海南机场发展策略是什么？

一本两翼双引擎，把握封关运作新机遇。

1.机场主业为根本，三亚凤凰领航

公司机场业务包括航空性业务和非航性业务，持续提升非航收入占比。 航空性业务指与飞机、旅客及货物服务直接关联的基础性业务，包括为国内外航空运输企业、过港和转港旅客提供过港及地面运输服务等,收 入来自飞机起降相关收费、机场费和旅客服务费等。非航性业务包括免 税商业、有税商业、广告、货运、办公室租赁、值机柜台出租等，盈利 性更强。

公司通过参控股及管理输出 9 家机场，三亚凤凰机场为核心资产。公司 控股 7 家机场，包括：三亚凤凰机场、琼海博鳌机场、安庆天柱山机 场、唐山三女河机场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场； 管理输出 2 家机场，包括：松原查干湖机场、三沙永兴机场。三亚凤凰 机场是其中最核心的机场，公司对三亚凤凰机场合并报表口径持股 77.36%。三亚凤凰机场现有航站楼面积 10.63 万㎡（其中 T1 航站楼 6.1 万㎡、 T2 航站楼 1.8 万㎡、国际航站楼 1.53 万㎡、贵宾航站楼 1.2 万㎡）， 停机位 83 个，登机廊桥 18 座。三亚凤凰机场 2019 年实现旅客吞吐量 2016 万人次，其中国际(地区)旅客吞吐量超 100 万人次，目前预计可以 保障旅客吞吐量 2300 万左右人次/年。

根据凤凰机场运营和发展需求，公司正在推进三亚凤凰机场T3航站楼 项目及配套项目建设。经测算整体投资规模约 30-40 亿元，将通过民航 发展基金、相关财政资金及自有资金进行保障。据公司披露的公开信息， 三亚凤凰机场 T3 航站楼及配套项目预计 2025-2026 年建设完成，完成 后机场生产保障能力将全面提升，整体保障旅客吞吐量预计可达 2700- 3000 万人次/年。加快封关项目建设，把握自贸港机遇。三亚凤凰机场“二线口岸”项目、 国际航站楼改扩建工程，是全岛封关运作第一批集中开工项目。其中， “二线口岸”项目于 2022 年 7 月开始施工，主要对 T1 航站楼、T2 航站 楼、贵宾航站楼、货运站内相关业务用房进行改建和扩建，并配置相关 查验设施设备。截至目前，T1 航站楼的安检通道已改造完成并投入使用， 计划 2023 年底完成相关设备设施招标采购以及信息化硬件安装。

三亚凤凰机场国际航站楼改扩建工程项目总投资约 2 亿元，建设内容包 括：1）对现有国际航站楼进行改扩建，扩建海关及边检查验场地及业务 用房，航站楼建筑面积将由 1.2 万㎡增加到 1.6 万㎡，口岸设施等级提 升到一级；2）对航空口岸楼进行内部装修改造，装修改造面积约 4600 ㎡。三亚凤凰机场国际航站楼改扩建工程项目于 2023 年 7 月 1 日主体 完工并投入使用，比原计划 2023 年 12 月底运营提前半年，成为全岛首 个主体工程完工并投入使用的封关运作项目，全面跑出海南自贸港重大 项目建设的“加速度”。

2.离岛免税与高端商业协同，完善免税商业产业链

公司通过参股经营与自有物业租赁参与免税业务，发挥海口美兰机场、 三亚凤凰机场、海口日月广场“三个码头”优势。公司一方面通过参股 经营参与免税业务，分别参股海口美兰机场免税店（49%）、三亚凤凰 机场免税店（49%）和海南海航中免（50%），获取投资收益；同时，公 司还通过自持物业租赁参与免税，为中免凤凰机场免税店提供免税经营 场所，收取特许经营费；对于自有物业日月广场，分别为中免日月广场 免税店、海控全球精品免税店以及有税商业提供经营场地，以保底+扣点的形式收取租金。

截至 2022 年， 公司整体已开业离岛免税租赁面积 7.19 万平方米，其 包含自持物业提供场地租赁面积 5.40 万平方米、参股投资公司租赁面 积 1.79 万平方米。2022 年，公司参与的 5 家免税店线下销售额约 75 亿 元，占海南岛内 12 家免税店免税销售额比例约 21.5%。海口美兰机场作为岛内两大机场之一，近年来旅客吞吐量超三亚机场。 公司通过子公司海岛商业管理公司对美兰机场免税店持股49%。受益海 南离岛免税政策红利不断释放，美兰机场免税店销售额快速增长，2017- 2019 年免税购物人次不断增加，2019 年免税购物达到 127 万人次，转 化率超过 5%。

