房地产市场现状有何特征？

房地产正在尝试走出谷底。

1.影响渐散， 房地产尝试走出谷底

2016年，“房住不炒”首次在政府工作报告中被提出，奠定了未来对楼市调控的主基调。“因城 施策”“一城一策”促使全国各地均对楼市调控做出了相应调整，因此2017年也被一些人称为房地产 政策调控最为严厉和频繁的一年，“限购”“限贷”“限售”“限价”等一系列调控手段下，不论是商 品房大盘还是住宅，房地产市场交易量和交易额增速均出现大幅下滑。2022年中国商品房销售额为 13.33万亿元，仅与2017年持平。

当关于住房的讨论开始回归民生属性，楼市的走向也发生着趋势性变化，住宅属性的房屋开始扮 演了更重要的角色。回顾近十年间，住房在房地产整体的投资额占比首次出现转折，同年住宅开发投 资额同比增速也首次超过房地产开发总额增速，以人为本且合理的住房消费正成为主导房产业发展的 推动力。

在房产震动的时期，2020年受黑天鹅事件波及，房地产受到的影响比其他行业更加明显。2020年 初，仅一个月国房景气指数跌落三个百分点，消费者购房信心迅速下落，至今仍未回归景气空间（国房 景气指数100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间）。

但随着特殊事件带来的影响逐渐散去，截至2023年2月，连续23个月下降的景气指数终于开始回 温。房产业受到的冲击正在被消解：商品房住宅的销售额增速开始回正、全国300城住宅规划用地的成 交率已恢复至疫情前水平等数据都在说明，房地产正在尝试走出谷底。

值得关注的是，虽然规划用地的成交率在上升，但是国家推出住宅用地的规划建筑面积从2020年 开始始终处于下降趋势，2022年推出的住宅用地规划建筑面积仅为7.7亿平方米。 这是由于对应2018年的开工高点，经过1.5-3年的施工周期，2022年底房地产即将迎来竣工高峰期。 但对比每年房屋施工面积中，新开工面积和竣工面积的占比可以发现，住宅房屋的新开工房屋面积占比居 高不下、竣工面积占比一路下降，开工-竣工的面积缺口扩大为居民住房权益能否得到保障带来压力。

因此2022年8月，央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”政 策，进一步保障了居民的住房权益。经过半年时间，竣工景气度出现上行趋势，2022年全年的开工竣工面积缺口开始缩小；2023年初数据，房企到位资金降幅环比收窄10个百分点，同比2021年数据也 表现出提升。

2.后疫情时代， 居民居住需求的再定义

当居住回归现实，房产的购置需求由“投资推动”转为“需求拉动”，对消费者购房需求可以进一 步拆分为：刚性需求、改善型需求和更新需求。

其中，在城镇常住人口增加、家庭户均人口数量下降的趋势下，住户对于住房的刚性需求将持续得 到释放。 而人均住房面积的逐年提升，加之住户对“改善型住房”的持续关注，将进一步带动改善型购房需 求的增加，从而为房地产带来新增量。改善型需求的释放同样受到中国现存房屋结构影响，根据第七次 人口普查数据，中国现存房屋中，房屋建造时间在2000年之前的房屋占比接近三成，因此以旧换新、 以小换大的改善需求也将驱动住房需求进一步释放。

房地产行业持续受到客观需求拉动的同时，消费者的买房选择不仅受到消费信心的影响，同样还有 “钱包”。 2023年1月，中国消费者信心指数终于迎来拐点，接连受挫的消费力有望开始提升。但是同步提升 的还有购房成本为居民带来的压力。 对比2016年至2022年居民人均可支配收入增速和中国住房贷款余额增速，可以发现居民的可支配 收入一直低于住房贷款余额的增长；而同期的人均消费支出中，用于居住的消费增速也高于人均消费总 额的增速。

居民的收入和可支配收入的增幅始终未能赶超房地产长期的高额增长，在居住需求和购房成本压力 双向增长的趋势下，房地产的未来仍处于迷雾中。

3.线下受阻、线上提速， 房产全链路的数字化经营

虽然在过去三年，房地产企业的线下经营几近停摆，但却驱使企业在夹缝中探索出更多的创新空间。 在房地产企业转型的过程中，数字化经营一直是老生常谈的方向。从内部使用的数字化工具，到利 用数字化平台和手段实现业务管理，到现在围绕用户的生活需求提供多元化的产品服务组合、打通线上 购房环节，房地产的数字化经营链路已经实现了由内到外的渗透。

从住房交易的全流程来看，交易前端的线上化转移已经实现了很大突破。从用户产生购房需求后， 包括找房、获取资讯、留资咨询、看房等交易前端流程，如今都可以在线上得以实现，用户足不出户就 可以快速获得齐全的楼盘信息，数字化重塑的购房流程不仅提高了消费者体验，也为企业提供了更多触 客窗口。

通过头部房企的客流来源拆分，2021年线上来源的客流占比同比提升了五个百分点至23%，预计 2023年会达到更高比例。而随着房企在短视频平台积极尝试，房企的线上经营在短视频平台上取得了 一定突破，房地产行业即将在线上渠道开启加速模式。