特点和自身发 展阶段做出了前瞻性的调整。例如 2009 年在城镇化加速、经济发展高速等支撑房地产市场 需求的行业背景和公司快速发展的背景下，公司在“3+2”战略的基础上增加了“扩大经营 规模与提高开发效益相结合”，确立了销售超千亿、净利润过百亿的发展目标，在战略的指 引下公司在 2010 年就成为了千亿级房企。2016 年以后，在政策对房地产行业调控趋严、 趋常态化的背景下，公司基于行业经营模式变化的判断，提出了“一主两翼”的战略调整， 开始发展多元业务，前瞻性地提高市场化竞争力，打造全新的盈利增长点。

2.行业研判与策略调整：掌握行业发展趋势，保持稳中求进发展态势

除了公司的整体中长期战略，公司也通过对行业研判，结合公司自身情况和发展需求， 为不断贴合政策和市场环境，对经营策略进行微调。例如：2011 年政策收紧，公司判断调 控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，公司在经 营策略中基于行业研判提出了“提高中小户型比例和产品性价比，抢占刚需市场，扩大销 售规模”的策略，在贴合政策顺应市场环境的同时，坚持公司适度扩张的总战略。

又如 2014 年，公司研判长期行业进入发展新常态，以省会城市为主的一、二线中心城市，由于 其经济发展动力和人口吸聚能力强劲，必将成为未来最具活力的商品房市场，在 2014 年以 后的经营策略中公司多次强调提高运营效率，并在城市扩张战略中强调深化城市群、都市 圈的战略布局。进入 2021 年本轮调控趋近开始，公司提出了“房地产行业将步入精准调控 期，因城施策、因企施策将成为调控主基调”的研判，在 2021 年和 2022 年经营策略中都 重提“现金流管理为核心”，优化资产负债结构，强化抗风险能力，同时对于行业的新变化， 公司也提出了抓住集中度提升带来的发展机遇。