海口美兰机场免税店不断扩建升级，积极推进新品牌入驻，提高购物转 化率。海口美兰机场免税店分别位于美兰机场 T1、T2 航站楼，为中免 旗下海免实际运营，股权上由中免、海旅投、海南机场共同持有，并由 美兰空港提供场地。其中，T1 航站楼免税店自 2011 年 12 月开业，经 营面积约多次扩建升级，主要经营品类包括箱包、食品、香水、化妆品、 珠宝首饰、眼镜等，引入了 Bottega Veneta、Versace 等多个国际知名品 牌；T2 航站楼免税店自 2021 年 12 月正式运营，经营面积达 9313 平 方，主要经营品类包括香化、精品、手表、首饰、酒类、食品和电子产品等。

预计 2025 年美兰机场免税店销售额约 90 亿元。 1） 旅客吞吐量：假设美兰机场 2023 年旅客吞吐量恢复至 2019 年水平， 2024/2025 年分别以 20%/15%增速增长； 2） 购物转化率：美兰机场购物转化率呈提升趋势，中免对美兰机场 T2 免税店进行升级改造，有望引入更多重奢品牌，后续将进一步对美 兰机场 T1 免税店进行改造，提高转化率，预计 2023/2024/2025 年 购物转化率分别为 7.5%/8.0%/8.5%. 3） 客单价：随着美兰机场品类、品牌的不断丰富，引入重奢，客单价呈 提升趋势，预计 2023-2025 年客单价年增速为 5%。

公司通过自有物业租赁和参股经营，参与凤凰机场免税店运营。中免凤 凰机场免税品有限公司是三亚凤凰机场国内航站楼免税店经营主体，需 向公司以扣点的形式缴纳特许经营费，并向机场提货点交纳固定租金； 同时，公司参股经营中免凤凰机场免税店，持股比例 49%，通过投资收 益分享营业利润。 三亚凤凰机场仍有较大储备面积，免税增量广阔。三亚凤凰机场免税店 位于凤凰机场 T1航站楼206-208 登机口附近，总规划面积约6800平方， 首期于 2020 年 12 月开业，面积约 800 平，主要经营品类包括香化、酒 水、手表配饰和食品等，涵盖 100 余个国际知名品牌；三期于 2022 年 12 月开业，面积约 1000 平，新引进 BURBERRY、MONCLER、ZEGNA、 EMILE CHOURIET、MACALLAN、CAMUS 等品牌以及众多腕表、酒 水品牌入驻，极大丰富了三亚机场免税业态。

二期法式花园规划面积约 5000 平，目前已建设完成并已完成免税二期 项目的相关权证办理、招商和装修，正在推进免税品经营资质审批等工 作。预计未来开业后将增大免税经营面积，吸引更多的顶级奢侈品牌入 驻，扩大业务规模。此外，三亚凤凰机场 T3 航站楼建设完成后，一方面 旅客吞吐量将大幅提升，另一方面免税经营面积也将得到进一步扩容。公司通过参股投资方式，参与海南海航中免免税销售。海南海航中免于 2004 年成立，2006 年为适应海南免税业务的发展，由股东双方进行增资和股权调整，海南机场的持股比例达到 50%。

海航中免拥有 9 家免税店， 包括海口美兰国际机场、三亚凤凰国际机场 2 家机场口岸免税店和 7 家 机上免税店，覆盖国际航线 67 条。受疫情影响，海航中免自 2020 年 2 月停业至今，其口岸免税业务将视疫情情况推进恢复，目前转型至线上 开展 cdf 会员购等业务，在 2020 年实现销售 1478 万元。机场口岸免税 方面，美兰机场口岸免税店复工事宜正在有序推进；凤凰机场口岸免税 店将待凤凰机场国际厅升级改造完成后尽快恢复营业；机上免税方面， 复航的国际航线已恢复机上免税业务。

公司依托日月广场建设海口市区离岛免税商业中心。公司将日月广场场 地租赁给中免海口日月广场店及海控全球精品免税城，二者经营面积达 6 万平，吸引众多国际知名品牌。2022 年，海口日月广场有税业务可租 面积约 18.47 万平方米、免税业务可租面积约 5.70 万平方米，综合出 租率 75.9%。 中免海口日月广场店由海免全资经营，位于日月广场双子座 1-2 层、射 手座 L 层，经营面积 1.95 万平方米（总建面 2.2 万方）。首期于 2019 年 1 月开业，经营面积 1.3 万平，包揽香水、化妆品、精品、食品等 38 类 免税商品；二期于 2019 年 6 月开业，规划面积 0.9 万平，吸引知名奢侈 品牌、服饰品牌入驻。

