商业管理服务需求、市场规模及特征分析

商业运营服务需求持续提升。

商业地产投资随供需调整，新项目建设更加谨慎。据国家统计局数据，2017 至 2020 年商业地产投资完成额呈现出下降趋势，2021 年投资额有所回升，2022 年商业 地产投资额为 10657 亿元，同比下降近 15%。国家统计局数据显示，2016 年至 2021 年商业地产新开工面积持续下降，2022 年商业地产新开工面积为 0.82 亿平方米，同 比下降超过 40%。经过前期的高速发展，市场供需调整推动着商业地产投资更趋于理 性稳健，对新项目建设更加谨慎，行业由规模导向转向盈利导向。

购物中心存量持续增长，今年开业率有望回升。近年来购物中心存量在持续增长， 增速逐渐放缓。据赢商大数据统计，2016-2022 年购物中心存量稳步增长，但增速持 续下降，截止 2022 年 12 月 31 日，全国存量购物中心 5685 个，体量达 5.03 亿平方 米，同比增长约 5.9%。赢商大数据显示，2017-2022 年新开业购物中心数量有所下降， 实际开业率持续下降。2022 年购物中心实际开业率不足 50%，2022 年拟开业购物中 心 895 家，同比下降约 19.6%，实际新开业购物中心仅 366 家，同比下降约 37.3%。 购物中心开业受到消费环境影响较大，我们预测在解除消费场景限制后，2023 年实 际开业率将会得到提升。

新开业购物中心集中于东部和南部，高线级城市为开业主力。据赢商大数据统计， 2022 年华东地区购物中心开业项目高达 152 个，占比超过 40%，华南地区开业数量 位居第二，占比约 18%。购物中心开业集中于东部、南部，北部地区商业较为低迷。 按照城市来看，新开业项目聚集于高线级城市，各级别结构整体稳定。准一线城市新 开业项目最多，占比 20%，一线城市新开业项目占比 17%，二线城市新开业项目占 比 19%。值得一提的是，2022 年海口万象城和海口 cdf 国际免税城两大重奢级购物 中心开业，加速释放区域消费潜力。

购物中心客流量回升，空置率有望迎来拐点。根据赢商大数据监测的 5472 家 3 万平方米以上的购物中心客流数据，一季度，购物中心日均客流恢复至 17756 人，环 比涨幅达 25.4%，同比增长 33.9%，说明购物中心客流正逐渐回升至常态化稳定区间， 外生因素的影响逐渐消退。购物中心空置率受消费情绪影响显著，2020 年之前九大 重点城市平均空置率不足 4%，而 2022 年下半年平均空置率超过 10%，但年末有转向 新拐点的趋势，预计随着客流量的回升，购物中心空置率将会持续下降。随着市场回 暖，业主对优质的商管服务的需求也将随之提升。

商业地产在管建筑规模稳步提升，商管市场持续扩大。据弗若斯特沙利文数据， 我国商业地产在管建筑规模稳步提升，其中，2016-2021 年面积超过 20000 平方米的 商业地产在管建筑面积年复合增速达到 10.5%，面积在 20000 平方米以下的商业地产 在管建筑面积年复合增速为 4.7%，大规模商业地产在管建筑面积增速更高。据弗若 斯特沙利文统计，商管市场规模也在持续扩大，其中，2016-2021 年商业运营服务年 复合增速达到 14.5%，租金年复合增速 9.7%，商业运营服务收入增速高于租金收入。

据我们测算，2025 年商管市场规模将突破 1.2 万亿。根据市场发展趋势，我们 预测 2025 年商业地产在管面积将达到 11.62 亿平方米，2021-2025 年复合增长率约 6.7%；租金收入将达到 9141 亿元，商业运营服务收入将达到 3678 亿元，市场整体规 模将达到 12819 亿元，2021-2025 年的复合增长率将达到 8.6%，商业运营服务收入占 整体市场规模的比例将持续提升。据弗若斯沙利文预测，2025 年商业地产总在管建 筑面积将达到 11.73 亿平方米，2021 年至 2025 年的复合增长率将达到 7%；2025 年 商业运营服务市场规模将达到 12700 亿元，2021 年至 2025 年的复合增长率将达到 8.3%。弗若斯沙利文与我们的预测整体较为接近，两方一致认为商管市场将持续扩大， 2025 年商管市场整体收入规模将突破 1.2 万亿元。

商管行业竞争整体较分散，新开业项目 CR5 超 30%，龙头企业份额有望提升。目 前商管行业竞争较为分散，据弗若斯特沙利文数据，按照购物中心物业管理服务收入 来计算，2019 年我国商管行业 CR5 为 23.4%，按照总在管面积统计，2021 年我国前 五大运营服务商市场份额占 13.7%，总体来看，行业集中度较低。赢商大数据显示， 2022 年 15 家规模企业开业项目 153 个，占比上升至 42%，前 5 家规模企业开业项目 占比超 30%，其中万达商管以 55 个项目稳居第一，轻资产项目达 39 个。目前，规模 企业的能力和资源优势愈发明显，叠加轻资产模式，竞争力更加强劲，随着业主对高 质量商管业务的需求进一步加大，行业分化可能进一步加剧，拥有优质管理运营能力 的行业龙头企业有望进一步提升市场份额。

轻资产运营资金压力较轻，实现规模迅速扩展优势明显。按照运营方式不同，商 管行业主要分重资产运营和轻资产运营两种模式, 重资产运营可以享受租金和资产 增值带来的收入，但相应面临着较大的开发投入压力，形成资金沉淀明显；而轻资产 运营资金压力较小，规模扩张效率更高，但对运营管理能力有较高的要求。两种运营 模式各有优劣，目前在行业竞争激烈、外部融资收紧等因素的影响下，坚持纯重资产 模式拓展的资金压力增加，轻资产已成为企业规模拓展必选项之一。

华润、宝龙等房企轻资产业务拆分上市，商管业务转型态势明显。受到行业竞争、 资金的封堵，以及政策环境的收紧，商业地产迎来了挑战，推进轻资产业务模式成为 许多商业地产企业的共识。越来越多房企推动轻资产板块走向资本市场，多家商业地 产轻资产运营主体，相继在港股上市。2019 年 12 月，宝龙商业在港交所挂牌上市。 2020 年末，卓越商企服务、合景悠活、华润万象生活也分别完成分拆上市。2021 年 1 月，星盛商业作为纯商业运营服务第一股登陆港股市场。2021 年 7 月，中骏集团旗 下中骏商管也完成上市。万达商管、龙湖智创生活也递交招股书，谋求赴港上市。

轻资产项目开业数量逐年增加，重点企业新开业项目轻资产居多。据赢商大数据 统计，2016-2022 年新开业轻资产项目持续增加，2022 年新开业的轻资产项目达到 118 个，同比增加约 15.7%，占全部开业项目的 32%。2022 年万达商管开业项目 55 个， 轻资产项目近 40 个，占比近 70%；2022 年华润万象生活及星盛商业开业项目均为轻 资产项目；2022 年宝龙商业新增签约 11 个项目，7 个为第三方外拓项目，比例首次 超过 50%；2022 年新城控股新增 15 座吾悦广场，其中 4 个为轻资产项目。未来，商 管企业将持续拓展轻资产项目，万达商管预计 2023 年新开约 50 个购物中心，80%以 上将采用轻资产模式，龙湖商业在业绩发布会上透露 2023 年将有 6 个轻资产、5 个 重资产项目亮相。