粤港澳大湾区城市更新阶段与特征分析

以下是对粤港澳大湾区 9+2 城城市更新的阶段与特征进行综合分析评价。

广州： 由于市域面积广大，广州通过城市更新来获取建 设空间增量的紧迫性并不如大湾区其他重点城市 般迫切。但作为大湾区历史最为悠久的城市，广 州核心区内存在大量老旧、低效利用的建筑，地 均产值仍有较大提升空间。因此，城市更新成为 广州提高存量建设用地产值、实现高质量发展的 必由之路。从已完成改造和计划改造情况看，广 州的城市更新尤其是旧村改造已步入较为成熟阶 段，完成了多个大型城中村的拆除重建以及 810 个老旧小区的改造。且由于城区规模庞大，未来 城市更新仍有巨大空间。“三个圈层”政策的推 出表明，在核心区内保障产业空间、增添高质量 发展引擎将成为广州城市更新的未来发展重点。 而在核心城区，微改造和混合改造仍将是主要手 段，核心城区周边的旧村则仍会以拆建为主。

深圳： 建设用地的极度匮乏使得年轻的深圳也早早开启 了城市更新进程，但棘手的土地历史遗留问题以 及高昂的土地利用成本使得城市更新项目的推进 面临重重困难，从规模指标来看整体进展相比其 他核心城市稍显缓慢。作为先行先试的经济特区， 深圳在复杂的实践中探索出了土地整备、综合整 治、利益统筹、农村集体土地入市等多种土地二 次开发模式，法规和细则较为完善，为大湾区乃 至全国各地提供了范例。从地域分布上看，深圳 城市更新项目早已从最初的城市核心区域扩展到 宝安、龙华等新兴城区，并已进入全域更新阶段。 随着政策体系趋于完备，未来城市更新项目的进 展有望加速，保障连片产业空间和保障性住房建 设也将成为重点。

佛山： 与广州类似，虽然市郊仍有较大的建设用地潜在 增量，但作为岭南文化的重要发源地之一，在佛 山历史底蕴深厚的市域核心区内存在大量亟待更 新改造的老旧建筑。同时，制造业的不断发展升 级也对产业空间提出了更高的要求。作为全国最 早探索城市更新的城市之一，佛山的城市更新已 发展到较为深入的阶段，已完成的改造体量位居 大湾区前列，其中以拆除整治升级村级产业园为 主，计划改造面积仍然相当庞大。政策体系也相 对稳定，近两年新政出台并不如其他核心城市频 繁，使得各利益相关方都能有比较高确定性的预 期。未来佛山将在保留历史文脉的前提下加强中 心城区村居改造，同时加速旧工业区提质升级。

东莞： 稀缺的土地资源和繁荣的中小型工业经济促使东 莞的城市更新从开始就以推动旧工业区提质升级 为重点。但早期在镇域经济的格局下各镇街虽然 快速推进了一批项目，但改造布局较为分散、品 质参差不齐。未来东莞城市更新将强化市级统筹， 聚焦先进制造业和区域连片改造，并继续以老旧 工业区的改建、拆建为核心；相对而言，在老旧 社区微改造方面的积极性或略逊于其他城市。

珠海： 虽然陆地市域面积较狭小，但由于全市常住人口 和建成区规模均相对较小，以及西部仍有较大的 待开发区域，珠海城市更新的紧迫性和进展均不 及大湾区其他重点城市。在东部的香洲区和高新 区，有部分较大体量的三旧改造项目已经完成或 计划进行实施。未来珠海将迈入西部城区开发、 横琴珠澳合作开发、东部城区城市更新同时推进 的阶段，对东部城区的城市更新也将侧重于产业 升级和商业等生活配套设施更新。

中山： 土地开发强度较高的同时地均产值较低，工业用 地产权碎片化程度高，通过城市更新整备提升存 量土地，实现产业升级换挡的需求迫切。近年来， 中山大力推进“工改”，并已完成了一大批低效 厂房的拆除和企业搬迁腾挪。未来，中山将继续 加大力度推进存量产业空间整合和高质量产业空 间建设，在旧城旧村改造方面，优先推动微改造 或局部改造。

香港： 由于建设用地范围限制严格，以及核心城区人居 环境有较大的提升空间，香港进行城市更新的需 求强烈。早期的城市更新以区域性市区更新为主， 着力于产业空心化带来的废旧工业大厦的更新转 型，以旧工业区九龙东重建转型成第二 CBD 为 标志。近年的城市更新关注历史建筑和街区的保 育和活化，除九龙东原启德机场片区的转型开发 等少数大型重建项目仍在推进外，以市区内小体 量项目的微改造为主。随着北部都会区规划逐步 落地，未来的城市更新或将以新界的棕地1 为重点。

澳门： 虽然土地资源稀缺程度位居全世界前列，同时历 史建筑众多，进行城市更新的需求强烈。但关于 征拆的法律限制较为严格，澳门的建设空间拓展 以填海造地为主要手段，城市更新实践较为有限， 以业主获得政府补贴后自行修缮为主。2006 年 澳门启动《旧区重建法律制度》的起草工作，但 最后并未落实。2015 年澳门政府引入“都市更新” 概念，开启了城市更新的新探索。目前澳门正在 推进“祐汉七栋楼群”的更新改造，有望为较大 规模城市更新破局。

惠州、江门、肇庆： 三座城市都仍有较多的建设用地增量空间，此前的发展以建设新城区为主，在核心城区内也有一定体量的 城市更新项目已完成或推进当中。但随着“三区三线”尤其是城镇开发边界的划定，这些城市都将进入增 量开发和存量提升并举的阶段。从政策看，三座城市都根据自身实践以及参考先进城市的经验在近年陆续 出台了相对此前更为完善的相关政策。未来城市更新仍将聚焦核心城区和旧工业区，在城镇内将以微改造 和混合改造为主，旧工业区的提质升级也将加速。