如何理解房地产供求新变化？

住房供不应求明显缓解，新房市场进入稳规模、提品质阶段。

2023 年 7 月 24 日，中央政治局会议首提“我国房地产市场供求关系发生重大变化”，过去多年 我国人口快速增长、城镇化进程不断加快，居民住房需求旺盛，而商品住房较为短缺，房地产市场 供不应求的态势明显；近些年随着房地产市场的快速发展，居民住房需求基本得到满足，市场供不 应求态势明显缓解。与此同时，人口、城镇化水平等支撑住房需求释放的动能逐渐减弱，市场供求 关系发生了重大变化，我国新房销售面积也已进入见顶后的回落阶段。

但市场发展不平衡问题仍突出，核心城市新房市场韧性突出，同时，与发达国家相比，我国居 民人均住房面积仍有较大提升空间，因此，预计未来 3-5 年内每年新房销售面积仍将维持一定规模， 但难以突破 2021 年高点（商品房销售面积 17.9 亿平米，住宅销售面积 15.7 亿平米），市场将呈现 总量回落、城市分化、需求分化的特征。

居民住房需求基本得到满足，需求释放动能减弱，新房销售规模见顶后回落。对全国销售面积总量见顶的判断主要基于以下几点： 第一，居民基本住房需求得到满足。我国城镇人均住房面积已从不足 20 平米提升至接近 40 平 米，2020 年城镇家庭户套户比已超 1 套，人均超一间房，居民基本住房需求已得到满足。 具体说，从人均住房面积来看，根据全国第七次人口普查数据计算，2020 年，我国城镇家庭户 人均住房建筑面积 38.6 平方米，2011 年以来年均增加 0.83 平方米，与 1998 年人均住房建筑面积 18.7 平方米相比，增加了约 20 平方米。其中，城市家庭户人均住房建筑面积为 36.52 平方米，10 年年均增加 0.74 平方米；镇家庭户人均住房建筑面积为 42.29 平方米，年均增加 1.03 平方米。从 人均住房间数来看，2020 年城镇家庭户人均住房间数由 2010 年的 0.93 间增加至 1.06 间，总体实 现了“人均一间房”的居住水平，居民基本住房需求已得到满足。其中，城市家庭户人均住房间数

第二，人口规模红利接近尾声，城镇化放缓。2022 年，全国人口总量为 14.12 亿，比上年末减 少 85 万人，自 1962 年以来首次出现下降，常住人口城镇化率达到 65.2%。全年出生人口 956 万人， 出生率为 6.77‰，创 1949 年以来新低。 第三，居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。根据国家资产负债表研究中心数据，2022 年我国住户部门杠杆率为 61.9%（2008 年仅为 17.9%），接近发达经济体平均水平，未来进一 步加杠杆空间有限。 当前我国住房需求释放动能减弱，叠加多个短期因素影响，如居民收入预期弱、房价下跌预期、 购房者担心期房烂尾等，近两年新房销售规模呈现下行态势。从数据上看，2022 年，全国商品房销 售面积 13.6 亿平方米，同比下降 24.3%，其中商品住宅销售面积 11.5 亿平方米，同比下降 26.8%； 2023 年以来，中央和地方出台多项举措促进房地产市场平稳发展，但房地产市场回落态势并未改变， 1-7 月，全国商品房销售面积 6.7 亿平方米，同比下降 6.5%，其中商品住宅销售面积 5.8 亿平方米， 同比下降 4.3%。

全国销售面积总量见顶意味着房地产高增长时代结束，但与国际比较，我国目前的城镇人均住 房水平仍有较大提升空间，新房市场将进入稳规模、提品质阶段。与国际比较，由于国际上各国的 住房面积以使用面积计算，在比较时，需要将我国城镇人均住房建筑面积折算为使用面积，根据第 七次全国人口普查方案与工作细则，住房使用面积换算为建筑面积的系数为 1.33，因此，2020 年 我国城镇人均住房使用面积为 29 平方米，其中城市为 27.5 平方米，镇为 31.8 平方米，仍有提升 空间。

