日本房地产发展历史回顾

以下是我对日本房地产历史回顾。

1、1955-1974年日本房价快速上涨，刚性住房需求消化了首次泡沫

美国出手扶持，为经济发展奠定基础。战后上世纪四十年代后期，美国出于 本国的战略需要大力扶持战后的日本，促成了日本经济繁荣的 20 年。在这 20 年 期间，日本 GDP 快速上升，除了 1958 年 GDP 同比增速是 6.8%外，每年的 GDP 增 速都在 10%以上，其中 1960 年、1961 年和 1973 年更是达到了 20%以上，日本从 一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国，跃升为资本主义世 界第二经济大国，也成为东亚地区经济发展的“领头雁”。

在经济髙速增长和快速城市化时期，往往伴随着房地产价格高涨甚至房地产 泡沫。一般来说，房地产价格主要由地价、劳动力价格、建材价格等因素决定。 鉴于日本实行土地私有制，而劳动力价格、建材价格相对稳定，日本房地产价格 的快速上涨主要源于地价的大幅上升，因此，在衡量日本房地产价格水平时一般 以地价为主要参考指标。 1955 年以后，伴随着日本经济进入高速增长轨道，工业用地等急剧增长，由 此带动房地产价格迅速攀升。最初是工业用地价格上升最快，但从 1967 年开始 住宅用地价格上涨速度超越工业用地，当年住宅用地价格指数同比上涨速度为 10.53%，开始高居房地产用地价格增长率首位。20 世纪 50 年代到 70 年代之间日 本年均 GDP 增长虽然达到 15％以上，但所有城市土地总体年均地价涨幅却高达 23.92%。

与此同时，日本居民最终消费支出的平均增长率则始终维持在 10%左右。因 此，相对于当时日本居民收人水平和消费能力来说，日本当时的房地产价格已经 出现了严重泡沫。

但是随着居民收入增加和地区收入差距缩小，房地产泡沫得到了有效释放。 在经济高速增长的后期，日本企业大幅提高了劳动者的工资收入，日本政府则通 过不断完善收入再分配制度，缩小地区或产业间的收入差距。1960 年代以后，进 入大城市的“打工者”和新生劳动者逐渐演变为日本社会的“中流”阶层，成为 了消融房地产泡沫的有效“刚需族”。日本社会形成了庞大的中产阶级群体，而没 有出现收入差距过分悬殊的两极分化局面。与此同时，由于日本政府不断增加公 共住房供应，东京等大城市的住房难、住房贵等问题得到一定程度缓解，因而没 有发生房地产泡沫破灭。可以看到 20 世纪 70 年代后，日本住宅地价虽然仍保持 了较高速度的增长，但地价上升幅度与人均 GDP 增长率基本持平，房地产泡沫被 刚需消化。

2、1986-1991年房地产和股票市场不断升温，资产泡沫达到顶峰

进入 80 年代，日本经济开始了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布 全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985 年，日本取代美国成为世界 上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约 的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。 高经济增长和低通货膨胀并行。1980 年代中期以后，经济增长强劲，1985 年 到 1990 年实际 GDP 同比增速平均达到了 5.20%，但是并没有引发严重的通货膨 胀，CPI 同比增速平均值仅有 1.47%，其中 1986 年到 1988 年之间同比增速均在 1%以下。在这一阶段，日本的债务率逐年上涨，1989 年私人部门债务占 GDP 比重首次上升到了 200%以上。

股票市场与土地价格先涨后降。1985 年之前日本股价平稳上涨，伴随着日本 经济发展和国际竞争力的加强，东京日经指数从 1985 年末的 13083.18 点一度上 涨到了 1989 年末的 38712.88 点，涨幅达到 200%左右。日本证券交易所市值在 1985 年至 1990 年间也迅速上涨。1985 年 1 月，东京证券交易所总市值尚为 165.39 万亿日元，而到 1989 年 12 月东京证券交易所总市值上涨到 611.15 万亿日元。 在泡沫经济时期的五年中，东京证券交易所市值上涨了近三倍。

在股市飙涨的背景下，大量金融资本流入东京等大城市的商业地产，形成炒 作高档写字楼的投资热潮。资金的大量涌入，导致房价的持续攀升，让先期的投 入得到了回报。可观的回报又带着一种示范效应，将更多的资金吸引到了房地产 投资。1985—1991 年间，土地价格上涨速度明显加快，相对于所有城市土地价格的变化，日本 6 个主要城市土地价格变动更明显。六大城市平均住宅土地价格指 数从 108.19 上升至 290.51，年均增长率达到 28%。 股市盛极而衰。1990 年股市开始走上下坡路，在一年之内就跌到了 23848.71 点，跌幅达到 38.40%。随着股市的崩溃，日本土地价格也开始下跌，1991 日本所 有城市住宅土地价格指数同比增长为 9.75%，1992 年开始由正转负，同比下降 2.46%，此后房地产市场进入漫长的下坡路，同比变化一直维持在负数直到 2018 年才再次转正。

这一时期日本土地价格比较明显的特点是，不论从所有城市还是6个主要城市的价格走势来看，商业用地价格涨幅明显快于住宅用地价格上涨幅度。说明日本对商业土地的投机性更强。