城建发展财务状况分析

营收再创新高，财务保持稳健。

1. 营收及成本分析：营收逆势上涨，毛利率企稳回升

营收再创新高，房地产开发业务占比保持高位。2022 年公司实现营业收入 245.62 亿 元，同比上升 1.56%。2020 年公司受到主营房地产行业结转收入减少影响，营业收入有所 下降，2021 年公司营业收入大幅增长，同比增长 74%，2022 年公司营业收入保持小幅增 长。公司主营业务为房地产开发、房屋租赁、物业管理及其他业务，2022 年各项业务收入 比重分别为 96.59%、1.64%、0.15%、1.63%，房地产开发业务是公司的主要收入来源。

2023Q1 扭亏为盈，毛利率及净利率企稳回升。受到行业下行及公司投资收益减少的 影响，2020-2022 年归母净利润、毛利率及净利率有所下滑。2021 年公司所持有的国信证 券、锦州银行股票分别亏损 7 亿元、0.59 亿元。2022 年国信证券、锦州银行股票共亏损 7.58 亿元，加上公司参股子公司中科招商所持有的南微医学股价下跌，导致公司权益法核 算的该公司收益为-7.67 亿元。2022 年公司归母净利润为-9.26 亿元，同比减少 244.4%。 2023Q1 公司扭亏为盈，实现归母净利润 0.63 亿元，同比增加 106.18%；毛利率及净利率 企稳回升，2023Q1 分别达到 29.22%、2.39%，同比增长 15.49pct 及 5.99pct。

地产开发业务收入逆势上涨，行业下行致使毛利率走低。分项业务来看，2022 年房 地产业务营业收入 23.7 亿元，同比增长 0.3%；在行业下行周期，公司房地产业务营收逆 势增长，彰显了公司的经营韧性。房地产业务受行业下行影响，毛利率逐渐走低，2021- 2022 年毛利率分别为 21.11%和 11.21%；公司其它业务毛利率均保持高位，房屋租赁、 物业管理、其他业务毛利率分别为 84.09%、85.72%、84.34%。

2. 资产负债表分析：债务结构均衡，偿债能力增强

债务结构均衡，偿债能力不断增强。2021 年以来，公司去除受限资金后的货币资金/ 即期债务比率连续三年提升，公司偿还短期负债的能力不断增强，于 2023 年 Q1 达到 0.59。从负债结构上来看，公司流动负债、非流动负债占比分别为 55.03%、44.97%，其 中，流动负债中以预收款项（包括预收租金和预售资金）为主，占比 25.79%；非流动负 债中以长期借款为主，占比 25.80%，债务结构相对均衡。从三道红线角度来看，2023Q1 剔除预收账款后的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为 60.5%、101.2%、3.16。 2021 年以来公司持续优化三道红线，资产负债率、现金短债比均连续五年维持绿档水平， 净负债率于 2023Q1 接近绿档水平。