公募REITs市场表现复盘

我来对 2022 年以来的公募 REITs 市场表现进行 复盘：

1. 2022 年全年，公募 REITs 市场从过热转向理性调整，各类政策逐步完善。1-2 月， 公募 REITs 市场在“钱多货少”、散户炒作、以及基本面稳健下快速上涨，进而 引发了多只 REITs 发布公告以警示风险；2-6 月，投资者逐步回归理性，叠加疫 情因素影响和首批上市发行的 REITs 即将迎来部分限售份额的解禁，市场步入调 整期；7 月-12 月，公募 REITs 市场“扩容增类”稳步推进，保障房 REITs 和能 源 REITs 等新类型产品正式上市、5 只 REITs 发布扩募公告，REITs 二级市场表 现受同期债市的影响较大，呈现先升后降的趋势。

2. 2023 年上半年，公募 REITs 市场在经历短暂的量价齐升后，迎来持续数周的回 调，并一度呈现缩量下跌态势。今年以来的 REITs 市场行情可以分为以下三个阶 段：（1）2023 年 1-2 月——在国内防疫政策大幅优化，疫情感染过峰的背景下， 随着公募 REITs 2022 年四季报的发布和债市调整的结束，市场围绕公募 REITs 底层资产经营情况以及未来业绩修复预期进行交易，叠加相对稳定的利率环境， 市场呈现量价齐升态势；（2）2023 年 3 月——前述利多因素的逐步消化，同时经 济基本面出现快速修复的预期和渐进修复的现实之间的矛盾，公募 REITs 市场有 所回踩；（3）2023 年 4 月-5 月——在 2023Q1 业绩披露、多只 REITs 陆续分红、 REITs 解禁等多重因素影响下，投资者情绪低迷，公募 REITs 市场呈现缩量下跌 态势，一定程度上或表明接连的调整或触发部分机构止损离场，同时买盘力量偏 弱。

市场普遍回调背景下，生态环保/仓储物流/能源/保障房四个板块的相对表现具备一定 韧性。由于中证 REITs（收盘）指数主要刻画了二级市场的价格走势，并未将以发行价购 入的收益纳入考虑，因此我们基于发行时的市值另测算了 C-REITs 总市值指数以供参考。 整体来看，全收益维度，2023 年在市场普遍回调背景下，生态环保/仓储物流/能源/保障房 四个板块的相对表现具备一定韧性。

受限于流通规模，市场交投活跃度清淡的阶段，较小交易量的交易也会对市场产生较 大波动。由于参与战略配售的份额存在一年及以上的禁售期，目前市场的流通规模仍然有 限。截至 2023 年 5 月 19 日，全市场未流通份额市值为 486.2 亿元，流通份额市值为 409.6 亿元。受限于流通规模，公募 REITs 解禁前后的二级市场价格波动率存在显著差异，解禁 前因流通盘较小，价格的波动也更为剧烈。因此，在当前市场交投活跃度清淡的阶段，较 小交易量的交易也会对市场产生较大波动，并放大情绪面的影响。