保利发展发展历程、股权与业务结构介绍

上市近16年，公司成为房地产行业的龙头企业，主营业务为房地产开发与销售，并在 此基础上构建成涵盖物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融在内的不 动产生态平台。

细数保利三十年风和雨，共经历了以下四大发展阶段： 创业起步、夯实基础（1992 年-2002 年）：公司成立于 1992 年，于 1995 年开发首个房 地产项目保利红棉花园，明确地产开发为主业，1998 年开发保利花园，打造全国首个 康居示范小区。

布局全国，资本运作（2002 年-2010 年）：2002 年完成股份制改革，启动“三个为主， 两个结合”及“大十字布局”战略。“三个为主”即以做强房地产主业为主、以中心 城市布局为主，商品房以住宅开发为主；“两个结合”即将滚动开发收入与物业经营 收入相结合，将资本经营与资产运营相结合；“大十字布局”即沿着京广线（纵轴） 和长江沿线（横轴）进行布局。上述战略牢牢把握了当时城镇化高速发展的战略机遇 期，助力保利业务扩张。2006 年公司在上交所上市，更名为“保利房地产(集团)股份 有限公司”；组建了高尔夫、会展、商业、基金等公司，并收购重工研究院；打造了 保利第一家购物中心保利水城。

深耕主业、多元发展（2010 年-2016 年）：2010 年提出五年内“再造一个保利”的目 标，同年启动“三个为主、三个结合战略”，在原战略的基础上增加了“扩大经营规 模与提高开发效益相结合”。2012 年公司销售额破千亿；2014 年开启全球化布局，先 后进入澳、英、美等国家；至 2015 年，公司销售金额 1541 亿元，面积 1218 万平方米， 完成 2010 年再造一个保利的目标。同时，公司于 2012 年-2017 年进入养老、教育等 多个领域，基本完成产业链上下游布局。

战略升级、发展改革（2016 年-至今）：2016 年，公司正式提出“一主两翼”发展战略， 以不动产投资开发为主，以美好生活服务和产业金融服务为翼，致力于打造不动产生 态发展平台；2018 年，更名为“保利发展控股集团”；2019 年公司拆分旗下保利物业 在香港上市；2020 年销售规模突破 5000 亿。

国资控股可依托资源丰富，股权结构稳定。公司的控股股东为保利南方集团有限公司， 持股 37.69%，实控人为国资委管理的大型央企中国保利集团有限公司，合计持股 40.49%， 股权结构相对集中。公司实控人保利集团是国务院国有资产监督管理委员会管理的大型央 企，业务涵盖国际贸易、房地产开发、轻工领域研发、工程服务、工艺原材料及产品经营 服务、文化艺术经营、民用爆炸物品产销及服务、信息与通讯技术、丝绸相关产业、金融 业务等，在境内外拥有 7 家上市公司，公司作为保利集团的主要房地产开发平台，可依托 资源丰富，在多渠道拿地等方面具有优势。

2016 年，公司在基本完成产业链上下游布局的基础上，提出“以不动产投资开发为主， 以综合服务和不动产金融为翼”的“一主两翼”战略，后升级为以“美好生活服务”和 “产业金融服务”为翼，致力于打造不动产生态发展平台，其核心是通过产业上下游的打 通，实现三者协同的作用。2019 年保利物业成功赴港上市，这也是其战略落地的重要一步。根据营收构成来看，2022 上半年房地产投资开发业务实现营业收入 1001.5 亿元，同 比增长 25.6%，占总收入比重 90.5%，开发业务仍为公司主要收入来源；“两翼业务”营收 102.4 亿元，同比增长 3.6%，增速放缓，占总收入比重持续提升至 9.2%，战略价值持续凸 显。

通过延展不动产的全产业链，公司有效整合行业生态系统资源，建筑、物业、代理、 资产经营等业务已达百亿量级，同时又从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养、教 育、金服等领域形成精品服务体系。 物业拆分独立上市，业绩稳增价值持续释放。2019 年保利物业在港交所成功上市，是 公司“一主两翼”战略落地最重要的一环。保利物业在物业服务百强企业中排名第三，在 具有央企背景的物业服务企业中综合实力排名第一。

2022 年上半年保利物业实现营收 64.49 亿元，同比增长 25.2%，其中基础物业服务占比 61.3%，非业主增值服务和社区增值 服务占比提升。物业板块合同管理面积 7.32 亿平，在管面积 5.23 亿平，其中来自母公司输送的项目占比 40.6%，第三方拓展项目占比 59.4%，较 2021 年提升 0.4pct，外拓能力 增强，管理能力得以验证。公司不仅在住宅领域凭借扎实的服务品质与品牌影响力不断拓 展，在非住宅领域也凭借丰富的管理经验加速拓展，2022 年上半年非住业态收入占比提升 至 38.9%，形成了高校及教研物业、城镇景区、轨道及交通物业、医院、政府办公楼、城 市公共设备等多业态的全国化布局和领先优势。

商业、酒店管理等板块加大投入，管理收入或成为新的增长点。截至 2022 年中，公 司商业板块开业购物中心 34 个，开业面积 231 万平方米，在营及筹建项目分布于广州、上 海、武汉等 38 个城市；酒店管理板块已开业酒店、会议中心 22 个，客房数近 5700 间；公 寓板块开业及筹开项目 49 个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市。

公司重视资本对产业的赋能，以产融结合为经营理念，是国内较早设立不动产私募基 金的公司之一。当前公司拥有三家不动产基金管理机构，分别为信保基金、保利资本、太 平保利公司。保利发展在产业基金、资产证券化、创新型产业孵化与资本运作上，具备先 发优势与实战能力。公司三家不动产基金管理机构累计管理基金规模逾 1700 亿元，其中 信保基金、保利资本均获《中国房地产金融》2021 年度“中国最具实力房地产基金 TOP10”。