行业分化态势进一步加剧，优势地区市场仍有拓展空间，改善性住房需求成为市场关键支撑。对比 2010-2020 以及 2022 年人口增量，多个二线城市人口持续增长，成都、西安、郑州、杭 州等城市 2010-2020 年人口增量超 200 万，2022 年这些城市人口集聚能力进一步显现，其中长沙、 杭州、合肥人口增量位居全国前三，人口增加对房地产市场形成较强支撑。北上广深四个一线城市 过去人口增长较快，2022 年受多重因素影响，人口均下降，但一线城市人口规模大，短期人口减少 并不改变房地产市场中长期发展潜力，住房需求具备较大空间。另外，中西部、东北地区多个三四线城市人口持续外流，住房需求释放潜力有限。

从主要省份城镇化来看，广东、江苏、浙江、辽宁和福建常住人口城镇化率超 70%，在各省中 居领先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山东省常住人口规模超 6000 万，而城镇化率不足 65%，低于全国平均水平，未来城镇化仍有较大空间，尤其是河南和四川省，常住人口超 8000 万， 城镇化率不足 60%，未来下辖地市、县市人口向省会聚集过程中，也将带来大量住房需求。

从人均住房建筑面积上来看，因国家统计局七普数据中未公布各地级市城市和镇的人均住房建 筑面积，本部分选取各城市全口径（包含城市、镇和乡村）人均住房建筑面积进行分析，一般城镇 口径的数据小于全口径数据。在 337 个地级及以上行政区中，150 个城市或地区人均住房建筑面积 低于 40 平方米，其中深圳、厦门、广州、上海等一二线城市人均住房建筑面积低于 35 平方米，人 均住房水平较低，新建商品住宅的市场空间仍较大；46 个城市或地区人均住房建筑面积超 50 平方 米，人均住房水平较高，未来新建商品住宅增加或有限。 综合来看，核心一二线城市以及基本面较好的三四线城市人口集聚能力较强，人口持续流入为 城市带来新的购房需求，同时这些地区人均住房建筑面积较低，新房销售规模仍有空间。

从需求结构上看，人口年龄结构是判断各个城市住房需求特征的关键指标，其中 20-34 岁年轻 人口对衡量城市年轻化程度和刚需购房潜力至关重要。根据七普数据，一二线城市年轻人口占比普遍较高，尤其是珠三角城市群，凭借产业优势和就业机会，对年轻人和创业者的吸引力较大，2020 年深圳 20-34 岁人口占比达 39%，居全国首位；其余年轻化程度较高城市如东莞、广州和佛山，分 别占 34%、33%和 29%。相比之下，大连、哈尔滨和重庆等在二线城市中年轻人口比例较低，20-34 岁人口仅占总人口的约 20%，低于全国平均水平。 35-49 岁人口是城市中的中青年人群，在经济、社会和家庭方面扮演着重要角色，是购买改善 性住房的中坚力量。珠三角城市群的中年人口比例仍然较高，其中东莞、中山、佛山和深圳分别占 总人口的 31%、29%、28%和 27%，在地级市中排名前四。粤闽浙沿海城市群中厦门、泉州以及宁波、 乌鲁木齐等地 35-49 岁人口占比超 25%。

根据中指数据，重点 30 城新建商品住宅成交各面积段中，近几年 90 平方米以下住房成交套数 占比呈明显下降态势，2016 年占比超 30%，2022 年以来降至 20%以下；90-120 平方米占比从 2016 年的不足 40%提升至“十四五”以来的 44%左右，120-144 平方米、144-200 平方米住房成交套数占 比亦出现不同程度提升，改善性住房需求持续释放。 当前我国居民住房需求已逐步从“有没有”进入到“好不好”阶段，2023 年 1 月，住建部工作 会议中曾指出“牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从 好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、治理好，…， 促进房地产市场平稳健康发展，…，着力在增进民生福祉、创造高品质生活上展现新作为…”。 中央及监管部门明确了住房发展方向，各地也在积极落地具体举措。此前已有多地发布提升住 宅品质的相关政策，随着住房品质的不断提升，改善性住房需求仍有进一步释放空间，也将继续为 房地产市场提供重要支撑。