如何看待华润万象在管规模增长空间？

母公司与外拓共同发力，在管规模快速增长.

1.降本与并购共同优化基础物管毛利率，未来三年年新增在管规模超2200平

老小区物业费较稳定，降本优化毛利率水平。老小区物业费涨价幅度和频次有限，提价 周期一般在 3-5 年，存量住宅物业费比较稳定。公司基础物管毛利率由 2020 年 12.3%提 升至 2022 年的 15.3%（剔除无形资产摊销影响），主因公司搭建物管服务系统和实施清 缴激励来实现降本。2019 年公司自主研发“悦+智慧服务平台”，通过搭建人脸识别门禁、 智能工单系统等，有效提高了物业管控效率及降低运营成本。还实施物业欠费清缴专项 激励，大幅提升清欠率。22 上半年重新搭建物管系统“朝昔”，实现所有物业服务场景在 线标准化作业，收费系统也实现从缴费、入账到开票全链路自动化，未来随着升级平台 的铺开，将继续提升人效，有望维持毛利率的稳定。

新盘物管费定价更高，带动整体均价上行。在综合考虑物业费难以及时提价，且人工等 运营成本增加的情况下，开发商在制定基础物业费时，会选择一个相对较高的空间。如 华润置地 22 年新交付项目静安世纪与 13 年交付的华润橡树湾目前房价均在 11 万左右， 但前者物业费为 7.98 元/月/平，远高于后者的 3 元/月/平。华润置地 19 年交付的武汉桃 源里目前房价 2.8 万/平，物业费为 2.68 元/月/平，22 年交付的华润武汉昆仑御，房价为 2.5 万/平，物业费为 3.3 元/月/平，二者物业费相差 0.62 元/月/平，新老小区物业费存在 差距。华润置地住宅项目新交付量高叠加 22 年开始拿地结构向一二线城市集中，高能 级城市优质项目加速转化，预计公司未来新接管住宅项目物业费更高，带动整体物业费 均价上行。

22 年并购物管公司，实现第三方在管面积迅速增长，带动基础物业毛利率提升。三四 线城市的物管费低于一二线城市，但物业费的差异不及人工成本的差异，导致同质化的 物管行业毛利率在不同能级城市间存在明显差异。某头部物管公司在管住宅主要位于三 四线城市，住宅物管费在 2 元以下，明显低于越秀、万科，但毛利率在 30%以上。公司 并购策略为挑选毛利率适合的公司，接管后能够维持或提升整体毛利率。22 年并购中南 服务和禹州服务，接管住宅物管规模 7248 万平，占总物管 25%。并购公司在管住宅所 处城市能级低于华润置地住宅项目，物业费虽然低于万象生活，但同期毛利率更高，待 23 年中全面融合后，收缴率提升有望进一步提高毛利率水平。

2.城市公共空间及办公产业空间不断发力，22H1物管面积占比增长至24.5%

非居物管面积和收入跃迁式增长，22H1 面积占比迅速提升至 24.5%。基础物业除住宅 项目外，还包括城市公共空间和办公产业空间物管两类非居业态，涵盖市政道路、交通 枢纽、文体场馆、公共水域绿地景区、办公产业园等，能否成功整合多方资源是服务的 关键。公司已积累长期商场、住宅、写字楼等运营能力，借助华润集团多产业资源，为 非居业态嫁接丰富商业资源，具有资源整合运营优势。非居物管面积和收入跃迁式增长， 22 年在管面积超 7200 万平，其中城市公共空间在管面积为 6477 万平，占物管 22.3%， 近两年规模增速超 100%，且新增年化合同金额从 21 年的 2.93 亿元增长至 22 年的 8.85 亿元。

3.持续深耕增值服务，近三年年均增长超20%

社区增值深耕五大赛道，近两年增长 70%以上。社区增值为为业主提供装修、出租、 管家等服务，与华润集团旗下大消费、大健康、大金融业务，以及华润置地房屋精装供 应链具有协同效应，立志于打造一站式生活服务平台，满足业主的需求，近两年增长 70%以上。开发商增值服务承接华润置地项目，与住宅项目开盘面积及交付进度有关。开发商增值 服为包括新盘顾问、前期筹备及交付前营销配合等服务，与华润置地住宅项目开盘面积 及交付进度有关。