土地市场呈现出什么特点？

纵观22 城全年集中供地情况，市场低迷成为了主基调，主要呈现四个特点：

1.供需双弱

2022 年，22 城地块供应量出现萎缩，多个城市通过增加供应批次的方式减少拍地 压力，多数城市已完成第四轮集中供地，南京、苏州、武汉、无锡等城市已完成 第五轮。截至目前，22 城全年共推出地块 1666 块，较去年下降 43%；受供应量萎 缩和房企拿地意愿减弱的影响，全年成交量也出现萎缩，共成交地块 1490 块，较 去年下降 34%。分城市看，仅合肥、成都、杭州、无锡、厦门推出地块和成交地 块数量较去年有所增长。

从成交面积和成交额看，22 城集中供地全年共实现成交地块面积 6461 万平方米， 同比下降 45%；实现成交建筑面积 14106 万平方米，同比下降 45%；实现成交金额 17441 亿元，同比下降 25%。分城市看，仅上海、福州、成都、合肥、无锡成交金 额较去年有所增长；仅合肥、无锡成交建筑面积较去年有所增长。

2.底价成交率创新高

受到销售低迷、房企缩表、预期转弱等影响，房企溢价拿地意愿愈发减弱，2022 年第三批集中供地底价成交率高达 73%，而第四批集中供地底价成交率高达 82%， 为历次最高。与此同时，溢价成交率、流撤拍率有所降低，2022 年第三批集中供 地溢价成交率仅为 17%，第四批集中供地溢价成交率仅为 14%，为历次最低。由于 供应量大幅减少、推出地块更加集中优质等因素，整体流拍撤拍率保持稳定，2022 年四批集中供地整体流拍撤拍率分别为 15%、8%、10%、3%，但流拍率下降并不能 掩盖土地市场整体低迷的态势。分城市看，今年全年大部分城市今年底价成交率 都有不同程度的上升，其中无锡、青岛、长沙、郑州、沈阳、济南等城市底价成 交率均超过八成，仅上海、深圳底价成交率较去年有所降低。

3.溢价率降低

如前所述，房企溢价拿地意愿愈发减弱，整体溢价率降低，2022 年第三、四批集 中供地整体溢价率为 2.5%、2.3%，为历次最低。分城市看，在第三批次集中供地 中，宁波、合肥、北京、杭州溢价率分别为 8.6%、7.6%、6.1%、5.1%，其余城市 溢价率均小于 5%，其中超过一半的城市溢价率小于 1%。

4.国央企及城投托底比重加速上升

受销售回款和融资受限的双重压力，民企财务紧张程度加剧，导致其拿地意愿大 幅减弱。在本年第一次集中供地由小型地方民企带动部分城市土拍市场短暂活后， 民企投资意愿难以为继，国央企及城投托底比重加速上升。2022 年第三批集中供 地中，国央企整体拿地比例达 77%，较本年第二次集中供地上升 10pct。2022 年 22 城五轮集中供地国央企整体拿地比例达 69%，分城市看，广州、深圳、北京、 厦门等城市国央企及城投拿地现象较为突出，分别达到 94%、91%、89%、89%。