海控全球精品免税城为海南控股旗下首个海南离岛免税项目，位于日月 广场水瓶座 1-3 层、摩羯座 1-2 层，总面积 3.89 万平方米。项目分三期 开展。规划面积 3000 平米的摩羯座首层于 2021 年 1 月开业，覆盖香化、 酒水、时装佩戴等品类；面积 27780 平米的水瓶座 1-3 层于 2021 年 8 月 开业，涵盖香化、精品、数码以及部分重奢；面积 6000 平米的摩羯座 1- 2 层计划于 2022 年内开业，为重奢品牌店提供经营舞台。公司提供租赁服务，深度参与免税市场，成为免税商业的基础设施。2022- 2023 年，海南机场控股子公司海岛商业分别与中免日月广场免税店、全 球精品免税城签订租赁补充协议。

2022年 12月，海岛商业发布与全球精品免税城签署的《房屋租赁合同 补充协议》，将租金提点由 8%下调至 3%。协议约定保底租金保持4800 万不变，在保持扣率租金模式的基础上对租赁面积及扣率进行调整：租 赁面积由 38,920 平方米调整为 37,500 平方米，新增水瓶座 L 层租赁面 积、取消水瓶座 2-3 层“小拍熊”部分面积租赁；新租赁期间内（2022.1.1— 2030.11.30），一般商品月营业额抽成率由含税累计销售额的 8%调整为 3%（除苹果等 3C 数码产品外）。2023 年 3 月，海岛商业与海免（海口）免税店签署《房屋租赁合同》， 上调租金。约定海口海免承租日月广场项目 24,902 平方米房屋，租赁期 自 2021 年 11 月 1 日起至 2025 年 12 月 31 日止，其中，2021 年 11 月 1 日至 2022 年 4 月 30 日期间的月租金单价为 60 元/㎡，2022 年 5 月 1 日 至 2025 年 12 月 31 日期间的月营业收入提成率为 3%，2023 年度保底租 金为 7,500 万元。

2022 年，公司免税及商业业务实现收入 2.7 亿元，其中海岛商业通过提 供免税店场地租赁实现收入 0.91 亿元、非免税租赁商户场地租赁及联营 商户扣点实现收入 0.79 亿元、配套服务相关收入 1.00 亿元。公司作为 免税供应链的上游，其提供租赁参与免税业务的方式决定了较高的盈利 性。未来随离岛免税持续扩容及自贸港建设进程加快，免税业务有望带 动公司盈利能力上到新台阶。

3.去地产化加速，自贸港推动物业资产增值

加快存量地产项目去化，聚焦临空产业开发建设。2020年前，公司地产业务在营收中占比 75%以上，重整完成后传统地产业务大幅缩减。目前 公司将逐步推进“去房地产化”工作，在未来 3-5 年内完成在建项目的 交付与存量地产的开发和销售，逐步退出传统房地产业务。未来地产业 务将把握自贸港政策、空港经济发展等市场机遇加速转型，更多聚焦于 临空产业。2022 年公司加快推进存量项目的开发建设及销售。2022 年，公司尚有 在建及土地储备项目 23 个，土地面积逾 6500 亩。其中，在建项目 12 个，面积约 1100 亩；土地储备项目 11 个，面积约 5400 亩。公司已完 工、在建项目的账面价值约 106.61 亿元，包括豪庭系列项目、海南中 心、海口国瑞大厦项目等。

海南中心项目以服务自贸港建设为出发点，总投资近百亿元。海南中心 项目位于海口市中大英山 CBD 核心地区，建设用地面积 3.4 万㎡，总建 筑面积约 39 万㎡，主楼建成后共 94 层，高度 428m，项目业态丰富，将 成为一座集 5A 级办公、超五星级酒店、高级餐厅、高空观光等功能于 一体的自贸港顶级商务交流平台。预计总投资约 97.78 亿元，截止目前 已投资约 15.33 亿元。项目曾于 2019 年 4 月暂停施工，已于 2022 年 11 月 4 日复工，预计 2025 年底主体结构封顶、2026 年底投入运营。海南 中心项目建成后将拉动大英山 CBD 片区资产价值。自贸港建设有望促进公司物业资产保值增值。自贸港在税收政策、人才 政策、贸易政策、产业政策等多方面优惠力度大，后续将有更多的企业、 人才聚集自贸港，推动公司物业资产保值增值。

公司旗下的海南物管是海南本土规模最大的物业服务企业，公司物业服 务涉及临空临港产业园、政府企事业单位、住宅商业写字楼三大业务领 域，涵盖餐饮、科技、商务、安保四项布局；规模庞大：截至 2022 年， 在管物业及餐饮项目共计 163 个，总面积超过 1600 万㎡，是海南省本 土规模最大的物业企业。公司通过自有自管和委托管理模式经营 5家酒店。截至目前，公司旗下 自有自管酒店 2 家、委托管理酒店 3 家，主要业务包括客房服务、餐饮 服务、会议服务、场地租赁、健身娱乐等。 公司兼发展飞训业务，向社会输出人才和服务。公司天羽飞训积极开展 合作，实现校企合作、社会宣传、人才输送等。2022 年，天羽飞训合作 客户 40 余家，训练小时数总计约 13.5 万小时。