房地产行业如何走出谷底？

影响渐散， 房地产尝试走出谷底

2016年，“房住不炒”首次在政府工作报告中被提出，奠定了未来对楼市调控的主基调。“因城 施策”“一城一策”促使全国各地均对楼市调控做出了相应调整，因此2017年也被一些人称为房地产 政策调控最为严厉和频繁的一年，“限购”“限贷”“限售”“限价”等一系列调控手段下，不论是商 品房大盘还是住宅，房地产市场交易量和交易额增速均出现大幅下滑。2022年中国商品房销售额为 13.33万亿元，仅与2017年持平。

当关于住房的讨论开始回归民生属性，楼市的走向也发生着趋势性变化，住宅属性的房屋开始扮 演了更重要的角色。回顾近十年间，住房在房地产整体的投资额占比首次出现转折，同年住宅开发投 资额同比增速也首次超过房地产开发总额增速，以人为本且合理的住房消费正成为主导房产业发展的 推动力。

在房产震动的时期，2020年受黑天鹅事件波及，房地产受到的影响比其他行业更加明显。2020年 初，仅一个月国房景气指数跌落三个百分点，消费者购房信心迅速下落，至今仍未回归景气空间（国房 景气指数100为景气线，100以上为景气空间，100以下为不景气空间）。

但随着特殊事件带来的影响逐渐散去，截至2023年2月，连续23个月下降的景气指数终于开始回 温。房产业受到的冲击正在被消解：商品房住宅的销售额增速开始回正、全国300城住宅规划用地的成 交率已恢复至疫情前水平等数据都在说明，房地产正在尝试走出谷底。

值得关注的是，虽然规划用地的成交率在上升，但是国家推出住宅用地的规划建筑面积从2020年 开始始终处于下降趋势，2022年推出的住宅用地规划建筑面积仅为7.7亿平方米。 这是由于对应2018年的开工高点，经过1.5-3年的施工周期，2022年底房地产即将迎来竣工高峰期。 但对比每年房屋施工面积中，新开工面积和竣工面积的占比可以发现，住宅房屋的新开工房屋面积占比居 高不下、竣工面积占比一路下降，开工-竣工的面积缺口扩大为居民住房权益能否得到保障带来压力。

因此2022年8月，央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”政 策，进一步保障了居民的住房权益。经过半年时间，竣工景气度出现上行趋势，2022年全年的开工竣工面积缺口开始缩小；2023年初数据，房企到位资金降幅环比收窄10个百分点，同比2021年数据也 表现出提升。