中国房地产市场形势与风险分析

企业开工意愿不强，供给端明显走弱。

2022 年以来宏观经济下行压力仍在，与此同时政策端有所收紧，房企融资难 度上升、企业资金紧张，房企开工意愿普遍不强。住宅类房屋新开工面积同比下 降、且降速逐渐增快。2022 年 1-8 月住宅类房屋新开工面积累计达到 6.24 亿平 方米，与 2021 年同期相比下降了 38.1%；2022 年 1-8 月住宅类房屋竣工面积累 计为 2.67 亿平方米，与 2021 年同期相比下降了 20.8%；2022 年 1-8 月住宅类房 屋施工面积累计为 61.36 亿平方米亿平方米，与 2021 年同期相比下降了 4.8%。

目前我国需求虽然近年来有所下降，但是基本支撑力仍在。然而问题在于刚 需购房者观望情绪浓厚，从社融数据来看，当月新增人民币贷款在社融总规模的 占比 2022 年 1-9 月份平均值约为 61.7%，而 2021 年同期平均占比约为 68.8%。

人民币贷款主要包含企业和居民贷款，从占比看确实是缩小了，而这缩小的 部分绝大部分就是房地产企业和居民房贷。居民短期贷款主要用于信用卡之类的 短期消费，中长期贷款则多是以房贷为主。2021 年 1-9 月居民中长期新增贷款月 平均值为 5244 亿元，而 2022 年 1-9 月居民中长期新增贷款月平均值为 2578 亿 元，同比下降了 51%，这意味着新入市的购房者近乎腰斩，反应居民购房观望情 绪浓厚。

从成交价格来看，新建住宅方面，2022 年 4 月开始 70 个大中城市新建商品 住宅价格指数首次转正为负，当月同比下降 0.1%，之后一直保持同比下降趋势，并且降幅逐渐扩大。二手住宅方面，70 个大中城市二手住宅价格指数 2022 年 2 月首次出现同比下降，当月同比下降 0.2%，之后同比增速一直为负。并且相比而 言二手房价格波动幅度比新房波动大。从成交规模来看，1-8 月商品房住宅累计销售面积为 2016 年以来同时间区间 历史最低值，今年一月份以来销售面积累计同比也是一直为负，并且在低位盘旋， 2022 年 8 月商品房住宅销售面积累计同比已经降到了-26.8%。商品房住宅销售额 也持续八个月同比增速为负，2022 年 8 月商品房住宅销售额累计同比下降了 30.3%。可以看出市场整体情绪偏低，相比 7 月份而言，降幅略有收窄，但是成交 活跃度没有明显好转。

从这些数据可以看出，自 2020 年三道红线政策和贷款集中度管理制度出台 以来，房企融资收缩，资金收紧传导至拿地、开工端，叠加销售端的下滑进一步加剧行业现金流短缺。“多米诺骨牌”效应下，房企“暴雷”层出不穷，引起市场 对国内房地产市场的担忧。放眼亚洲，上个世纪 80 年代日本房地产崩盘，至今影 响深远。我们试图通过分析日本房地产泡沫的“缘起缘灭”，对比当前国内市场与 其异同，以期得到一些启示。